Hund übergangsweise in Mietwohnung halten: Zustimmung des Vermieters nötig?

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir haben seit Oktober 2011 einen Pflegehund in unserer Mietwohnung (Raum Karlsbad, Baden-Württemberg). Er gehört der auswärts wohnenden Tochter. Nach der Geburt des 2. Kindes (mittlerweile 1 und 3 Jahre) konnte die Tochter den Hund nicht mehr alleine Halten.
Er ist zunehmend oft bei uns.
Der Hund ist ein weiblicher Chihuahua-Mix (laut Impfpass) und wiegt ca. 6 kg. Er ist sehr still (bellt praktisch nie, schon gar nicht in der Wohnung), sehr freundlich gegen Menschen und andere Hunde, zuverlässig mit Kindern, sehr sauber in der Wohnung und ebenso außerhalb (macht sein Geschäft erst in respektablem Abstand zu unserer Wohnumgebung) und hat in der Wohnung noch nie irgendwas beschädigt. Jeder Wellensittich richtet mehr Schaden in der Wohnung an.
In unserem 1993 abgeschlossenen Mietvertrag (d.h. wir wohnen hier seit knapp 20 Jahren) findet sich folgender Text zu Tierhaltung:

Beginn Zitat aus Mietvertrag:
§9 Tierhaltung, Taubenfütterung, Mieterhaftung

Tierhaltung (z.B. Hunde- und Katzenhaltung) ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig. Sie wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines berechtigten Interesses widerrufen werden. – Einer Zustimmung bedarf es nicht für solche Kleintiere, durch deren Haltung keinerlei Schäden, Belästigungen oder Gefährdungen entstehen können. Eine erteilte Zustimmung erlischt im Zweifel mit dem Tod oder der Abschaffung des Tieres.
Dem Mieter ist es untersagt, Tauben vom Grundstück aus zu füttern.
Der Mieter haftet für alle aus Tierhaltung und unerlaubter Taubenfütterung entstehenden Schäden am Eigentum des Vermieters.

Ende Zitat Mietvertrag.

Wir haben nie eine schriftliche Zustimmung der Hausverwaltung für eine (Pflege)Haltung des Hundes eingeholt. Der Hund hält sich in Teilzeit bei uns auf, allerdings mittlerweile sehr oft, weil die Tochter aus gesundheitlichen Gründen sich kaum noch um den Hund kümmern kann. Wir haben, bevor der Hund zu uns kam, den Hausmeister darüber informiert.
Im vergangenen Jahr kam es zu keinerlei Beschwerden oder negativen Vorfällen im Zusammenhang mit dem Hund und wir erwarten auch in Zukunft keine.

Die Hausverwaltung – wir wohnen in einem Wohnblock mit ca. 40 Wohnungen – will Hundehaltung allerdings generell nicht zulassen (siehe Mietvertrag; allerdings wollen sie keine Genehmigungen erteilen!! Wahrscheinlich, damit nicht einer nach dem anderen auch noch einen Hund will...).

Bisher war es von offizieller Seite ‚ruhig’ um den Hund. Wir wurden nicht auf ihn angesprochen und haben nichts Schriftliches erhalten.

Das könnte sich jetzt ändern: Es hat sich ein uns noch nicht bekannter Mieter bei der Hausverwaltung darüber beklagt, dass wir einen Hund halten würden obwohl wir das nicht dürften. Hintergrund ist, dass er selbst gerne einen halten würde, aber das ist ihm ja offiziell nicht erlaubt und er findet es nicht gut, dass andere Leute einen halten.

Unsere Fragen jetzt zur Situation:

  1. Am liebsten wäre uns pauschal eine Genehmigung der Hundehaltung seitens der Hausverwaltung.
    Wir sehen den Hund als Schoßtier. Normal ist ein Hund groß, bellt und macht überall sein Geschäft. Nichts davon trifft auf unseren kleinen Hund zu.
    Ist er dann überhaupt „genehmigungspflichtig“ oder eher Kleintier?
    Kann die Haltung überhaupt abgelehnt werden einfach mit der Begründung, dass die Hausverwaltung Hunde im Haus nicht will?

