Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Witterungsschäden

Online-Rechtsberatung
Stand: 17.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Zu unserer Mietwohnung gehört ein größerer, nicht überdachter Balkon (ca. 9 qm) mit gemauerter Balkonbrüstung (also kein Geländer). Diese Brüstung wurde kurz nach unserem Einzug 2002 erhöht (da vorher zu niedrig) und ca. 2004 neu verputzt und gestrichen.
Der Balkon ist ziemlich pflegeaufwändig, da er nur einen kleinen Abfluss hat (10 x 10 cm) und das Regenwasser nicht komplett darüber abfließt, sondern sich (aufgrund falscher Konstruktion) teilweise drumherum ansammelt und erst nach Verdunstung verschwindet. Durch das stehende Wasser bilden sich Rückstände auf den Fliesen und in den Fugen. Außerdem hat sich im Lauf der Zeit innen auf dem Sockel der Brüstung rundherum ein schmutziger grünlicher Streifen (Algen oder Moos) gebildet, wahrscheinlich auch bedingt durch die Feuchtigkeit. Ich reinige den Balkon regelmäßig, insoweit es dem üblichen Maß entspricht, also Kehren und ab und zu die Fliesen abwischen. Nun meinte die Vermieterin, ich müsste auch mal den grünen Belag abschrubben. Bin ich dazu verpflichtet? Im Mietvertrag ist dazu nichts geregelt. Auch haben sich auf der Abdeckung der Brüstung Algenflecken gebildet. Müsste ich die auch abschrubben? (das hat die Vermieterin nicht explizit verlangt, wäre aber doch ein ähnlicher Fall wie der grüne Algenstreifen.)
Und wie müsste man den Balkon bei einem (jetzt allerdings nicht geplanten) Auszug hinterlassen. Gilt hier auch der Begriff „besenrein“? Dazu gehört doch eher nicht das Entfernen von Algenbelägen?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Witterungsschäden während des Mietverhältnisses und bei Rückgabe der Mietsache

Zu unterscheiden ist zunächst das Reinigen der Balkonfläche von der Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Außenwänden, zu denen die Balkonflächen unzweifelhaft gehören. Zu Schönheitsreparaturen an den Außenflächen, seien es die Fenster, der Balkonfußboden oder die Balkonbrüstung sind Sie nicht verpflichtet, da diese Bereiche bereits vom Begriff der Schönheitsreparaturen i.S.v. § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung nicht erfasst sind. Arbeiten im Außenbereich (wie dem Balkon) gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen (= Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind). Sie können per Formularmietvertrag daher nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt werden, eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag würde die betreffende Klausel unwirksam machen (BGH Urteil v. 18.02.2009 Az. VIII ZR 210/08). Für die rechtzeitige Beseitigung der Ursache der Algenbildung und des Moosbefalls, nämlich Schaffung eines Balkonbodens, der ausreichendes und gleichmäßiges Gefälle zum Abfluss bietet, wäre und ist die Vermieterin zuständig. Sie brauchen also weder den Balkonboden noch die Fugen zu erneuern oder ähnliche Arbeiten an den Außenflächen vorzunehmen.

Witterungseinflüsse, die die Substanz der Außenflächen angreifen und beeinträchtigen, fallen nicht mehr unter die Pflicht des Mieters, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Soweit Sie eine sich im üblichen Rahmen bewegende Reinigung der Flächen vornehmen um die Außenflächen nicht verkommen zu lassen, kommen Sie Ihren mietvertraglichen Verpflichtungen vollumfänglich nach. Im Übrigen wird die Algen- und Moosbildung nicht durch Sie verursacht, sondern durch äußere Witterungseinflüsse, die von Ihnen nicht zu beeinflussen sind. Der BGH formuliert es deutlich: Macht der Mieter von der Mietsache einen Gebrauch, der im Sinne des Gesetzes als vertragsgemäß anzusehen ist, hat er das Risiko einer Verschlechterung oder einer Veränderung der Mietsache gem. § 538 BGB nicht zu tragen, und zwar weder durch Instandhaltung noch durch Ausbesserung oder Schadensersatz, da der Mieter hierfür einen Ausgleich in Form der vereinbarten Miete entrichtet, vgl. BGH NJW 2002, 3234.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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