Auflösung einer Erbengemeinschaft möglich?

Die Erbengemeinschaft ist von Beginn an auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Der Begriff der »Auseinandersetzung« ist weit zu verstehen und umfasst zwangsläufig nicht lediglich die Verteilung des Nachlasses unter den Erben, sondern zuvor auch die Begleichung der Verbindlichkeiten des Nachlasses (§ 2046 BGB) und die Ausgleichung von Vorempfängen (§§ 2050 ff. BGB).
Die Teilung hat grundsätzlich in Natur zu erfolgen, § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 752 BGB. Nur wenn die Teilung in Natur ausgeschlossen ist, hat die Teilung durch Verkauf entsprechend den Vorschriften über den Pfandverkauf bzw. bei Immobilien durch Zwangsversteigerung gem. § 180 ZVG zu erfolgen, § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 753 BGB. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, in welcher Form die Auseinandersetzung stattfinden muss. Es gibt daher zahlreiche Wege, die Auseinandersetzung durchzuführen (Auseinandersetzungsvertrag, Vermittlungsverfahren, Teilungsklage usw.). Die Praxistauglichkeit der verschiedenen Verfahren ist sehr unterschiedlich und die Wahl des richtigen Verfahrens kann über Erfolg und Misserfolg der Auseinandersetzung entscheiden.
Auch ein Miterbe, der bei der Auseinandersetzung aufgrund von Vorempfängen nichts mehr zu erwarten hat, kann die Auseinandersetzung verlangen, da er sonst keine Möglichkeit hätte, aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden. Entsprechend anwendbar ist § 2042 BGB über den ausdrücklichen Wortlaut hinaus (»jeder Miterbe«) auf den Erbteilserwerber (§ 2033 BGB). Für den Testamentsvollstrecker gilt § 2042 BGB über den Verweis des § 2204 Abs. 1 BGB. Auch der Abwesenheitspfleger für einen bekannten Erben (§ 1911 BGB) kann die Auseinandersetzung fordern; dies ist ein Minus zu seinem Recht, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Nach Eintritt der Verkaufsberechtigung kann der Pfandgläubiger allein die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, § 1258 Abs. 2 S. 2 BGB. Vor Verkaufsberechtigung kann der Pfandgläubiger gem. § 1258 Abs. 2 S. 1 BGB, ebenso wie der Nießbraucher am Miterbenanteil, gem. § 1066 Abs. 2 BGB die Auseinandersetzung nur gemeinschaftlich mit dem Miterben verlangen. Wurde der Erbteil gepfändet und überwiesen, kann der Miterbe sich nicht mehr an der Auseinandersetzung beteiligen.
Auseinandersetzung nach den gesetzlichen Teilungsregeln, § 2042 i.V.m. §§ 752 ff. BGB
Unter Auseinandersetzung ist nicht lediglich die Verteilung des Nachlasses unter den Erben entsprechend den gesetzlichen oder/und testamentarischen Vorschriften zu verstehen: Zur Auseinandersetzung gehört vorrangig die Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten, § 2046 BGB. Bevor die Nachlassverbindlichkeiten nicht vollständig beglichen sind, kann eine Verteilung des Vermögens nicht erfolgen. Die Pflicht zur Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten besteht jedoch nur im Verhältnis der Erben untereinander, nicht im Verhältnis zu den Gläubigern.
Durch die Auseinandersetzung müssen alle Rechtsbeziehungen der Gesamthand abgewickelt werden. Daher müssen auch Rechtsgeschäfte der Gesamthand mit Dritten - auch mit Miterben - erledigt und Vorempfänge ausgeglichen werden. Die Auseinandersetzung wird durch die Verteilung des Nachlasses vorrangig entsprechend den letztwilligen Anordnungen des Erblassers und üblicherweise entsprechend den gesetzlichen Regelungen vollzogen. Einvernehmlich können sich die Erben indes über die testamentarischen Anordnungen hinwegsetzen. Dies wird nur durch die Anordnung einer Testamentsvollstreckung verhindert. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, so ist die Auseinandersetzung durch den Testamentsvollstrecker vorzunehmen, § 2204 BGB.
Die Auseinandersetzung muss sich stets auf den gesamten Nachlass beziehen. Eine gegenständlich beschränkte Teilauseinandersetzung wird zugelassen, wenn besondere Gründe hierfür bestehen. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn Nachlassverbindlichkeiten nicht mehr bestehen und berechtigte Belange der Erbengemeinschaft und der einzelnen Miterben nicht gefährdet werden.
Auf eine persönlich beschränkte Auseinandersetzung lediglich hinsichtlich eines Miterben hat kein Miterbe einen Anspruch. In der Praxis läuft die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft regelmäßig in Teilauseinandersetzungen ab: Die in Natur zu teilenden Nachlassgegenstände (z.B. Bank- und Depotguthaben) werden »vorab« verteilt; die Verteilung der übrigen Nachlassgegenstände erfolgt nach Veräußerung bzw. Einigung über Ausgleichszahlungen innerhalb der Erbengemeinschaft. Es muss jedoch noch einmal betont werden, dass die Miterben auf eine derartige Teilauseinandersetzung grundsätzlich keinen Anspruch haben. Eine Teilauseinandersetzung birgt auch die Gefahr der unbeschränkten Haftung für Nachlassverbindlichkeiten.

