In welchen Fällen bedarf es einer Baugenehmigung?

Online-Rechtsberatung
Stand: 17.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ein eingeschossiges Wohngebäude ist mit Ausnahme des Kellergeschosses im Februar des Jahres abgebrandt. Das Gebäude soll nach dem Willen des Eigentümers nach den alten 1952 genehmigten Plänen wieder aufgebaut werden. Ergänzung: Die Außenwänden sollen nach den Richtlinien der Energiesparverordnung ausgeführt werden; sonst werden der Grundriss, die Tür- u. Fensteröffnungen, Geschosshöhe und Dachausbildung nach den alten Plänen beibehalten.

Ist hierfür eine neue Baugenehmigung erforderlich? Nach welchen §§ der LBO Baden-Württemberg bzw. nach welcher Passage im Kommentar zur LBO ist der Bauherr im vorliegenden Fall verpflichtet, einen erneuten Bauantrag zu stellen?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

die Errichtung baulicher Anlagen bedarf grundsätzlich einer Baugenehmigung (§ 49 Abs.1 BauOBW).

Eine Ausnahme gilt nur für die in den §§ 50 und 51 BauO genannten Vorhaben. Danach ist bei einem Wohngebäude zumindest ein Kenntnisnahmeverfahren nach § 51 Abs.1 Ziff. 1 BauO durchzuführen. Die notwendigen Regelungen zur Durchführung des Kenntnisnahmeverfahrens entnehmen Sie bitte § 51 BauO.

Die Baugenehmigung aus 1952 kann keine Grundlage für die Neuerrichtung des Gebäudes sein. Nach § 62 BauO BW erlischt eine Baugenehmigung, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit der Bauausführung begonnen wurde oder die Bauausführung 3 Jahre unterbrochen war.

Der Beginn der Neubauarbeiten heute liegt aber deutlich mehr als 3 Jahre nach dem Zeitpunkt der damaligen Erteilung der Baugenehmigung. Die alte Baugenehmigung von 1952 behält nur insoweit ihre Bedeutung, als sie im Wege des Bestandsschutzes für eine Übergangszeit die Wiedererrichtung an gleicher Stelle zulässt.

Die von Ihnen beschriebenen Arbeiten gehen ansonsten über den Rahmen des Bestandsschutzes in baulicher Hinsicht deutlich hinaus. Der Bestandsschutz in baulicher Hinsicht erfasst Unterhaltungsmaßnahmen, Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Maßnahmen bedürfen daher keiner erneuten Baugenehmigung. Die völlige Neuerrichtung des Gebäudes nach dem Brand geht aber deutlich darüber hinaus.

Dass die alte Baugenehmigung keine Grundlage für die heutige Neuerrichtung des Baus sein kann, ergibt sich schon aus der Vielzahl der auf Grund der fortschreitenden Technik eingetretenen Änderungen. Ich verweise beispielsweise nur auf die Fortentwicklung hinsichtlich der heute notwendigen Dämmungen im Wand und Dachbereich und der Energieversorgung.

Was wäre, wenn die Baugenehmigung des abgebrannten Hauses von 1910 oder 1852 datiert hätte? Dann wäre jedem klar, dass diese alte Baugenehmigung nicht die Grundlage für einen heutigen Neubau sein kann. Um jede Diskussion hier im Ansatz zu vermeiden, hat der Gesetzgeber in § 62 BauO eine klare Grenze gezogen: nach 3 Jahren verliert die Baugenehmigung ihre Wirkung.

Der Bauherr ist also gehalten für den Wiederaufbau des Hauses einen neuen Bauantrag zu stellen.

Einschlägige Urteile bzw. Nachweise in der Kommentarliteratur zu dem von Ihnen beschriebenen Fall finden sich in den veröffentlichten Entscheidungen nicht. Offensichtlich ist diese Frage bisher nicht streitig gewesen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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