Erstattung zerkratzter Fenster nach Kauf einer Eigentumswohnung

Online-Rechtsberatung
Stand: 20.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe mir 2013 eine neue Eigentumswohnung gekauft. Nach Bauabnahme meiner Wohnung am 1.3.2014 habe ich am 17.04.2014 insgesamt fünf unterschiedlich zerkratzte Fenster entdeckt und diese am 19.04.2014 persönlich dem bauleitenden Architekten gezeigt. Für das Gespräch kann ich eine neutrale Zeugin nennen. Die vorhandenen Schäden entstanden nicht durch Reinigung.
Am 16.05.2014 wurde das Gemeinschaftseigentum von einem Sachverständigen abgenommen. Ich war leider dort nicht anwesend. Die Schäden an den Fenstern wurden im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt, obwohl sie definitiv bestanden.
Der Bauträger weigert sich heute, die Fenster auf seine Kosten instand zu setzen, da nichts im Abnahmeprotokoll stehen würde.
Habe ich Anspruch auf kostenlosen Ersatz der Fenster?

Antwort des Anwalts

Der Vertrag über den Erwerb einer von einem Bauträger noch zu errichtenden Eigentumswohnung stellt im Wesentlichen einen aus Kauf-, Werk- und Werklieferungsvertrag kombinierten Vertrag dar.

Für den Fall der mangelhaften Leistung des Unternehmers bestehen grundsätzlich die Rechte aus den §§ 634 ff. BGB. Ist das Werk zu dem Zeitpunkt der Abnahme mangelhaft, kann daher grundsätzlich nach §§ 634 Nr. 1, 635 BGB von dem Unternehmer die Nacherfüllung, d.h. die ordnungsgemäße Vertragserfüllung verlangt werden.

Etwas anderes gilt jedoch, ein mangelhaftes Werk abgenommen wurde, obschon der Mangel bekannt war. In diesem Fall steht Ihnen gem. § 640 II BGB nur dann ein Nacherfüllungsanspruch zu, wenn Sie sich die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehalten haben.

Diesbezüglich ist zunächst festzustellen, dass für die Abnahme der Fenster der Abnahmetermin am 16.05.2014 maßgeblich war, da die Fenster zum Gemeinschaftseigentum zählen. Zu diesem Zeitpunkt war bekannt, dass der Mangel vorlag, da Sie dieses dem bauleitenden Architekten angezeigt hatten. Trotzdem ist die Abnahme an diesem Termin offenbar ohne entsprechende Mängelrüge durchgeführt worden.

War die Abnahme wirksam, haben Sie mithin auf Grund des fehlenden Vorbehalts Ihrer Gewährleistungsansprüche durch den Sachverständigen keinen Anspruch auf kostenlosen Ersatz bzw. kostenlose Reparatur der Fenster. Es stellt sich dann eher die Frage einer Haftung des bauleitenden Architekten, da er Ihre Mangelanzeige offenbar nicht weitergeleitet hat.

Fraglich ist jedoch, ob die Abnahme wirksam war.

Vorliegend erfolgte die Abnahme durch einen Sachverständigen. Die Abnahme durch den Sachverständigen war nur wirksam, wenn eine entsprechende Beauftragung vorlag.

In der Vergangenheit befanden sich in den ,,Eigentumswohnungskaufverträgen“ vermehrt unwirksame Abnahmeklauseln. Insbesondere sind diejenigen Abnahmeklauseln als unwirksam qualifiziert worden, die vorsahen, dass der Sachverständige durch den Bauträger bestellt werden solle (vgl. OLG Koblenz Urt. v. 17.10.2002 – 5 U 263/02).

Für den Fall, dass auch Ihr Vertrag eine unwirksame Klausel enthalten sollte, würde dies dazu führen, dass noch keine wirksame Abnahme erfolgt ist. Insbesondere ist auch nicht von einer stillschweigenden Abnahme durch die Ingebrauchnahme der Wohnung auszugehen, weil Sie die Kratzer gegenüber dem Architekten angezeigt haben. Damit haben Sie zum Ausdruck gebracht, dass Sie mit der Werkleistung so nicht zufrieden sind.

Ist noch keine Abnahme erfolgt, können Sie den kostenlosen Ersatz bzw. eine kostenlose Reparatur der Fenster verlangen. Bestreitet der Unternehmer die Mangelhaftigkeit der Fenster, hat er im Falle eines Gerichtsverfahrens die Fehlerfreiheit zu beweisen.

Dies bedeutet für Sie, dass Sie einen Anspruch auf kostenlosen Ersatz/Reparatur der Fenster nur haben, wenn die Abnahme am 16.05.2014 auf Grund einer unwirksamen Abnahmeklausel durchgeführt worden ist. Ob dieses der Fall ist, vermag ich ohne Kenntnis der Verträge nicht zu sagen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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