Anspruch der Miterben auf Auseinandersetzung

Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe grundsätzlich jederzeit ohne Rücksicht auf die Interessen der Miterben die Auseinandersetzung verlangen.
Das heißt, Sie und/oder Ihre Schwester sind jederzeit berechtigt, die Auseinandersetzung mit den anderen Miterben zu verlangen.
Anders also als im Gesellschaftsrecht, auf das das Recht der Erbengemeinschaft vielfach verweist, ist kein »wichtiger Grund« erforderlich und das Auseinandersetzungsbegehren kann auch zur Unzeit gestellt werden (Abweichung von § 723 Abs. 2 BGB). Die Formulierung in § 2042 BGB steht damit im Gegensatz zur »Parallelregelung« im Gesellschaftsrecht in § 723 Abs. 2 BGB: Während im Gesellschaftsrecht eine Kündigung nur dann zur Unzeit erfolgen darf, wenn wichtige Gründe vorliegen, gibt es bei der Erbengemeinschaft solch eine derartige Einschränkung nicht. In der Rspr. vor dem Jahr 1956 finden sich einige Entscheidungen, die ein Auseinandersetzungsverlangen aus dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs gem. § 242 BGB einschränken wollen. Es gibt hingegen keine entsprechenden Entscheidungen neueren Datums: Es sind nur schwer Fälle nach neuerer Rspr. denkbar, in denen der »letzte Rettungsanker« des § 242 BGB anzuwenden wäre.
Das bedeutet nun, dass Sie sich grundsätzlich nicht auf einen wichtigen Grund verweisen lassen müssen. Auch nach Treu und Glauben kann das Auseinandersetzungsbegehren grundsätzlich nicht verwehrt werden.

Inhaltlich ist das Verlangen auf Auseinandersetzung gem. § 2042 BGB auf Mitwirkung bei allen für eine Auseinandersetzung erforderlichen Maßnahmen gerichtet, vergleichbar mit der Mitwirkungspflicht nach § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB.
Das Recht eines jeden Miterben aus § 2042 BGB führt somit zur ungeschriebenen, aber zwangsläufig zwingenden Pflicht der übrigen Miterben an der Auseinandersetzung mitzuwirken. Gerade diese Verpflichtung wird von vielen Erben »übersehen«. Das Verlangen ist formlos möglich. Ein Miterbe gibt Anlass zur Klage, wenn er dem berechtigten Verlangen schuldhaft nicht nachkommt. Der Miterbe, der seine Mitwirkung bei der Auseinandersetzung verweigert, macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig. Da der Auseinandersetzungsanspruch ein Anspruch jedes einzelnen Miterben ist (und nicht der Erbengemeinschaft), ist der Schadensersatzanspruch nicht bei der Auseinandersetzung zu beachten und es handelt sich auch nicht um einen Anspruch der Erbengemeinschaft (somit kein Fall des § 2039 BGB). Vielmehr ist der Schadenssersatzanspruch neben oder nach der Auseinandersetzung zu berücksichtigen. Soweit der Anspruch im Rahmen einer Erbauseinandersetzungsklage noch nicht zu beziffern ist, sollte der Kläger an einen diesbezüglichen Feststellungsantrag denken. Durch den Verweis auf §§ 2043 bis 2045 BGB in § 2042 Abs. 1 BGB wird klar gestellt, dass dem Recht des Miterben die Auseinandersetzung zu verlangen, die gesetzlichen (§ 2043 BGB) bzw. testamentarischen Anordnungen (§ 2044 BGB) sowie das Recht, einen Aufschub gem. § 2044 BGB zu verlangen, vorgehen.

