Außenjalousien entgegen Beschluss der Hausverwaltung
Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in München in einer Wohneinheit von 50 Eigentümern. Das Haus stammt aus dem Jahr 1977.
Viele Miteigentümer haben Rolladen an ihren Fenstern angebracht.
Ich bin davon ausgegangen, dass ich nicht extra einen Antrag bei der WEG stellen muss, um selbst ebenfalls Rolläden anzubringen. Da meine Wohnung zur Süd-West Seite liegt und es mir in erster Linie um den Sonnenschutz ging, wurde ich von einer Firma beraten, elektrische Aussenjalousien anzubringen.
Die Kosten betrugen 3.700 Euro.
Nun erhielt ich ein Schreiben von der Hausverwaltung, den Einbau der Jalousien zu demontieren. Grund: Es existiert ein Beschluß aus dem Jahre 1978 (!), der
mir nicht bekannt war und der den "nachträglichen Einbau von Rolladen " genehmigte." Bei zukünftigem Einbau von Außenrolladen sind diese entsprechend den vorhandenen auszuführen".
Meine Frage: Muß ich die Jalousien tatsächlich sofort entfernen und darf nur Rolläden anbringen, weil die Eigentümerversammlung gerade erst stattgefunden hat und ich deshalb nachträglich keinen Antrag mehr eireichen kann, dass die Jalousien genehmigt werden. Aber auch wenn die Jalousien nicht einstimmig genehmigt würden ( wovon ich ausgehe), kann ich mich dann nicht darauf berufen, dass es Jalousien dieser Art 1978 noch gar nicht gab und die Demontage im Nachhinein unverhältnismässig teuer würde.
Nochmal: Rolläden sind nach einem Beschluss v0n 1978 erlaubt. Sind Außenjalousien deshalb unerlaubt, weil ich bisher die einzige bin, die diese angebracht hat. Ansonsten habe ich mich vollkommen in der Art der Gestaltung an die übrigen Rolladen angeglichen. Unauffälliger dunkelbrauner Kasten, graue Lammellen wie die übrigen Rolläden.
Es geht darum, dass Ihre Hausverwaltung unter Berufung auf einen Beschluss des Jahres 1978 von Ihnen verlangt, dass von Ihnen angebrachte Außenjalousien wieder entfernt werden.
Der Beschluss besagt, dass damals der Einbau von Rollläden nachträglich genehmigt worden sei. Der weitere Einbau von Rollläden habe dann sich an den existierenden zu orientieren.
Zunächst führen Sie aus, dass dieser Beschluss Ihnen unbekannt gewesen sei.
Hierzu haben Sie folgendes zu beachten:
Beschlüsse sind, wenn sie sich »über den Tag hinaus« einem Punkt widmen, aus sich heraus auszulegen – objektiv und normativ –, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt (BGH ZWE 2010, 130; BGH BGHZ 139, 288 [292] = NJW 1998, 3713 = ZMR 1999, 41 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98]; BGH ZMR 1997, 531 [532] = NJW 1997, 2956 [BGH 03.07.1997 - V ZB 2/97]).
Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen (BGH ZWE 2010, 130). Da Beschlüsse auch Rechtsnachfolger binden (§ 10 Abs. 4 WEG), kommt es für deren Auslegung grundsätzlich auf den Wortlaut und den Sinn an, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegend erschließt (BGH WuM 2010, 253 [BGH 05.02.2010 - V ZR 126/09]; BGH ZWE 2010, 130; BGH BGHZ 139, 288 [292] = NJW 1998, 3713 = ZMR 1999, 41 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98]; OLG München MietRB 2007, 206). Die Auslegung hat wie diejenige von Grundbucherklärungen und wie die von Vereinbarungen zu erfolgen (BGH BGHZ 139, 288 [292] = NJW 1998, 3713 = ZMR 1999, 41 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98]).
Gibt es für die Auslegung eines Beschlusses Umstände, die keinen Eingang in seinen Inhalt, seinen Wortlaut gefunden haben, dürfen diese nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem Kann-Inhalt der Niederschrift ergeben. Beschlüsse sind in gewissen Rahmen auch einer »ergänzenden« Auslegung zugänglich (BayObLG WE 1994, 154). Die Grundsätze der ergänzenden Auslegung greifen aber nur dann ein, wenn im Wege der normativen Auslegung zunächst festgestellt wird, dass der Beschluss einen regelungsbedürftigen Punkt nicht regelt, d.h. eine Regelungslücke aufweist. Regelt ein Beschluss ausnahmsweise nur einen »abgeschlossenen Einzelfall«, kann eine Auslegung ggf. auch an andere Punkte anknüpfen und auch solche Aspekte aufgreifen, die jenseits dessen liegen, was jedermann bekannt sein kann.
