Erbengemeinschaft - Unstimmigkeiten beim Immobilienverkauf

Online-Rechtsberatung
Stand: 17.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Mein Mann und sein Bruder haben das elterliche Reihenhaus geerbt und bilden nun eine Erbengemeinschaft. Während mein Schwager das Haus behalten und weiterhin vermieten möchte, würden mein Mann und ich es lieber verkaufen, um damit einen teuren Kredit abzulösen. Mein Schwager kann oder will uns nicht auszahlen. Wie ist die Rechtslage?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Grundsätzlich bilden Ihr Mann und Ihr Schwager eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft, auch Erbengemeinschaft genannt. Dies bedeutet, dass jeder einzelne Nachlassgegenstand, hier wohl in erster Linie das Elternhaus, Ihrem Mann und Ihrem Schwager gemeinschaftlich gehört. Konsequenz aus dieser gesetzlich vorgegebenen Konstruktion ist, dass einer der beiden bis zur Teilung des gesamten Nachlasses nicht allein über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen kann. Miterben können Nachlassgegenstände immer nur gemeinsam veräußern oder sonst über diese verfügen. Es ist jedoch jedem Miterbern gestattet, seinen kompletten Anteil an dem Nachlass auch vor der endgültigen Aufteilung zu verkaufen.
Dies geschieht meistens, indem ein Miterbe seinen Anteil an die übrigen Erben verkauft, sprich: sich auszahlen lässt.
Hier sieht das Gesetz ein sog. Vorkaufsrecht für die Miterben vor. Dieses Verkaufsrecht ist binnen 2 Monaten von den übrigen Erben auszuüben, wenn ein Miterbe den übrigen mitteilt, dass er seinen Anteil verkaufen möchte.
Jedoch müssen sich die Erben dabei auch einig sein.
Ziel einer jeden Erbengemeinschaft ist es, eine baldige Teilung des Nachlasses herbeizuführen.
Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kann dabei in verschiedenen Formen ablaufen, jeder Miterbe kann, von wenigen Ausnahmen abgesehen, eine Auseinandersetzung jederzeit verlangen. Dies geschieht in aller Regel in Form einer umfassenden Vereinbarung, die in Ihrem Falle, da eine Immobilie zum Nachlass zählt, notariell beurkundet werden müsste.
Kommt keine einvernehmliche Vereinbarung unter den Miterben zustande, besteht die Möglichkeit, das Nachlassgericht als vermittelnde Stelle anzurufen. Das Gericht lädt in diesem Fall alle Beteiligten ein und versucht eine Einigung unter den Beteiligten zu erzielen. Dabei stehen dem Nachlassgericht jedoch keinerlei Zwangsmittel zur Verfügung. Widersetzt sich ein Miterbe, so kommt keine Einigung zustande.
Diese Möglichkeit ist für Sie daher nur dann ratsam, wenn Sie noch die Hoffnung haben, dass sich Ihr Schwager wohl möglich doch noch umstimmen lässt.
Wenn die Erben, wie wohl in Ihrem Fall, keine gemeinsame Lösung finden, bleibt nur noch der Weg der sogenannten Auseinandersetzungsklage. Mit dieser Klage begehrt ein Miterbe von den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft Zustimmung zu einem Teilungsplan.
Mit Rechtskraft des Urteils, das auf die Klage hin ergeht, sind die Voraussetzungen für eine Versteigerung der zum Nachlass gehörenden Sachen geschaffen.
Besteht der gesamte Nachlass nur aus der einen Immobilie, über die sich Ihr Mann und der Schwager streiten, so könnte Ihr Mann auch direkt die sog. Teilungsversteigerung beantragen. Es wird dann die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks vom Gericht angeordnet.
Sie sollten hierbei jedoch beachten, dass jeder Miterbe das Recht hat, bei Gericht die Einstellung der Zwangsversteigerung für die Dauer von in der Regel 6 Monaten zu beantragen. Das Gericht entscheidet über den Antrag nach Abwägung der Interessen der Erben. Der Antrag kann wiederholt gestellt werden, wenn der Schwager berechtigte Interessen hat und das Gericht diese für beachtlich hält.
Das bedeutet, dass der Schwager die Zwangsversteigerung erheblich verzögern kann. In aller Regel dauern daher derartige Verfahren mindestens 1 Jahr.
Wurde das Grundstück schließlich zwangsversteigert, so fällt der Erlös in den Nachlass, d.h. die Erben müssen sich nun auch noch über die Verteilung des Erlöses einigen, was dann aber in aller Regel nicht mehr so problematisch ist.
Bitte beachten Sie hierbei, dass die Immobilie durch die Zwangsversteigerung vermutlich erheblich weniger einbringen wird als im freien Verkauf. Zudem kostet auch das Zwangsversteigerungsverfahren nicht wenig Geld.
Daher sollte die Zwangsversteigerung das allerletzte Mittel sein.
Ich würde Ihnen nunmehr empfehlen, den Schwager, falls noch nicht geschehen, schriftlich von den Verkaufsabsichten in Kenntnis setzen. Weisen Sie ihn bitte auf sein Vorkaufsrecht hin und setzen Sie ihm eine Frist, innerhalb derer er sich äußern soll, ob er den Anteil Ihres Mannes erwerben möchte oder nicht. Stimmt er zu, müssten Sie zum Notar, um diese Einigung notariell beurkunden zu lassen. Falls die Immobilie nicht verschuldet ist, sollte es für Ihren Schwager kein Problem darstellen, bei der Bank einen Kredit für die halbe Haushälfte zu erhalten.
Stimmt er nicht zu, bleibt Ihnen nur noch der Zwangsversteigerungsantrag ans Gericht, mit den o.g. Konsequenzen.
Vielleicht ist die Drohung mit der Teilungsversteigerung Grund genug für Ihren Schwager, doch noch an einer einvernehmlichen Lösung mitzuwirken.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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