Aufschub der Auseinandersetzung
Unbestimmtheit der Erbteile, § 2043 BGB
§ 2043 BGB enthält ebenso wie §§ 2044 und 2045 BGB Ausnahmen von dem Recht der Miterben, jederzeit die Auseinandersetzung verlangen zu können. Durch § 2043 BGB wird verhindert, dass sich nach der erfolgten Auseinandersetzung die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft und damit auch die Erbteile ändern. Hierdurch werden die möglichen Erben geschützt.
§ 2043 BGB ist nicht entsprechend anwendbar auf andere Fälle, in denen noch nicht feststeht, ob ein weiterer Miterbe an der Erbengemeinschaft beteiligt ist (wie Verschollenheit, noch bestehende Ausschlagungsmöglichkeiten etc.).
Eine entgegen § 2043 BGB vorgenommene Auseinandersetzung führt nicht zur Nichtigkeit, da § 2043 BGB kein gesetzliches Verbot i.S.v. § 134 BGB beinhaltet. Die Auseinandersetzung ist jedoch schwebend unwirksam bis der übergangene Miterbe entweder genehmigt (was er wohl kaum tun wird) oder die Zustimmung endgültig verweigert. Die Auseinandersetzung ist nur ausgeschlossen, soweit Erbteile unbestimmt sind. Fällt der Nachlass an mehrere Stämme und besteht nur hinsichtlich eines Stammes Ungewissheit, kann die Auseinandersetzung ansonsten erfolgen.
Dass deswegen ein Aufschub in Ihrem Falle gegeben sein könnte, ergibt sich aus Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht. Die Voraussetzungen (Adoption, ungeborener Miterbe) liegen wohl nicht vor.
Ungewisse Nachlassverbindlichkeiten, § 2045 BGB
Bei der Ungewissheit über Nachlassverbindlichkeiten bietet § 2045 BGB ebenfalls eine Ausnahme von § 2042 BGB und dem Recht eines Miterben, jederzeit die Auseinandersetzung zu verlangen. Die Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten und somit auch die notwendige, abschließende Feststellung der betroffenen Gläubiger findet sinnvollerweise vor der Teilung des Nachlasses statt.
Um vor einer Teilung des Nachlasses (und den sich ergebenden Haftungskonsequenzen aus §§ 2058, 2059 BGB) zunächst allen Miterben die Möglichkeit zu geben, die Nachlassgläubiger im Rahmen eines Aufgebotes festzustellen, gewährt § 2045 BGB jedem Miterben eine aufschiebende Einrede gegen den geltend gemachten Auseinandersetzungsanspruch. Die Vorschrift wird ergänzt durch die Regelung des § 2046 BGB, wonach jeder Miterbe vor der Auseinandersetzung die Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten verlangen kann.
Der Anspruch kann nicht durch Bestimmungen des Erblassers ausgeschlossen werden; der Erbe selbst kann jedoch freilich auf die Geltendmachung verzichten: Der Anspruch ist als Einrede durch den Miterben geltend zu machen und nicht etwa von Amts wegen zu beachten. Die Formulierung »kann« stellt klar, dass die Entscheidung einen Aufschub zu verlangen, allein beim Erben liegt. Voraussetzung für die Einrede nach § 2045 S. 1 BGB ist es, dass das Aufgebot bereits beantragt oder die öffentliche Aufforderung bereits erlassen ist. Ist dies nicht der Fall, muss der Miterbe dies unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB Abs. 1 S. 1 BGB), nachholen, § 2045 S. 2 BGB.
Eine bereits eingereichte Klage auf Auseinandersetzung wird durch die Erhebung der Einrede nicht unbegründet; vielmehr erfolgt eine Aussetzung analog § 148 ZPO . Es hängt dann vom vorprozessualen Verhalten des Beklagten ab, ob ein sofortiges Anerkenntnis nach Fortsetzung des Verfahrens die Kostenfolge des § 93 ZPO nach sich ziehen kann. Unter dem Gesichtspunkt der Kostentragungspflicht dürfte es selten sinnvoll sein, gegen eine erhobene Auseinandersetzungsklage die Einrede nach § 2045 BGB entgegenzuhalten: Taktisch klüger wird es meist sein, auf eine Entscheidung zu drängen, während noch Nachlassverbindlichkeiten bestehen und der Auseinandersetzungsklage den Einwand des nicht teilungsreifen Nachlasses entgegenzuhalten, sodass der Prozess für den Kläger verloren und nicht lediglich analog § 148 ZPO ausgesetzt wird.
Ausschluss der Auseinandersetzung
Ausschluss durch Anordnung des Erblassers, § 2044 BGB
Die Möglichkeit eines Erben gem. § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen zu können, ist häufig vom Erblasser unerwünscht. Grundsätzlich ist die Erbengemeinschaft zwar auf Auseinandersetzung gerichtet. Durch § 2044 BGB wird dem Erblasser jedoch die Möglichkeit gegeben, hier gestaltend einzugreifen. Das bloße Teilungsverbot nach § 2044 BGB ist eine Teilungsanordnung i.S.v. § 2048 BGB mit negativem Inhalt. Es kann aber auch als Vorausvermächtnis i.S.v. § 2150 BGB oder Auflage i.S.v. § 1940 BGB ausgestaltet sein. Die Gestaltungsmöglichkeiten, die § 2044 BGB dem Erblasser bietet, sind vielfältig. Da der Erblasser abweichend von § 2042 BGB das Recht auf Auseinandersetzung vollständig ausschließen kann, ist es auch möglich, als »Minus« hierzu bspw. eine Mehrheitsentscheidung der Erbengemeinschaft zu verlangen oder die Auseinandersetzung nur hinsichtlich einzelner Nachlassgegenstände auszuschließen.

Die von Ihnen geschilderte Konstellation spricht aber eher gegen eine testamentarische Anordnung des Erblassers. Hier wäre – so es ein Testament oder einen Erbvertrag gäbe – nochmals zu prüfen.

