Kündigung des Mietverhältnisses - Schönheitsreparaturen bei Auszug

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Die Wohnung meines Vaters soll gekündigt werden, er muß ins Pflegeheim. 1. Gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten? 2. Schönheitsreparaturen: im Mietvertragstehen stehen feste Zeiten 3,5,7 Jahre aber spätestens bei Auszug. Beim Bezug im März 2002 wahr die Wohnung neu renoviert.

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

vielen Dank für Ihre Rechtsfrage, die ich Ihnen auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworte:

  1. Kündigung des Mietverhältnisses:

Grundsätzlich gilt für den Mieter ab Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 und die nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Mietverträge eine Kündigungsfrist von ca. drei Monaten. § 573 c Abs.1 BGB bestimmt, dass eine Kündigung zulässig ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf der übernächsten Monats. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Kündigung ist der Zugang beim Vermieter. Da in Ihrem Fall die Wohnung im März 2002 bezogen wurde, gehe ich davon aus, dass der Abschluss des Mietvertrages nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform erfolgt ist, so dass grundsätzlich diese kurze Kündigungsfrist einzuhalten ist.

Ein Sonderkündigungsrecht für Senioren ist gesetzlich nicht ausdrücklich vorgesehen. Deshalb ist eine außerordentliche Kündigung mit der Zielrichtung einer sofortigen Beendigung oder zumindest mit einer weiteren Verkürzung der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten wegen eines erforderlich gewordenen Umzuges in ein Alten- oder Pflegeheim nicht rechtssicher.
Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar, kann der Mieter auch außerordentlich kündigen ohne Einhaltung einer Frist, weil ein wichtiger Grund für die Beendigung vorliegt, § 543 Abs. 1 BGB. Allerdings muss die Unzumutbarkeit regelmäßig Gründe haben, die beim Vertragspartner zu finden sind, also hier beim Vermieter.

Gründe, die in der Risikosphäre des Mieters liegen, können bei dieser Sichtweise daher keine Berücksichtigung finden. So hat etwa das OLG Düsseldorf in einem Urteil vom 6.6.2000 – 24 U 186/99 – entschieden, dass auch eine schwere Erkrankung des Mieters kein Grund für eine außerordentliche Kündigung sein soll, da auch die Erhaltung der Gesundheit in den Risikobereich des Mieters falle. Selbst der Tod falle in seinen Risikobereich und beende nach gesetzlicher Vorgabe das Mietverhältnis nicht automatisch.

Demgegenüber gibt es – allerdings ältere Rechtsprechung – die trotz dieser Risikoverteilung einem betagten Mieter je nach zu bewertenden Umständen des Einzelfalles einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis zugestehen, jedoch nur mit angemessener Verkürzung der ordentlichen Kündigungsfrist auf etwa 4-6 Wochen. Hergeleitet wird ein derartiger Anspruch aus den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB, da ein Vermieter sich auch nicht treuwidrig oder rücksichtslos verhalten darf.

So könnte etwa der nötige Umzug in ein Pflegeheim eine damit verbundene wirtschaftliche Doppelbelastung des betagten Mieters und eine leichte Neuvermietbarkeit der Wohnung einen derartigen Härtefall begründen. Auch ist in Betracht zu ziehen, ob dem betagten Mieter die Stellung eines geeigneten Nachmieters nach seinen persönlichen Möglichkeiten zugemutet werden kann, die nach Treu und Glauben dann auch einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis rechtfertigen könnte (vgl. etwa AG Altötting, Urteil v. 14.2.1997, 2 C 3625/97 und AG Münster, Urteil v. 16.3.2000, 54 C 6052/99).
Wer jegliches Argumentationsrisiko scheut, sollte daher mit ordentlicher Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen, § 573 c Abs. 1 BGB. Dann muss die Miete bis zum Vertragsende gezahlt werden.

Es besteht trotz unsicherer Rechtslage und existierender Einzelfallentscheidungen aber auch die Möglichkeit, für den betagten Mieter aus vorgenannten Gründen zu versuchen, den Mietvertrag mit einer angemessenen Frist außerordentlich unter Berufung auf § 543 Abs. 1 BGB zu kündigen, wobei er zugleich seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gestützt auf Treu und Glauben, § 242 BGB, zum gleichen Termin vom Vermieter verlangt. Ebenso hilfsweise sollte auch ordentlich gekündigt werden. Dabei kann je nach Sachlage des Einzelfalles selbst die Unterschreitung der Regelkündigungsfrist von drei Monaten erreicht werden.
Bevor eine derart formelle schriftliche Kündigung schriftlich ausgesprochen wird, ist selbstverständlich auch an ein vorheriges Gespräch mit dem Vermieter zu denken, etwa um die Stellung eines Nachmieters zu bewirken oder eine Verkürzung der ordentlichen Kündigungsfrist zu vereinbaren. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Rechtslage nicht eindeutig ist.

  1. Schönheitsreparaturen:

Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH sind starre Fristenregelungen in Formularmietverträgen zur Renovierung einer Wohnung unwirksam mit der Folge, dass die Wohnung lediglich besenrein zu übergeben ist (so etwa BGH NJW 2004, 2586; NJW 2006, 3778).

Ob eine starre Fristenregelung vorliegt oder nicht, hängt vom Wortlaut der Klauseln ab. Hier sollte aus juristischer Sicht der Mietvertrag mit seinen Formulierungen vorsorglich inhaltlich genau gelesen werden.

Ist es nach Ihrer Sachverhaltsmitteilung so, dass nach dem Inhalt bzw. Wortlaut der Klauseln nach drei, fünf, oder sieben Jahren – spätestens aber bei Auszug – in jedem Fall – also unabhängig vom tatsächlichen, erforderlichen Renovierungsbedarf renoviert werden muss, dann sind diese Klauseln als unangemessene Benachteiligung unwirksam. Ob das in der Formulierung des Mietvertrages tatsächlich so ist, müsste wie gesagt anhand des Wortlautes des Vertrages verifiziert werden.

Dies hätte jedenfalls zur Folge, dass selbst bei einer Übernahme der Wohnung im März 2002 in neu renoviertem Zustand und damit - wenn zwischenzeitlich keine Renovierungen erfolgten - rechnerisch abgelaufenen Renovierungsfristen eine Renovierung nicht geschuldet und nur eine besenreine Übergabe erfolgen muss.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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