Vermieter verkauft Wohnung: Kündigung des Mietvertrags rechtens?

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Hallo, unser Vermieter will unsere Mietwohnung zur Jahresmitte veräußern. Er räumte uns das Vorkaufsrecht ein, leider zu teuer und utopisch. Wenn ein neuer Käufer gefunden ist, gibt es ein Gesetz uns nicht vor 3 Jahren zu kündigen, wenn ja, wie lautet der Paragraf? Wir sind solvente Mieter und bezahlen regelmäßig unsere Miete, wir haben eine Tochter mit 16 Jahren und einen kleinen Hund den wir aus Spanien aus einer Tötungsstation retteten. Den Besitz des Hundes haben wir uns von unseren Vermietern genehmigen lassen, ebenso den Einbau eines Kaminofens. Alles vor kurzer Zeit (1-2 Jahre ). Kann uns unser Vermieter einfach grundlos vor dem Verkauf kündigen? Auf März diesen Jahres haben wir eine Mieterhöhung bekommen, sie liegt aber noch unter dem Mietspiegel. Wie könnte ein neuer Eigentümer damit umgehen?
Eine ähnliche Situation hatten wir mit unserer vorhergehenden Wohnung, sie wurde verkauft und Eigenbedarf angemeldet. Wir suchten eine neue Wohnung und fanden diese. Wir haben uns nicht gewehrt, nun das gleiche?

Antwort des Anwalts

Im Einzelnen:

  1. Kündigung

a) Kündigung durch den bisherigen Vermieter (Veräußerer)

Ihr bisheriger Vermieter/Veräußerer kann den Mietvertrag nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen kann (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn Sie als Mieter Ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben, aus Gründen des Eigenbedarfs oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer an-gemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Was die sogenannte Verwertungskündigung anbelangt, so kommen sowohl wirtschaftliche als auch persönliche Nachteile des Vermieters in Betracht. Will der Vermieter das Grundstück verkaufen, so liegt ein erheblicher Nachteil nur dann vor, wenn das bestehende Mietverhältnis ein faktisches Hindernis darstellt, also der Verkauf mit Blick auf den zu erwartenden Erlös als wirtschaftlich sinnlos erscheint. Sofern der Wohnraum bereits vor der Veräußerung vermietet war – so wie es sich in Ihrem Fall verhält – ist eine Verwertungskündigung nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig (z.B. in der Rechtsprechung für den Fall bejaht, dass der Vermieter Zinsbelastungen infolge von Darlehensverbindlichkei-ten nicht durch die monatlichen Mieteinnahmen kompensieren kann). Eine ordentliche Kündigung Ihres Vermieters vor dem Verkauf ist daher relativ unwahrscheinlich.

Sollte Ihr Vermieter dennoch eine ordentliche Kündigung aussprechen, so kann er dies nur unter Einhaltung der Frist gemäß § 573 c Abs. 1 BGB tun, in der Regel mit der dreimonatigen Kündigungsfrist, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt worden sein muss. Die ordentliche Kündigung muss schriftlich und unter Darlegung des berechtigten Interesses erfolgen. Wie Sie ersehen können, stellen die Vorschriften zur ordentlichen Kündigung mieterschützende Regelungen dar.

Einer ordentlichen Kündigung können Sie nach § 574, 574 b BGB schriftlich widersprechen, wobei der Widerspruch spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden muss (sofern der Vermieter auf diese Widerspruchsmöglichkeit ordnungsge-mäß hingewiesen hat; anderenfalls kann der Mieter den Widerspruch auch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären). Auf Verlangen des Vermieters ist der Wider-spruch zu begründen. Ein solcher Widerspruch wäre nur dann begründet, wenn die Beendi-gung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen sonstigen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellen würde, z.B. für den Fall, dass ein an-gemessener Ersatzraum nicht zu zumutbaren Bedingungen innerhalb der Kündigungsfrist gefunden werden kann.

Neben der ordentlichen Kündigung kann der Vermieter aus wichtigem Grund – meist bei Vorliegen einer schweren Vertragsverletzung (z.B. Mietzahlungsrückstände) - gemäß § 543 BGB auch außerordentlich fristlos kündigen.

Außer den vorstehend genannten Möglichkeiten hat Ihr bisheriger Vermieter kein Kündi-gungsrecht.

b) Kündigung durch den neuen Vermieter (Erwerber)

Da nach § 566 BGB gilt, dass der Kauf die Miete nicht bricht, würde im Falle des Verkaufs der Erwerber den Mietvertrag übernehmen, so wie er steht und liegt.

Auch der neue Vermieter (Erwerber) kann Ihnen nur aus den unter a) dargelegten Voraus-setzungen ordentlich oder außerordentlich fristlos kündigen.

Einen Schutz dergestalt, dass es dem neuen Käufer gesetzlich untersagt ist, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von drei Jahren zu kündigen, gibt es leider nicht. Lediglich bei dem Verkauf von großen Wohnungsbeständen der öffentlichen Hand wird meist zu Gunsten der Mieter mit dem Erwerber vereinbart, dass Kündigungen erst nach einem bestimmten Zeitablauf möglich sein sollen. Dabei handelt es sich jedoch um vertragliche Vereinbarungen. Im Falle eines Privatverkaufs wird eine solche Vereinbarung so gut wie nie abgeschlossen.

  1. Mieterhöhung nach Verkauf

Der neue Erwerber tritt - wie oben ausgeführt - in den bestehenden Mietvertrag als Rechtsnachfolger des Veräußerers ein. Er hat daher gemäß § 558 BGB grundsätzlich die Möglichkeit, Ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Allerdings setzt dies voraus, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erh-hung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Da Ihre Miete zum März angehoben werden soll, kann der neue Vermieter also nicht so schnell erneut die Miete erhöhen, so dass Sie insoweit zunächst nach dem Verkauf vor einer Mieterhöhung geschützt wären. Im Übrigen hat der neue Vermieter im Falle einer Mieterhöhung auch § 558 Abs. 3 BGB zu beachten, wonach sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf (sog. Kappungsgrenze).

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Stellen Sie hier Ihre Frage

Ablauf und Preise

Coronavirus: Die wichtigsten Informationen

Sie haben rechtliche Fragen zur Corona-Pandemie? Hier finden Sie stets aktualisierte Informationen auf einen Blick.