Der Ausschluss der Auseinandersetzung kann nicht nur im Testament, sondern auch im Erbvertrag und gemeinschaftlichen Testament erfolgen. Es hängt dann von der konkreten Ausgestaltung der Anordnung ab, 456 ob sie entsprechend dem gesetzlichen »Urtyp« des § 2044 BGB einseitig bleibt (§ 2299 BGB) oder vertragsmäßig bindend (§ 2278 BGB) bzw. wechselbezüglich (§ 2270 BGB) für die Erben ist. Der Testamentsvollstrecker kann nicht »nachträglich« die Auseinandersetzung ausschließen, wenn der Erblasser dies nicht bereits letztwillig geregelt hat.
Die Auseinandersetzung kann aber auch von den Erben einvernehmlich ausgeschlossen werden. Dies ist dann jedoch kein Fall des § 2044 BGB sondern eine Vereinbarung im Rahmen der Verwaltung des Nachlasses, § 2038 BGB.
Die Formulierung des § 2044 BGB lässt dem Erblasser alle Freiheiten, die Auseinandersetzung gegenständlich, personell oder zeitlich eingeschränkt auszuschließen. Der Erblasser kann die Auseinandersetzung daher für spezielle einzelne Nachlassgegenstände (z.B. eine bestimmte Vitrine), bestimmte Arten von Nachlassgegenständen (z.B. alle vermieteten Immobilien) aber auch für einzelne Personen (z.B. einen bestimmen Stamm der Familie) verbieten. Der Erblasser kann sowohl die Länge der Kündigungsfrist als auch deren Form frei regeln. Beschränkt ist er insoweit lediglich durch die Grenzen des Abs. 2.

Um zu verhindern, dass der Erblasser »auf ewig« eine Auseinandersetzung verhindert und letztlich damit eine Regelung träfe, die langfristig zu einer Zersplitterung des Vermögens führen würde (durch Vererbung der Erbteile an Erbeserben), setzt § 2044 Abs. 2 S. 1 BGB eine zeitliche Grenze von 30 Jahren. Dies entspricht der auch sonst im Erbrecht zulässigen Höchstgrenze für die Fortwirkung von Anordnungen des Erblassers. Diese Höchstdauer gilt jedoch ausschließlich für juristische Personen (Umkehrschluss aus § 2044 Abs. 2 S. 3 BGB). Die Frist ist nach § 188 Abs. 2 BGB zu berechnen.
Bei natürlichen Personen kann der Erblasser gem. Abs. 2 S. 2 den Ausschluss auch über 30 Jahre hinaus anordnen, wenn das Ende der Frist durch
Eintritt eines bestimmten Ereignisses in der Person eines Erben (z.B. Beendigung der Berufsausbildung, Heirat, bestimmtes Alter, Tod) oder
Eintritt des Nacherbfalls (§ 2139 BGB) oder
Anfall eines Vermächtnisses (§ 2177 BGB)
bestimmt ist.

Für den Nacherbfall findet sich die entsprechende zeitliche Begrenzung in § 2109 BGB und für das bedingte Vermächtnis in §§ 2162, 2163 BGB.

Der Ausschluss der Auseinandersetzung hat lediglich schuldrechtliche Wirkung, da die Verfügungsbefugnis nicht durch Testament oder Erbvertrag ausgeschlossen werden kann (§ 137 Abs. 1 BGB), und es sich auch nicht um ein gesetzliches Veräußerungsverbot i.S.v. §§ 134, 135 BGB handelt.
Verfügungen, die alle Erben (auch die Nacherben) entgegen einer Anordnung nach § 2044 BGB vornehmen, bleiben wirksam, so wie sich die Erben generell über die Anordnungen des Erblassers gemeinschaftlich hinwegsetzen können. Dem kann der Erblasser durch Gestaltung in Form der Anordnung einer Testamentsvollstreckung sowie mit Sanktionsklauseln vorbeugen.
Aufgrund der lediglich schuldrechtlichen Wirkung der Anordnung nach § 2044 BGB ist eine Eintragung im Grundbuch nicht möglich.