  2. Was sind mögliche Konsequenzen unter dem Aspekt, dass der Hund weiterhin bei uns bleibt? Kann das zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen? Eventuell sogar fristlos (regulär haben wir jetzt ein Jahr Kündigungsfrist)?

Wir brauchen Argumente der Hausverwaltung gegenüber, dass sie der Haltung des Pflegehundes bzw. einer Dauer-Haltung zustimmt!! Wir werden den Hund nicht weggeben.

Antwort des Anwalts

Die von Ihnen gestellte Frage lässt sich nur schwer mit einem „Ja“ oder „Nein“ beantworten, da offensichtlich ein Grenzfall vorliegt.

Mit der Auslegung von Vertragsklauseln zur Tierhaltung hat sich der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 14.11.2007 (Az.: VIII ZR 340/06) befasst.

Nach Auswertung der in Ihrem Fall verwandten Vertragsklausel ist wohl davon auszugehen, dass diese Klausel dem Grunde nach wirksam ist. Entsprechend den Vorgaben des BGH schließt sie nämlich nicht die Tierhaltung in der Wohnung grundsätzlich aus, sondern eröffnet auch für Hunde und Katzen die Zustimmungsmöglichkeit im Einzelfall.

Fraglich ist damit letztlich nur, in welcher Weise der Vermieter von seiner Zustimmungsentscheidung im Einzelfall Gebrauch machen muss. Nach der zitierten Auffassung des Bundesgerichtshofes ist die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entschieden.

Aus den Urteilsgründen des BGH :

Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.

Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe und Verhalten der Tiere, Art, Größe Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.“

Aus diesen Kriterien können Sie ableiten, dass es in Ihrem Fall durchaus gute Gründe gibt, die die Haltung eines so kleinen Hundes zulassen. Ein automatischer Anspruch anderer Mitbewohner auf die Haltung (größerer) Hunde ergibt sich aus einer Zustimmung im Einzelfall also auch nicht.

Sie sind daher gut beraten, die Hausverwaltung um eine Zustimmung zur Haltung des Hunds zu bitten und dabei aus Ihrer Sicht alle Gründe vorzutragen, die die Haltung des Hundes rechtfertigen. Darauf darf die Hausverwaltung nicht mit einem pauschalen Verbot reagieren sondern muss eine Entscheidung im Einzelfall treffen und diese auch begründen. Sind Sie mit der Entscheidung der Hausverwaltung nicht einverstanden, können Sie sodann gegen die Entscheidung Klage vor dem Amtsgericht erheben.

Sie können aber auch abwarten, wie sich die Hausverwaltung bei einer Ablehnung weiter verhält. Sie müssen in diesem Fall damit rechnen, dass Ihnen nach vorheriger Abmahnung die Kündigung (ordentliche Kündigung –keine fristlose) ausgesprochen wird, da Sie sich mietvertragswidrig verhalten. Auch gegen diese Kündigung können Sie sich in einem Klageverfahren vor dem Amtsgericht zur Wehr setzen. In dem Verfahren wird ebenfalls überprüft, ob die Verweigerung der Zustimmung zur Hundehaltung berechtigt war. Risiko ist jedoch, dass die Kündigung wirksam ist, wenn das Gericht der Meinung der Hausverwaltung folgt.

Argumente für Ihre Position finden Sie in der zitieren Entscheidung des BGH. Das Risiko des Verfahrens habe ich dargestellt.

Insgesamt sehe ich durchaus gute Gründe für Ihr Anliegen. Allerdings muss ich Ihnen empfehlen, den Zustimmungsantrag alsbald zu stellen, denn mietvertragswidrig dürfte es in jedem Fall sein, den Hund trotz des Zustimmungserfordernisses im Mietvertrag ohne Anmeldung zu halten.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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