Mieterin verstorben: Darf ich als Vermieter die Wohnung betreten?

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Miete Februar verstarb eine Mieterin von mir, die alleinstehend war und keine Verwandten mehr hatte. Die Wohnung war bereits seit November/Dezember 2013 nicht mehr bewohnt. Für diese Dame war eine Pflegeschaft angeordnet worden. Die Pflegeschaft endete mit dem Tod und nun möchte ich gerne wissen ob ich die Wohnung betreten darf zum Lüften.
Was kann ich tun. Muss ich die Wohnung kündigen? Es gibt ein Testament und eine Person ist als Nachlassverwalterin / Erbin eingesetzt.

Antwort des Anwalts
  1. Fortsetzung des Mietverhältnisses
    Es gilt der Grundsatz, dass für den Fall, dass der Mieter verstirbt, das Mietverhältnis damit nicht automatisch beendet ist. Entweder treten andere Familienangehörige in das Mietverhältnis ein oder es wird mit hinterbliebenen Mitmietern oder den Erben fortgesetzt.
    In Ihrem Fall gibt es keine Familienangehörigen, die mit der Mieterin in der Wohnung gewohnt haben. Insofern wird das Mietverhältnis zunächst mit der Erbin der Mieterin fortgesetzt.
    Allerdings hat der Erbe das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass kein anderer das Mietverhältnis fortführt.

  2. Recht des Vermieters, die Wohnung zu betreten
    Grundsätzlich steht dem Mieter das Recht zu, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden (so Bundesverfassungsgericht WuM 2004,80; WuM 93, 377). Daraus ergibt sich, dass der Mieter nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten die Besichtigung seiner Wohnung gestatten muss. Umgekehrt darf der Vermieter von seinem Recht nur in schonender Weise Gebrauch machen und muss auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen (AG Hamburg NZA 2007,211). Dabei muss der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nachweisen, damit er die Wohnung betreten darf. Daher ist das eigenmächtige Betreten der Wohnung durch den Vermieter in den allermeisten fällen sehr problematisch. In dem von Ihnen geschilderten Fall wäre es nach meinem Dafürhalten zumutbar, vor dem betreten der Wohnung sich mit der Nachlaßverwalterin/Erbin in Verbindung zu setzen, um abzuklären, ob die Wohnung ausreichend gelüftet wird oder sonstige Dinge zu veranlassen sind. Ohne eine solche Abstimmung würde ich Ihnen davon abraten, die Wohnung eigenmächtig zu betreten.

Sollte es ein berechtigtes Interesse geben, weshalb Sie die Wohnung ohne vorherige Absprache betreten müssen (zum Beispiel Gefahr in Verzug) wäre anzuraten, die Wohnung nicht alleine zu betreten sondern Zeugen mitzunehmen, damit sichergestellt werden kann, wird das Ihnen nicht hinterher der Vorwurf gemacht wird, sie hätten Dinge aus der Wohnung entwendet. Nach meinem Dafürhalten ist aber alleine die Frage des Lüften ohnehin kein ausreichender Grund, der das eigenmächtige Betreten der Wohnung rechtfertigen würde, insbesondere wäre dies noch kein Fall von Gefahr im Verzug.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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