Betreibt einer oder betreiben mehrere der Miterben entgegen einer Anordnung nach § 2044 BGB die Auseinandersetzung, so sind die übrigen Miterben nicht zur Mitwirkung gem. § 2042 BGB verpflichtet. Die Verfügungen über einen Nachlassgegenstand im Rahmen der angestrebten Auseinandersetzung können ausschließlich gemeinschaftlich vorgenommen werden, § 2040 BGB. Wird entgegen einem vom Erblasser verfügten Ausschluss nach § 2044 BGB die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) betrieben, so steht den übrigen Miterben die Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO zur Verfügung. Jedoch kann kein Verbot des Erblassers und keine Vereinbarung der Erbengemeinschaft einen Gläubiger eines Miterben hindern, aufgrund eines endgültig vollstreckbaren Titels dessen Anteil am Nachlass zu pfänden und die Auseinandersetzung zu betreiben, §§ 2044 Abs. 1 S. 2, 751 S. 2 BGB.
Vereinbarung der Miterben, § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 749 Abs. 2 BGB
Die Miterben können einstimmig formlos vereinbaren, dass die Erbengemeinschaft für bestimmte Zeit oder gar nicht auseinandergesetzt werden darf, §§ 2042 Abs. 2 i.V.m. 749 Abs. 2 BGB . Nach Werner führt eine Vereinbarung, die Auseinandersetzung auf Dauer oder Zeit auszuschließen, zum Vollzug der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Durch die Vereinbarung sei über die Zuordnung der Nachlassgegenstände entschieden, da die Erben anstelle der vom Erblasser gewollten Regelung eine eigene Vereinbarung gesetzt haben. Dies würde dann u.a. dazu führen, dass die Erben grundsätzlich auch mit ihrem Eigenvermögen haften, § 2059 Abs. 1 BGB. Daraus ergeben sich jedoch erhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten (Wann wird die Auseinandersetzung lediglich nicht zügig vorangetrieben? Wann liegt eine - stillschweigende? - Vereinbarung vor? usw.).
Das Recht, die Aufhebung aus wichtigem Grund zu verlangen, ist nach § 2042 Abs. 2 i.V.m. § 749 Abs. 3 BGB unabdingbar. Die Feststellung des wichtigen Grundes ist eine Frage des Einzelfalls. Es können Umstände in der Person des Miterben sein, die einen wichtigen Grund darstellen. Jedoch liegt auch in einer tiefgreifenden Störung des gegenseitigen Vertrauens, bspw. bei Verfeindung der Miterben, nur dann ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vor, wenn hierdurch die Erbengemeinschaft unmittelbar berührt wird. Es ist maßgebend, ob die Fortsetzung der Verwaltungs- und Nutzungsgemeinschaft noch zumutbar ist. Der Eintritt der Volljährigkeit ist ein wichtiger Grund i.S.v. § 749 Abs. 2 S. 1 BGB und berechtigt dazu, die Aufhebung zu verlangen.
§ 2042 BGB verweist auch auf § 750 BGB (Ausschluss der Aufhebung im Todesfall). Da es sich bei § 750 BGB lediglich um eine Auslegungsregel für den Zweifelsfall handelt, können die Miterben im Rahmen einer Vereinbarung nach § 749 Abs. 2 BGB etwas Abweichendes regeln. Steht fest, dass eine Fortdauer des Aufhebungsausschlusses über den Tod hinaus vereinbart ist, so ist der Tod an sich kein wichtiger Kündigungsgrund i.S.v. § 749 Abs. 2 BGB.
Eine Vereinbarung der Miterben gem. § 749 Abs. 2 BGB wirkt auch für und gegen den Erbteilskäufer gem. § 2033 BGB. Die Vereinbarung eines Auseinandersetzungsverbots unter Miterben wirkt zudem ohne Grundbucheintragung gegen den Erbteilserwerber; § 1010 BGB ist erst nach der Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft anwendbar. Der gute Glaube wird nicht geschützt.

Damit dürften im ersten Schritt die Fragen geklärt sein, ob Sie berechtigt sind, die Teilung des Nachlasses beziehungsweise dessen Auseinandersetzung zu verlangen.

Ich gehe nach Ihrer Fallschilderung davon aus, dass die oben genannten Einschränkungen in Ihr grundsätzliches Recht nicht vorliegen. Sie können die Auseinandersetzung verlangen. Hierfür bedarf es keiner Einstimmigkeit, vielmehr steht, wie ausgeführt dieses Recht jedem Miterben zu.

Im nächsten Schritt ist nun zu prüfen, wie die Teilung zu erfolgen hat:

Die Teilung der Nachlassgegenstände erfolgt nach § 2042 Abs. 2 i.V.m. §§ 752-757 BGB . Vor einer Verteilung des Nachlasses gem. §§ 752, 753 BGB sind etwaige Teilungsanordnungen des Erblassers gem. § 2048 BGB zu berücksichtigen. Über Teilungsanordnungen des Erblassers können sich die Erben einstimmig hinwegsetzen. Grundsätzlich kann dies nur durch einen Testamentsvollstrecker verhindert werden.
Grundsätzlich hat die Teilung gem. § 752 BGB »in Natur« zu erfolgen. Die Gewährleistung der übrigen Miterben richtet sich nach § 757 BGB. § 757 BGB gilt jedoch nur bei einer Zuteilung an einen Miterben i.R.d. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, nicht bei Veräußerung an Außenstehende (dort gelten die dem jeweiligen Vertrag zugrunde liegenden Regelungen). Es gelten für die Miterben die Vorschriften der §§ 434 ff. BGB, wobei jeder Miterbe im Verhältnis seines Anteils haftet. § 757 BGB soll nicht gelten, wenn gleichartige gemeinschaftliche Gegenstände an alle Miterben verteilt worden sind, aber nur einer oder wenige einen Schaden erlitten haben, da ungleiche Folgerisiken durch § 757 BGB nicht geschützt werden sollen.
Falls eine Teilung in Natur gem. § 752 BGB nicht möglich ist, sieht § 753 BGB den Verkauf des Nachlassgegenstandes vor. Für bewegliche Sachen gelten nach § 753 BGB die Vorschriften der §§ 1234-1240 BGB über den Pfandverkauf. Bei Immobilien, grundstücksgleichen Rechten wie Erbbaurecht, Schiffen, Schiffsbauwerken und Luftfahrzeugen erfolgt eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG (Aufhebung einer Gemeinschaft).
Unstatthaft ist eine Versteigerung an Dritte bei einer Vereinbarung unter den Erben oder Anordnung durch den Erblasser, § 2048 BGB. Mithin begründet § 753 BGB kein Veräußerungsverbot, sondern setzt es voraus und lässt es unberührt.
Immobilien können nur bei - praktisch kaum vorkommender - Gleichartigkeit der Teile nach § 752 BGB verteilt werden. Regelmäßig wird daher Teilung durch Verkauf, (§ 753 BGB) oder Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) erfolgen.

Bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft sind Nachlassgegenstände in erster Linie in Natur zu teilen, §§ 2042, 752 BGB. In der Praxis ist es allerdings die Ausnahme, dass sich Nachlassgegenstände in gleichartige, den Anteilen der Miterben entsprechende Teile zerlegen lassen, ohne dass sie an Wert verlieren. Regelmäßig ist daher der Verkauf der Nachlassgegenstände (»Versilberung«) notwendig. Wie auch sonst Verfügungen über Nachlassgegenstände von allen Erben vorgenommen werden müssen, ist auch die Versilberung von Nachlassgegenständen zur Vorbereitung der Auseinandersetzung nur einstimmig durch alle Miterben möglich, § 2040 Abs. 1 BGB. Sind sich die Erben einig, kann der Nachlassgegenstand öffentlich versteigert werden, §§ 1235 Abs. 1, 383 Abs. 3 BGB oder freihändig verkauft werden, wenn die Sache einen Börsen- oder Marktpreis hat, § 1235 Abs. 2 BGB.
Ein sich widersetzender Miterbe kann nicht nach §§ 2038 Abs. 2, 745 BGB von der Mehrheit der übrigen Miterben überstimmt werden. Es handelt sich bei der Versilberung der Nachlassgegenstände nicht um eine Maßnahme der Verwaltung (für die § 2038 BGB gelten würde). Vielmehr ist die Versilberung Vorstufe zur Auseinandersetzung nach § 2042 BGB. Die »Auseinandersetzung« nach § 2042 BGB ist jedoch keine »Verwaltung« i.S.v. § 2038 BGB. Die Auseinandersetzung nach § 2042 BGB kann grundsätzlich jeder Erbe jederzeit von den übrigen Erben verlangen.

Gehören Immobilien oder grundstücksgleiche Rechte zum gesamthänderisch gebundenen Vermögen der Erbengemeinschaft werden diese nicht im Rahmen einer Auseinandersetzungsklage, sondern durch Teilungsversteigerung gem. § 180 ZVG auseinandergesetzt. Wird mit der Auseinandersetzungsklage die Aufteilung von Immobilien begehrt, ist die Klage mangels Teilungsreife ohne Weiteres als unbegründet abzuweisen. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Verteilung der Immobilien einer testamentarischen Anordnung für die Auseinandersetzung gem. § 2048 BGB entspricht.
Antragsberechtigt ist jeder Miterbe als Bruchteilseigentümer grundsätzlich zu jeder Zeit, § 2042. Ausnahmen können sich bspw. durch testamentarische Anordnungen (Teilungsverbot, § 2044 BGB) oder Vereinbarungen zwischen allen Miterben ergeben. Teilungsreife des Nachlasses ist hier - anders als bei der Duldungsklage auf Pfandverkauf - nicht erforderlich.
Wird entgegen eines vom Erblasser verfügten Ausschlusses nach § 2044 BGB die Teilungsversteigerung betrieben, so steht den übrigen Miterben die Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO zur Verfügung. Jedoch kann kein Verbot des Erblassers und keine Vereinbarung der Erbengemeinschaft einen Gläubiger eines Miterben hindern, aufgrund eines endgültig vollstreckbaren Titels dessen Anteil am Nachlass zu pfänden und die Auseinandersetzung zu betreiben, §§ 2044 Abs. 1 S. 2, 751 S. 2 BGB. 515

Ein Vollstreckungstitel i.S.v. § 16 Abs. 1 ZVG ist im Rahmen der Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG nicht erforderlich, vgl. § 181 Abs. 1 ZVG. »Anspruch« i.S.v. § 16 Abs. 1 ZVG ist der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft. Dies muss der Antragssteller nicht nachweisen, sondern kann auf das Grundbuch verweisen, § 17 Abs. 2 ZVG.Zuständig ist das Gericht, in dessen Gerichtsbezirk die versteigernde Immobilie belegen ist, § 1 ZVG. Das Vollstreckungsgericht verteilt den Erlös der Zwangsversteigerung nur dann unter den Miterben, wenn spätestens im Verteilungstermin eine Erklärung aller Erben vorliegt. Andernfalls wird der Erlös nach Abzug der Kosten für das Verfahren bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt. Für die Freigabe des hinterlegten Geldes ist dann wiederum eine gemeinsame Erklärung aller Erben oder ein diese Erklärung ersetzendes Urteil erforderlich.

