Kleingarten aus der DDR Zeit ? Duldungspflichten des Besitzers

Sehr geehrter Mandant,

Der Text Ihrer Anfrage, insbesondere das Schreiben der Unteren Wasserbehörde des Landkreises vom 14.04.2010 lässt erkennen, dass Sie in den neuen Bundesländern wohnen. Es ist für das Gebiet der neuen Bundesländer nach wie vor sehr typisch, dass nach dem seinerzeit geltenden Recht Bebauungen durchgeführt worden sind, die nach dem mit dem Beitritt der DDR zum Staatsgebiet der Bundesrepublik Deutschland gültigen Gesetz der Bundesrepublik nicht konform gehen. Eine dieser typischen Fragen ist die Problematik der Bebauung von Kleingärten. Nach dem nunmehr geltenden Bundeskleingartengesetz sind Bebauungen nur dann zulässig, wenn sie eine Bodenfläche von 24 m² nicht übersteigt, anderenfalls wäre diese Laube unzulässig (§ 3 Abs. 2 S. 1 Bundeskleingartengesetz).

Dies setzt jedoch voraus, dass das Bundeskleingartengesetz überhaupt anzuwenden ist, da Sie jedoch ausdrücklich schreiben, dass Sie einen Garten in einer Kleingartenanlage gekauft haben, ein diesbzgl. Hinweis in dem Schreiben der Unteren Wasserbehörde vom 14.04.2010 ebenfalls enthalten ist, gehe ich davon aus, dass die von Ihnen erworbene Parzelle, auch wenn sie mit 1.400 m² sehr groß ist, dennoch als Kleingarten zu definieren ist.

Bebauungen, die größer sind, sind mithin nach der insoweit eindeutigen Vorschrift des Bundeskleingartengesetzes als unzulässig zu werten.

Grundsätzlich kommt hier der Gedanke des Bestandsschutzes in?s Spiel. Der Bestandsschutz ist verfassungsrechtlich gesehen, eine Rechtsposition, die aus der rechtmäßigen Eigentumsauslieferung hervorgeht, Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG. Letztlich dient der Bestandsschutz der Eigentumssicherung. Das rechtmäßig geschaffene Bauwerk bzw. seine Nutzung in der selben Funktion, soll nicht deshalb unzulässig sein und ggf. einer Abrissverfügung ausgesetzt sein, weil sich die Gesetzeslage zwischenzeitlich geändert hat.

Voraussetzung des Bestandsschutzes ist mithin, dass die fragliche Anlage jemals gesetzlichen Vorgaben entsprochen hat sowie, dass der Gesetzgeber den Bestandsschutz nicht ausdrücklich verneint hat.

Ihrer Anfrage ist zu entnehmen, dass die fragliche Bebauung aus dem Jahre 1930 stammt. Die Bebauung müsste mithin entweder nach den Vorschriften des Deutschen Reiches oder aber spätestens nach den Vorschriften der ehemaligen DDR zulässig gewesen sein. Am besten lässt sich dies überprüfen, wenn für die Bebauung entweder eine Rechtmäßigkeitsbescheinigung der Baubehörde oder jedoch eine Baugenehmigung vorliegt. Hierzu fehlt mir jedoch eine Angabe in Ihrem Anfragetext. Ohne eine Solche lässt sich die Anfrage nicht abschließend beantworten. Bitte überprüfen Sie, ob Sie eine Baugenehmigung oder eine Rechtmäßigkeitsbescheinigung einer Baubehörde vorliegen haben. Dies ist schlichtweg entscheidend für die Frage, ob Bestandsschutz anzuwenden ist oder eine bloß ausgesprochene Duldung. Im Unterschied zum Bestandsschutz, der eine dauerhafte Berechtigung für den Baubestand ergibt, führt die Duldung lediglich zu einer vorübergehenden zugelassenen Nichtbeachtung von Vorschriften, die jedoch, aus welchen Gründen auch immer, jederzeit widerrufen werden könnte. Ein Entfernen der baulichen Anlagen wäre dann die Folge.

§ 78 des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushaltes bestimmt, dass bauliche Anlagen in Überschwemmungsgebieten untersagt sind, allerdings bestimmt § 78 in einigen Absätzen auch, dass über bestimmten Voraussetzungen sogar eine Baugenehmigung für Anlagen möglich ist. Aus dieser Vorschrift lässt sich lediglich entnehmen, dass für die Neuerrichtung von Anlagen bzw. für die erstmalige Genehmigung von baulichen Anlagen, Schwierigkeiten entstehen könnten, da diese bestimmten Voraussetzungen unterworfen sind. Bei bestehendem Bestandsschutz ist diese Vorschrift jedoch nicht anwendbar. Ebenso geht aus § 61 des Bundesnaturschutzgesetzes kein Verbot der Bebauung hervor. In § 61 Abs. 1 heißt es, dass im Außenbereich an Bundeswasserstraßen und Gewässern 1. Ordnung bei Grundstücksgrößen von mehr als 1 ha im Abstand von bis zu 50 m bis zur Uferlinie keine baulichen Anlagen errichtet oder wesentlich geändert werden dürfen. Allerdings ist nach § 61 Abs. 2 dies nicht anzuwenden, bei baulichen Anlagen, die bei Inkrafttreten des Bundesnaturschutzgesetzes rechtmäßig errichtet waren oder zugelassen waren. Mithin spielt auch hier die Frage der Rechtmäßigkeit der Errichtung der Anlage eine entscheidende Rolle. Die sonstigen in dem Schreiben genannten Vorschriften sind lediglich als Hinweise zu verstehen, insbesondere auf den Betrieb der baulichen Anlagen, diese so zu betreiben, dass tägliche Gewässerveränderungen oder ?verunreinigungen nicht zu erwarten sind.

Die weitere Vorgehensweise hängt mithin entscheidend davon ab, ob Sie eine Rechtmäßigkeitserklärung einer Behörde des Deutschen Reiches oder der ehemaligen DDR bzw. eine Baugenehmigung einer Baubehörde des Deutschen Reiches oder ehemaligen DDR vorlegen können. Liegt eine solche Bescheinigung oder eine solche Genehmigung vor, ist Ihr Gebäude rechtskräftig errichte worden. In dem Fall kommt es auf die Duldung nicht an. Sollte eine solche Bescheinigung vorliegen, wenden Sie sich bitte postalisch an die Untere Wasserbehörde des Landkreises und legen diese Bescheinigung vor. Bitte legen Sie dabei natürlich nicht das Original vor. Verlangen Sie dann von der Unteren Wasserbehörde die Bestätigung der Rechtmäßigkeit der Bebauung, weil diese andere Auswirkungen hat, als die bloße Duldung.

Kann eine solche Bescheinigung nicht vorgelegt werden, dürfte die Duldung rechtmäßig sein, denn dann kann der Nachweis der Rechtmäßig der Bebauung nicht erbracht werden, dann wäre die Erklärung der Duldung der Bebauung mit den Gesetzen vereinbar.