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Langer Leerstand eines Hauses vom Makler verschwiegen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 15.06.2016

Frage:

Wir haben einen Kaufvertrag unterschrieben für ein Haus (März 2016). Der Markler sagte uns, dass er das Haus zwei Wochen in der Vermarktung hätte, aber es seit November leer stand (2015). Von mehreren Nachbarn haben wir jetzt erfahren, dass das Haus sehr lange leer stand (2,5 bis 3 Jahre). Das Schild des Marklers soll auch länger gestanden haben. Haben wir eine Chance der Kaufpreisreduzierung, weil uns hier ein Haus mit anderer Vergangenheit verkauft wurde? Feuchtigkeitsschäden in einzelnen Kellerräumen waren uns vorher schon bekannt. Am Kamin allerdings nicht. So ein langer Leerstand mindert ja ungemein den Wert des Hauses.

Rückabwicklung kommt für uns nicht in Frage, weil wir unsere Mietwohnung schon aufgegeben haben, mal abgesehen von den Investionen die wir bisher ins Haus gesteckt haben (ca. 6.000 Euro). Lässt sich die Marklergebühr nachträglich reduzieren? Ist der Markler verpflichtet uns die ihm Wahrheit zusagen?

Der Tochter gehört das Haus und der Vater soll angeblich dement sein, daher sind angeblich auch alle Rechnungen für das Haus verschwunden. Jetzt haben wir erfahren, dass der Mann wegen einem Schlaganfall im Pflegeheim gelandet ist. Uns wurde immer gesagt, dass wir ihn nichts Fragen können, weil er ja dement ist. Der Kaufpreis soll in den nächsten Tagen fällig werden. Das hat so lange gedauert, wegen dem Wohnrecht des Vaters. Das Wohnrecht wird gelöscht und er erhält einen Anteil vom Verkauf.

Was haben wir für Möglichkeiten?


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Antwort:

Gegenüber dem Verkäufer des Hauses sehe ich keine realisierbaren Ansprüche. Da in dem notariellen Kaufvertrag üblicherweise die Haftung für Mängel ausgeschlossen wird, kommt eine Haftung nur dann in Betracht, wenn der Verkäufer Sie über Mängel der Kaufsache wider besseres Wissen nicht unterrichtet hat. Zum einem kann man ihrer Darstellung schon nicht entnehmen, dass es sich bei der Feuchtigkeit am Kamin um einen nicht unwesentlichen Mangel handelt. Zum anderen haben Sie auch nicht dargelegt, dass der Verkäufer diesen Mangel kannte. Dieses müssten Sie aber nachweisen, falls er die Kenntnis von dem Mangel bestreitet.

Die Dauer des Leerstandes des Hauses stellt für sich keinen (technischen) Mangel des Hauses dar über dem der Verkäufer aufklären musste. Realisierbare Ansprüche gegenüber dem Verkäufer sehe ich daher nicht, so dass Sie verpflichtet sind, die vertraglich vereinbarte Leistung zu erbringen. Anders sieht die Situation gegenüber dem Makler aus. Da ich annehme, dass Sie mit diesem einen Maklervertrag abgeschlossen haben, besteht ein Treueverhältnis zu Ihnen als Auftraggeber, das ihn verpflichtet im Rahmen des Zumutbaren die Interessen seines Auftraggebers zu wahren. Zu den Pflichten eines Maklers gehört es sicher seinen Auftraggeber nicht zu belügen und keine wissentlich falschen Aussagen zu dem Objekt zu machen. Das scheint vorliegend der Fall zu sein, da er von dem längeren Leerstand des Hauses Kenntnis hatte und Ihnen gegenüber andere – unzutreffende- Angaben gemacht hat. Damit liegt eine Pflichtverletzung des Maklers vor, die ihn zu einem Schadensersatz nach § 280 Abs.1 BGB verpflichtet. Dazu muss der eingetretene Schaden von Ihnen konkret beziffert und nachgewiesen werden. Hier sehe ich Probleme, da allein Ihre Vermutung, dass der Leerstand den „Wert des Hauses ungemein mindert“ dazu sicher nicht ausreicht. Der Schaden liegt wohl eher darin, dass Sie nur einen geringeren Preis akzeptiert hätten, wenn Ihnen der Leerstand bekannt gewesen wäre. Hier bedarf es im Zweifel wohl eines Sachverständigengutachtens um den tatsächlichen Schaden nachzuweisen.

Rein praktisch empfehle ich die Ihnen bekanntgewordenen Tatsachen dem Makler schriftlich mitzuteilen. Die von ihm gestellte Rechnung sollten Sie sodann angemessen kürzen und mit Ihrem Schadensersatzanspruch in angemessener Höhe verrechnen. Sollte der Makler auf voller Zahlung bestehen, weisen Sie darauf hin, dass Sie eine Strafanzeige wegen Betruges gegen ihn erwägen.
Es ist dann Sache des Maklers den fehlenden Teil vom Maklerlohn einzuklagen. In einem Rechtsstreit müssten Sie die für Sie günstigen Tatsachen (falsche Angaben des Maklers zur Vermarktungsdauer und zum Leerstand; tatsächliche vorherige Beauftragung des Maklers und Dauer des Leerstandes) beweisen müssen. Stehen allein die Aussagen des Maklers und Ihre gegenüber kann eine Niederlage im Prozess nicht ausgeschlossen werden.




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