Aufhebung der Gemeinschaft bei Miteigentum an einer Immobilie

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Meine verstorbene Frau und ich haben vor ca. 13 Jahren unseren beiden Töchtern in einem Schenkungsvertrag unser Wohnhaus (2 Wohnungen) zum "Miteigentum je zur Hälfte" überlassen. (Ich bin auf Lebensdauer nießbrauchberechtigt). Das Miteigentum der beiden Töchter ist nach § 1010 BGB geregelt. Die Nutzung des Anwesens ist im Vertrag geregelt: Jede Miteigentümerin erhält eine Wohnung zur Nutzung. Auf meinen ausdrücklichen Wunsch hin wurde im Vertrag die Aufhebung der Gemeinschaft mit folgender Formulierung ausgeschlossen: "Es wird bewilligt und beantragt, im Grundbuch (!) einzutragen: Den Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft und die Benutzungsregelung, und zwar jeweils als Belastung eines jeweiligen Miteigentumsanteils zugunsten der jeweiligen anderen Miteigentümer."

1) Kann trotz "Aufhebungsverbot" und gegen den Willen des anderen Miteigentümers von einem der beiden Miteigt. die Versteigerung angestrengt werden?

2) Muss, falls ja, vor einer evtl. Versteigerung der spez. Grundbucheintrag gelöscht werden? Klage erforderlich? Ist eine Pfändung denkbar/möglich? Ist (einseit.) Hypoth.Belastg. mögl.?

Antwort des Anwalts

1) Kann trotz "Aufhebungsverbot" und gegen den Willen des anderen Miteigentümers von einem der beiden Miteigt. die Versteigerung angestrengt werden?

Die juristische Antwort lautet: Es kommt darauf an. Unter normalen Umständen kann die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Dies gilt auch für Rechtsnachfolger, § 751 S.2 BGB.

Es gibt aber zwei Möglichkeiten dennoch die Versteigerung zu betreiben. Die erste ist geschildert in § 751 S. 2 BGB. Ein Gläubiger mit einer titulierten Forderung kann die Pfändung eines Anteils bewirken und im Wege Zwangsvollstreckung die Auseinandersetzung betreiben.

Die zweite Möglichkeit die Aufhebung zu verlangen und die Teilungsversteigerung zu betreiben bietet § 749 Abs. 2 S. 1 BGB dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Was ein wichtiger Grund ist, ist im allgemeinen Teil des Schuldrechts festgehalten in § 314 Abs.1 S.2 BGB. Demnach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Da hier stets auf den Einzelfall abgestellt werden muß und jeder konkrete Einzelfall gesondert und durchaus unterschiedlich behandelt wird, lassen sich hier keine allgemein gültigen Regeln aufstellen. Da es sich hier aber um die ultima ratio handelt legt die Rechtssprechung im Einzelfall äußerst strenge Maßstäbe an. Unstimmigkeit Feindschaft und Schikanen sind jedenfalls nicht ausreichend um aus wichtigem Grund die Aufhebung der Gemeinschaft durchzusetzen.

2) Muss, falls ja, vor einer evtl. Versteigerung der spez. Grundbucheintrag gelöscht werden? Klage erforderlich? Ist eine Pfändung denkbar/möglich? Ist (einseit.) Hypoth.Belastg. mögl.?

Der Grundbucheintrag erlischt mit dem Zuschlag in der Versteigerung. Danach wird er vn Amts wegen gelöscht. Da Sie aber Nießbrauchinhaber sind ist zu Ihren Lebzeiten kaum ein Markt für eine solche Immobilie vorhanden. Es wäre zudem eine Auseinandersetzungsklage zwischen den beiden Eigentümerinnen erforderlich. Eine einseitige Hypothekenbelastung ist nur im Rahmen einer Zwangsvollstreckung möglich, da ein Anteil jederzeit gepfändet werden darf. Hier ist dann auch die Auseinandersetzungsversteigerung nach § 751 S.2 BGB denkbar.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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