Eine einvernehmliche Lösung der Angelegenheit könnte über einen Auflösungsvertrag oder durch eine Abschichtung erreicht werden:

Der Vertrag, mit dem sich die Miterben auf eine Auseinandersetzung einigen, ist grundsätzlich an keine Form gebunden. Zu beachten sind ggf. Formvorschriften, die sich bei der Übertragung einzelner Nachlassgegenstände im Rahmen der Auseinandersetzung ergeben. Es liegt jedoch auf der Hand, dass in der Praxis schon aus Beweisgründen mindestens die Schriftform vorzuziehen ist.
Grundsätzlich ist der Auseinandersetzungsvertrag zwischen allen Miterben eine abschließende Regelung über die endgültige Verteilung des Nachlasses. Selbst wenn ein Miterbe danach mehr erhalten haben sollte als ihm nach Testament und Gesetz zustehen würde, ist er den anderen Erben nicht zum Ausgleich verpflichtet: Im Rahmen des Auseinandersetzungsvertrags können »einzelne bevorzugt, andere benachteiligt« werden. In dem Auseinandersetzungsvertrag liegt dann zugleich der Verzicht der übrigen Miterben auf eine bessere Berücksichtigung. Mangels Einigung über die Unentgeltlichkeit wird das »Mehr« jedoch regelmäßig nicht im Wege der Schenkung übertragen, sodass es nicht der Form des § 518 BGB bedarf. Liegt in dem Auseinandersetzungsvertrag eine vergleichsweise Regelung, so ist ein Irrtum über die geregelten Zweifelsfragen zwar bedeutungslos, ein Irrtum über die Vergleichsgrundlage jedoch in den engen Grenzen des § 779 Abs. 1 BGB beachtlich.
Mittlerweile ist auch durch den BGH neben dem Auseinandersetzungsvertrag und der Erbteilsübertragung ein »dritter Weg« der Auseinandersetzung anerkannt, der zu einer Teilauseinandersetzung führt: Miterben scheiden einverständlich gegen Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus. Dies wird allg. als »Abschichtung« bezeichnet, ein Begriff, den der BGH übernommen hat. Bei der Abschichtung gibt ein Miterbe seine Mitgliedschaftsrechte an der Erbengemeinschaft auf, insb. sein Recht auf ein Auseinandersetzungsguthaben. Der Erbteil des Ausgeschiedenen wächst den verbleibenden Miterben »kraft Gesetzes« an. Bleibt lediglich ein Miterbe übrig, führt die Anwachsung zum Alleineigentum am Nachlass und die Erbengemeinschaft ist beendet. Da der Ausscheidende lediglich auf seine Mitgliedschaftsrechte verzichtet, sie jedoch nicht auf einen bestimmten Rechtsnachfolger überträgt, liegt hierin keine Verfügung über einen Erbteil gem. § 2033 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Abschichtungsvertrag ist aus diesem Grund auch formfrei möglich, wenn zur Erbengemeinschaft ein Grundstück gehört. Dabei ist es unerheblich, ob die Abfindung aus dem Nachlass oder dem Privatvermögen der oder des anderen Erben geleistet wird. Formbedürftig bleibt es jedoch, wenn als Abfindung ein Gegenstand übertragen werden soll, der nur durch formbedürftiges Rechtsgeschäft übertragen werden darf.

Wenn es zu keiner außergerichtlichen Lösung kommt, bleibt als letzte Möglichkeit noch die Auseinandersetzungsklage.
Gerichtsstand für eine Teilungsklage ist neben dem allg. Gerichtsstand des Beklagten der besondere Gerichtsstand gem. § 27 ZPO. Hiernach kann die Teilungsklage vor dem Gericht erhoben werden, bei dem der Erblasser zurzeit seines Todes den allgemeinen Gerichtsstand (§ 13 ZPO) gehabt hat. Hatte der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes keinen allg. Gerichtsstand im Inland, kann die Teilungsklage vor dem Gericht erhoben werden, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten inländischen Wohnsitz hatte (§ 27 Abs. 2 ZPO). Hatte der Erblasser keinen derartigen Wohnsitz, ist gem. § 27 Abs. 2 Hs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 S. 2 ZPO das Amtsgericht Berlin-Mitte 536 bzw. LG Berlin 537 zuständig.
Vor der übereilten Erhebung einer Teilungsklage muss nachdrücklich gewarnt werden.
Prozesstaktisch klüger wird es regelmäßig sein, streitige Einzelfragen durch eine Feststellungsklage vorab zu klären. Dies ist nach der Rspr. des BGH ausdrücklich zulässig, auch wenn eine Leistungsklage grundsätzlich möglich wäre. Mehrere streitige Punkte können hier auch in einer Klage zusammengefasst werden. Die Auseinandersetzungsklage wird in der Praxis häufiger erhoben, als es sinnvoll und erfolgversprechend wäre. Allein weil in vielen Verfahren sich die Parteien unter dem Druck des Verfahrens vergleichen, scheitern nicht noch mehr der regelmäßig unbegründeten Teilungsklagen.