Beschlüsse, die nur die Beschlussfassenden binden, bei denen sämtliche Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung unmittelbar beteiligt waren und die sich in einer Einzelfallmaßnahme erschöpfen, sind hingegen nach §§ 133, 157 BGB auszulegen (Jennißen/Elzer vor §§ 23 bis 25 Rn. 144; krit. Bonifacio ZMR 2006, 583 [584]).
Rechtsmittelgerichte können einen angefochtenen Beschluss selbst auslegen und sind nicht auf eine begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter verwiesen (BGH BGHZ 139, 288 [292] = NJW 1998, 3713 = ZMR 1999, 41 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98]; KG ZWE 2010, 186). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Beschluss Regelungen enthält, die auch für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten sollen (Dauerregelungen). Etwas anderes gilt ggf. dann, wenn der Beschluss einen »abgeschlossenen Einzelfall« regelt. In diesem Falle ist die Auslegung jedenfalls nach der bisherigen Rechtsprechung grundsätzlich Sache des Tatrichters; das Rechtsmittelgericht kann sie nur dann selbst vornehmen, wenn die tatrichterliche Auslegung rechtsfehler- oder lückenhaft ist (OLG Zweibrücken OLGReport Zweibrücken 1997, 58; KG KGReport 1997, 85 [86] = NJW-RR 1997, 1033 = ZMR 1997, 318).
Die einem Beschluss zustimmenden Wohnungseigentümer sind bereits nach den allgemeinen Regelungen an einen Beschluss gebunden. Die Eigentümer, die gegen einen Beschluss gestimmt oder an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben, sind hingegen gem. § 10 Abs. 5 WEG an einen Beschluss gebunden. Der Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers ist an einen Beschluss nach § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG gebunden. Für die Bindung bedarf es der Eintragung des Beschlusses in die vom Verwalter nach § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG zu führende Beschluss-Sammlung oder in das Grundbuch nicht. Eine Eintragung im Grundbuch wäre auch gar nicht möglich. Denn Beschlüsse sind weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig (BGH BGHZ 127, 99 [104] = NJW 1994, 3230 = ZMR 1995, 34 [BGH 16.09.1994 - V ZB 2/93]).
Die Wohnungseigentümer und ihre Sondernachfolger sind nach § 10 Abs. 4 Satz 2WEG ferner auch an solche Beschlüsse gebunden, die auf einer Öffnungsklausel beruhen. Wenn man diese Entscheidungen allerdings mit einer Minderansicht als Vereinbarung qualifiziert (dazu Rdn. 395), kann eine Bindung von Sondernachfolgern nur aus § 10 Abs. 3 WEG oder einem Rechtsgeschäft folgen.
Daraus folgt nun aber, dass Sie unbeschadet Ihrer Kenntnis oder Unkenntnis an den Beschluss gebunden sind. Weitere Ausführungen können hier zu dem Beschluss nicht gemacht werden, da dieser ja nicht im Wortlaut sondern nur in der Form vorliegt, wie Sie ihn in der Anfrage geschildert haben.
Unabhängig von der Frage, wie der damalige Beschluss auszulegen ist, gilt aber Folgendes:
Außenjalousien einer Wohnungseigentumsanlage stehen im Gemeinschaftseigentum (KG ZMR 1985, 344).
Rollläden können nicht dem Sondereigentum zugewiesen werden (OLG Saarbrücken FGPrax 1997, 56; KG ZMR 1994, 169; a.A. LG Memmingen Rpfleger 1978, 101). Dies gilt auch für in der Außenwand angebrachte Rollladenkästen (OLG Saarbrücken ZMR 1997, 31).
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Der Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums wird damit teilweise negativ durch den des Sondereigentums definiert. Allerdings sind der Einbeziehung von Gegenständen in das Sondereigentum durch die zwingende Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG Grenzen gesetzt. Gemeinschaftseigentum sind deshalb in jedem Fall das Grundstück, die konstruktiven Teile des Gebäudes sowie diejenigen, die die äußere Gestaltung bestimmen, und die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen.
Dadurch, dass Sie nun eine Außenjalousie angebracht haben, haben Sie auf alle Fälle unberechtigt in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen. Schon das Anbringen der Jalousien stellt einen derartigen unberechtigten Eingriff dar.
Die Hausverwaltung kann daher grundsätzlich die Entfernung schon allein aus diesem Grunde verlangen.
Sie sollten daher alles daran setzen, mit der Hausverwaltung und den übrigen Miteigentümern eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen. Sie sollten sich dabei bewusst sein, dass Rolladen und Außenjalousien aus den erwähnten Gründen immer Gemeinschaftseigentum sind – Sie also hier etwas in die Gemeinschaft einbringen.
Sollte eine einvernehmliche Lösung mit der Verwaltung nicht möglich sein, sollten Sie eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen.
Gegebenenfalls hilft Ihnen hier auch eine Mediation oder eine andere Form außergerichtlicher Konfliktlösung weiter, rein von der Rechtslage her betrachtet, haben Sie leider wenig Aussichten auf Erfolg.
