Unzulässige Nutzung von Garagenräumen

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Als Eigentümer bewohne ich eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Baden-Württemberg.
Direkt unter meiner Wohnung befindet sich eine Gemeinschaftsgarage, deren Zufahrt ebenerdig von der Straße her ist.
Die Garage hat 10 durch transparente Metall-Trennwände abgetrennte Boxen mit jeweils 5 sich gegenüber liegenden Einfahrten. Jede Box hat ein durch Löcher belüftetes eigenes Blechtor.
Auf einer Seite sind 2 Boxen mit Doppelparkern/Hebebühne.
Von der Hausverwaltung wurde die Garage insgesamt als Mittelgarage eingestuft.

Da das Haus in Stahlbetonweise erstellt ist es sehr hellhörig.
Seit Jahren habe ich nun bei Nutzerwechseln regelmäßig das Problem, dass Nutzer ihre Garagenbox zu Lagerzwecken ausbauen. Das führt durch den Stahlbeton und die nicht vorhandene Dämmung von unten zu unerträglichen Geräuschen quasi 1:1 in die darüber liegenden Wohnungen.

Folgende Ausbauten wurden getätigt:

In mehreren Boxen wurden mithilfe von Holzpflöcken rechts und links Holzzwischendecken eingezogen - zwischen dem nach oben aufschwingenden Blechtor und der Garagendecke.
Darauf lagern alle möglichen Dinge wie Dachboxen, Umzugskartons, Stühle etc.

In einer Box wurden in die Decke Haken für Fahrräder eingebohrt.
Außerdem stehen in etlichen Boxen alte Möbel. Teilweise sind Regale an die Wände gemacht worden, wo teilweise auch kleinere Haushaltsgegenstände und Bücher lagern.

Eine Box ist eine Mischung aus Werkstatt und Lagerstätte (Werkbank, alte Küchenmöbel, Werkzeug, gelagerte Reifen etc.). Hier passt kein Auto mehr rein.

Die meisten Boxen haben keinen Stromanschluss. In eine Box wurde per Verlängerungskabel Strom aus der Nachbarbox installiert.

Lüftungsfenster wurden wegen der Außenkälte mit Pappe abgedeckt. Teilweise ebenso Teile der Boxentüren.

Meine Fragen:

  1. Liegen hier Nutzungsänderungen vor, die unzulässig sind? Auch im Hinblick auf Versicherungs- und Haftungsfragen im Brandfall

  2. Falls ja, wie würden die Chancen stehen, auf rechtlichem Wege dagegen anzugehen? Meines Wissens gibt es bereits Gerichtsurteile gegen "Gerümpel in Garagen"?

  3. Welche Nutzung der Garage über die Nutzung als Autostellplatz hinaus muss geduldet werden?

Antwort des Anwalts
  1. Liegen hier Nutzungsänderungen vor, die unzulässig sind? Auch im Hinblick auf Versicherungs- und Haftungsfragen im Brandfall

    Eine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinne liegt in Ihrem Fall nicht vor, da die Gemeinschaftsgarage als solche offensichtlich nach wie vor in erster Linie als Garage genutzt wird. Eine Nutzungsänderung würde im Übrigen einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordern.
    Zu Recht weisen Sie allerdings darauf hin, dass eine beliebige Nutzung der Parkboxen durch die Eigentümer/Mieter nicht zulässig ist.
    Die Nutzung der Garagenboxen richtet sich zunächst nach den Bestimmungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Möglicherweise ist darin bereits die ausschließliche Nutzung der Boxen zum Abstellen von Fahrzeugen eindeutig und abschließend geregelt.
    Sollte dies nicht der Fall sein, muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob die Aktivitäten bzw. Lagerung von Gegenständen in den Boxen unzulässig ist, weil sie das Maß der Nutzung als Garage überschreitet. In allen Bundesländern bestehen Brand- und Gefahrenschutzregelungen z.B. Garagenverordnungen, in denen geregelt ist, was in Garagen aufbewahrt werden darf. Z.B. bestimmt die Garagenverordnung Baden-Württemberg in § 14 (2):
    „…... In Mittel- und Großgaragen ist die Aufbewahrung von Kraftstoffen außerhalb von Kraftfahrzeugen unzulässig; andere brennbare Stoffe dürfen in diesen Garagen nur aufbewahrt werden, wenn sie zum Fahrzeugzubehör zählen oder der Unterbringung von Fahrzeugzubehör dienen.
    Ähnliche Formulierungen finden sich auch in den Garagenverordnungen der anderen Bundesländer.
    Es dürfte im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, dass nicht durch einzelne Miteigentümer/Mieter gegen Brandschutzvorschriften verstoßen wird und dadurch möglicherweise im Schadensfall der Versicherungsschutz verloren geht.

    1. Falls ja, wie würden die Chancen stehen, auf rechtlichem Wege dagegen anzugehen? Meines Wissens gibt es bereits Gerichtsurteile gegen "Gerümpel in Garagen"?

    Sollten einzelne Miteigentümer/Mieter die Garagenboxen vorschriftswidrig nutzen, besteht ein Unterlassungsanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar wäre.
    Wenn bauliche Veränderungen in der Gemeinschaftsgarage vorgenommen werden (wenn die Baumaßnahme das optisch ästhetische Gesamterscheinungsbild der Anlage verändert bzw. beeinträchtigt oder aber mit einem Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum verbunden ist), ist diese Baumaßnahme unzulässig und muss rückgängig gemacht werden, da ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber fehlt.
    Zunächst sollten Sie den Inhalt der Gemeinschaftsordnung prüfen. Sofern dort geregelt ist, dass die Garagenboxen nur zum Abstellen von Fahrzeugen genutzt werden dürfen, sollten Sie die Hausverwaltung darauf ansprechen und verlangen, dass diese die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung durchsetzt.
    Falls die Gemeinschaftsordnung keine Regelung enthält, sollten Sie die Aktivitäten in den Garagenboxen zu einem Thema der nächsten Wohnungseigentümerversammlung machen. Die Wohnungseigentümer können unter Berücksichtigung der Schutzvorschriften per Beschluss die regeln, welche zusätzlichen Nutzungen in einer Garage erlaubt sein sollen und was verboten ist.

    1. Welche Nutzung der Garage über die Nutzung als Autostellplatz hinaus muss geduldet werden?

    Eine Nutzung als Werkstatt und/oder Lagerstätte -ohne dass darin noch ein Fahrzeug Platz finden würde- widerspricht sicherlich der vorgesehenen Nutzung als Garage und dürfte somit verboten sein. Ebenfalls unzulässig ist die Aufbewahrung brennbarer Materialien.
    Erlaubt sein dürfte die Lagerung von Sportgeräten, soweit dafür kein anderer Lagerplatz im Haus vorhanden ist. Ebenfalls zulässig ist die vorübergehende Lagerung größerer Gegenstände oder Möbel. Wichtig ist aber auch bei erlaubten Lagerungen, dass es dadurch nicht zu Gefahrensituationen in der Garage kommt.
    Die Aufhängung des Fahrrades dürfte schon wieder fraglich sein, weil dazu Haken an der Decke, die im Gemeinschaftseigentum steht, angebracht wurden. Dieses Vorgehen ist unzulässig. Der Nutzer hätte zunächst die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft einholen müssen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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