Die Klage ist gerichtet auf die Zustimmung zu einem bestimmten, vorzulegenden Teilungsplan. Von diesem Plan darf das Gericht nicht abweichen, soll aber nach Edenhofer im Rahmen des § 139 Abs. 1 ZPO »wegen der Schwierigkeiten« verpflichtet sein, auf sachgemäße Antragstellung hinzuwirken. Dies wird jedoch nur in wenigen Ausnahmefällen richtig sein. Denn es kann nicht sein, dass das Gericht i.R.d. richterlichen Hinweispflicht für eine begründete Klage sorgt: Jede Abweichung ist kein Minus zum Teilungsplan sondern ein Aliud und muss eine Abweisung der Klage als unbegründet nach sich ziehen. Daher kann das Gericht nicht verpflichtet sein, gewissermaßen als Gehilfe des Klägers für die Begründetheit der Klage zu sorgen: Das Gericht hat keine Gestaltungsbefugnis. Der Kläger selbst muss einer Abweisung der Klage durch eine Staffelung von Hilfsanträgen vorbeugen, mit denen Alternativ-Teilungspläne vorgelegt werden. Eine Teilungsklage wird jedoch nur dann Aussicht auf Erfolg haben, wo der Nachlass unstreitig teilungsreif ist:

sämtliche Nachlassverbindlichkeiten müssen beglichen (§ 2046 BGB) worden sein;
der Nachlass muss »versilbert« worden sein bzw. die verbleibenden Nachlassgegenstände werden von Teilungsanordnungen gem. § 2048 BGB »erfasst« und müssen einem bestimmten Miterben zugewandt werden;

der gesamte Nachlass muss bekannt sein;

der gesamte Nachlass muss von der Teilungsklage erfasst werden.
Teilungsreife liegt auch dann noch nicht vor, wenn eine erforderliche Teilungsversteigerung eines Grundstücks noch nicht durchgeführt ist.
Nach einer Entscheidung des OLG Koblenz soll hingegen

»eine Teilentscheidung (schon) statthaft sein, wenn zugleich durch Grundurteil festgeschrieben wird, wie die Teilung des Restes zu erfolgen hat, der nur seinem Umfang nach noch durch Sachverständigengutachten ermittelt werden muss«.
Diese im Leitsatz des Urteils aufgestellte Aussage findet sich in den Gründen nicht wieder: Die einzig mögliche Stelle des Urteils beschäftigt sich mit der Zahlung einer Nutzungsentschädigung durch die Beklagte. Gerade jedoch, wenn ein Miterbe noch Leistungen an die Erbengemeinschaft zu erbringen hat, deren Umfang noch nicht feststeht, darf nicht durch Teilurteil der Nachlass im Übrigen verteilt werden: Die Erbengemeinschaft wäre dann gezwungen, ohne ersichtlichen Grund das Risiko zu tragen, dass der Miterbe nicht mehr zahlungsfähig ist, wenn die Höhe seiner zu erbringenden Leistung feststeht. War vor der Teilung noch eine Verrechnung mit seinem Auseinandersetzungsguthaben möglich, so muss die Erbengemeinschaft nun den Erben direkt und womöglich vergeblich in Anspruch nehmen. Der lediglich im Leitsatz des Urteils ausgedrückten Rechtsauffassung kann daher nicht gefolgt werden: Im Rahmen von Teilungsklagen dürfen Teilurteile hinsichtlich des Teilungsplans mithin grundsätzlich nicht ergehen.
Durch das Urteil gilt die Zustimmung des verklagten Erben als erteilt, § 894 ZPO . Der Kläger sollte auch gleich beantragen, dass die sich widersetzenden Erben zur Zustimmung zu den dinglichen Erklärungen verurteilt werden. Der Teilungsplan und die durch Urteil ersetze Zustimmung allein hat lediglich schuldrechtliche Wirkung. Die unmittelbare Klage auf Zustimmung zu den dinglichen Erklärungen oder die Leistungsklage ist isoliert möglich, falls konkrete Auseinandersetzungsvereinbarungen oder Teilungsanordnungen vorliegen, die lediglich noch vollzogen werden müssen und andere regelungsbedürftige Punkte wie Vorempfänge, Nachlassverbindlichkeiten nicht vorhanden sind.
Eine Ausnahme von der Voraussetzung der Totalerledigung gilt dann, wenn besondere Gründe für eine gegenständlich beschränkte Teilauseinandersetzung sprechen. Dies kann dann der Fall sein, wenn Nachlassverbindlichkeiten nicht mehr bestehen und berechtigte Belange der Erbengemeinschaft und der einzelnen Miterben nicht gefährdet werden.

Immobilien werden nicht im Rahmen einer Auseinandersetzungsklage sondern durch Teilungsversteigerung gem. § 180 ZVG auseinandergesetzt. Wird mit der Auseinandersetzungsklage die Aufteilung von Immobilien begehrt, ist die Klage mangels Teilungsreife ohne Weiteres als unbegründet abzuweisen. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Verteilung der Immobilien einer testamentarischen Anordnung für die Auseinandersetzung gem. § 2048 BGB entspricht.

In Ihrem Falle ist also zu prüfen, ob die Immobilie der einzige noch vorhandene Nachlassgegenstand ist.
In diesem Falle wäre dann die Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft einzuleiten.

Sie haben mitgeteilt, dass Sie sich über Investitionen etc. im Hinblick auf diese Immobilie uneins sind. Gerade diese Fragestellungen sind aber solche der Verwaltung des Nachlasses und mithin konsensbedürftig.
Die Auseinandersetzung können Sie aber – wie oben gezeigt – als eigenes Recht zur Durchsetzung bringen.
Allein die Möglichkeiten, die sich Ihnen hierbei bieten, könnten die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft dazu bewegen, sich einer einvernehmlichen Lösung nun anzunähern. Sollte dies alles scheitern, steht Ihnen der Weg zum Gericht offen.