Kann an die Räumungsklage eine Kündigung angehängt werden?
Der Mieter ist gekündigt worden fristlos zum 31.5.2010 (unpünktliche Mietzahlungen, trotz drei Abmahnungen, und andere Vertrag Verletzungen), und hilfsweise auch ordentlich, durch reinen Zufall, genau ein Jahr später, zum 31.5.2011, gemäß alter Mietvertrag. Ich möchte eine Räumungsklage kurz nach dem 15.6.2010 einreichen gemäß der fristlosen Kündigung
Kann ich in dieser Räumungsklage auch die hilfsweise ordentliche Kündigung "anbinden", und in welcher Form, oder muss ich eventuell, im Fall, dass die Begründung für die fristlose Kündigung dem Gericht nicht ausreichen ist, eine neue Räumungsklage einreichen nach dem 15.6.2011 begründet mit der ordentlichen Kündigung?
Sehr geehrter Mandant,
ich verfasse seit Jahren Kündigungen und führe, wenn es notwendig wird, ebenso lange auch Räumungsprozesse durch; zu Ihrer Frage:
Grundsätzlich kann ein Räumungsanspruch schon auf verschiedene Gründe, zum Beispiel auf eine fristlose und eine fristgemäße Kündigung gestützt werden; aus Sicherheitsgründen wird quasi jede fristlose Kündigung, wie Sie es auch gemacht haben, mit einer hilfsweisen fristgemäßen Kündigung versendet.
Da die gesetzliche Kündigungsfrist in aller Regel 3 Monate beträgt, und der gerichtliche Streit fast immer länger dauert, begegnet dieses Vorgehen in der Praxis keinen Bedenken.
Bei Ihnen aber wegen der sehr langen fristgerechten Kündigungsfrist zum 31.05.2011 wird dies aber doch der Fall sein:
Es ist absehbar, dass über die Frage der Räumung entschieden wird, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist; und damit würden Sie den Prozess verlieren; bevor die Frist abgelaufen ist, kann Ihnen der Räumungsanspruch nicht zugesprochen werden; und über eine so lange Zeit kann der Prozess auch durch Verzögern und Ruhendstellen usw. erfahrungsgemäß auch nicht gezogen werden. Ein Vorgehen über ein Berufungsverfahren, was längere Zeit in Anspruch nimmt, ist aus Sicherheits- und Kostengründen nicht sinnvoll.
Es wird also nichts nützen, den Prozess auch auf die fristgemäße Kündigung zu stützen; und damit wird Ihnen im Falle des Verlierens mit der fristlosen Kündigung bei fortgesetztem Nichtauszug des Mieters der zweite Prozess nächstes Jahr nicht erspart werden können.
Anmerkung:
Wenn Sie nach dem Mietvertrag Möglichkeiten sehen, mit der gewöhnlichen dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen, können Sie eine solche Kündigung noch nachschieben, trotz der beiden anderen Kündigungen. Dann könnte über die fristgemäße Kündigung in dem im Mai evtl. anstehenden Prozess mitverhandelt werden.
