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Abgrenzung Wohnrecht zu Nießbrauch

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 29.06.2016

Frage:

2007 habe ich mein Haus durch Schenkungsvertrag an meine Tochter übergeben. Mein verstorbener Mann und ich haben lebenslanges Wohnrecht. Ich wollte nach seinem Tod das Haus aufgeben und eine Wohnung nehmen, habe aber den Gedanken rückgängig gemacht. Nun werde ich beschimpft und beleidigt und dieses alles nur noch schriftlich. Meine Tochter hat sich von mir völlig losgesagt.
Sie hatte uns immer finanzielle Hilfen zugesagt, da wir nur eine kleine Rente beziehen, dies hat sicher keine rechtliche Gültigkeit

Meine Fragen:

1. kann mein Lebensgefährte mit in das Haus ziehen
2. sollte ich mich zu einem Wohnungswechsel entscheiden, kann ich die Zahlung der anfallenden Miete erwarten oder muß ich das vorher schriftlich erklären lassen?
3. gibt es eine Möglichkeit, die Schenkung rückgängig zu machen oder das mir meine Tochter das Haus zurücküberträgt, denn nach den Beschimpfungen bin ich für sie das Letzte.
4. könnte Sie auf das Haus eine kleine Hypothek aufnehmen, um mir finanzielle Hilfe zu geben?

Wir haben uns in dem Vertrag so abgesichert, dass keiner von uns Beiden es beleihen, verschulden und Hypotheken aufnehmen kann, ohne das die Unterschrift des Anderen vorliegt. Letzters lehnt sie völlig ab. Sie hatte geglaubt, wenn ich das Haus geräumt habe , dann hätte sie den Erlös zur freien Verfügung und ich würde keinen Anteil daran haben.

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Antwort:

Leider ist es offensichtlich, dass Sie und Ihre Tochter unterschiedliche Erwartungen mit der schenkungsweisen Übertragung des Hauses verbunden haben. Die Rechtsbeziehung zwischen Ihnen und Ihrer Tochter richtet sich nun aber nach dem Inhalt des Übertragungsvertrages. Soweit Regelungen dort nicht getroffen worden sind, kommen die allgemeinen rechtlichen Regelungen zur Anwendung. Daraus ergeben sich die folgenden Antworten auf Ihre Fragen.

1. Nach § 1093 Abs.2 BGB ist der Berechtigte befugt, seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

In dem Übertragungsvertrag ist demgegenüber nur von einer zulässigen Aufnahme von Pflegepersonal die Rede. Die Ausübung des Wohnrechts an Dritte wird ausdrücklich ausgeschlossen. Die Frage der Aufnahme eines neuen Lebensgefährten nach dem Tode eines der Wohnungsberechtigten ist bei Abschluss des Übertragungsvertrages offensichtlich nicht gesehen und damit auch nicht geregelt worden.

Demnach ist auf allgemeine Auslegungsgrundsätze abzustellen. Der Bundesgerichtshof hat schon in seiner Entscheidung vom 7.5.1982 (Az. V ZR 58/81) festgestellt, dass das Wohnprivileg auch für den nichtehelichen Lebenspartner gilt, solange dieser mit Ihnen zusammen in der Wohnung lebt. Ihr Lebensgefährte kann daher zu Ihnen ins Haus ziehen. Sein Wohnrecht würde allerdings mit Ihrem Tode enden.

2. Ein Wohnrecht ist etwas anderes als ein Nießbrauchrecht. Das Wohnrecht räumt Ihnen allein die Möglichkeit ein in einer Wohnung zu wohnen. Nutzen Sie das Haus nicht selbst, sondern wird es von Dritten bewohnt, steht die erzielte Miete allein der Eigentümerin zu. Etwas anderes wäre es dann, wenn in dem notariellen Vertrag ein Nießbrauch vereinbart wäre. Sie haben aber klarstellend in dem Vertrag vereinbart, dass das Wohnungsrecht nicht dritten Personen überlassen werden darf. Damit ist eine Vermietung durch Sie ausgeschlossen.

3. Es ist selbstverständlich möglich, dass Ihre Tochter Ihnen die Wohnung wieder freiwillig zurück überträgt. Sie ist dazu aber in keiner Weise verpflichtet. Die Voraussetzungen für eine Rückübertragung nach § 6 des Übertragungsvertrages liegen jedenfalls nicht vor.

Nach §§ 530 ff BGB kann eine Schenkung widerrufen werden. Voraussetzung dafür ist eine schwere Verfehlung oder grober Undank des Beschenkten. Anzeichen für eine schwere Verfehlung (z.B. schwere Straftat gegen den Schenker) liegen nicht vor. Grober Undank kann z.B. eine schwere Beleidigung sein. Wenn Sie die Schenkung widerrufen wollen, müssen Sie den Nachweis führen mit welcher konkreten Tat Ihre Tochter sie z.B. objektiv schwer beleidigt hat. Da Sie beweispflichtig sind, kommen dafür realistischer weise nur schriftliche Äußerungen oder solche im Beisein Dritter in Betracht. Den von Ihnen allgemein genannten Gründen für ein schlechtes Verhältnis reichen für einen Widerruf nicht aus. Auch die Tatsache, dass Ihre Tochter Sie nicht freiwillig unterstützt, wird für einen Widerruf der Schenkung ebenfalls nicht ausreichen. Hätte man eine feste Unterstützung gewollt, hätte man bei der Übertragung des Hauses eine entsprechende Zahlung vereinbaren müssen. So kann z.B. die Übertragung gegen eine einmalige Zahlung oder eine monatliche Rente erfolgen. Sie haben in § 1 des Übertragungsvertrages demgegenüber aber ausdrücklich vereinbart, dass die Übertragung unentgeltlich erfolgt. Aus der Überlassung des Hauses können Sie daher keine finanziellen Ansprüche herleiten.

Unterhaltsrechtlich dürfte derzeit auch kein Anspruch bestehen, so dass auch aus diesem Grund keine Verpflichtung Ihrer Tochter besteht. Das Bestehen einer freiwilligen verbindlichen Zahlungszusage Ihrer Tochter müssten Sie beweisen.

Das Recht auf Widerruf der Schenkung verfällt im Übrigen 1 Jahr nach der schweren Verfehlung.

4. Natürlich könnte Ihre Tochter eine Hypothek aufnehmen und Geld an Sie auszahlen. Verpflichtet ist sie dazu nicht.

Fazit:
Möglicherweise haben Sie die Übertragung des Hauses falsch eingeschätzt: Ihre Tochter ist damit alleinige Eigentümerin des Hauses mit allen Rechten geworden. Sie haben sich damit aller Rechte an dem Haus begeben. Ihnen steht ausschließlich noch das Recht zu in dem Haus unentgeltlich zu wohnen. Nach Ihrem Auszug und damit der Aufgabe des Wohnrechts kann die Tochter zu ihren Gunsten das Haus selbst bewirtschaften. Wäre etwas anderes gewollt gewesen, hätte z.B. ein Nießbrauch und nicht ein Wohnrecht vereinbart werden müssen.

Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass Ihre Tochter Ihnen das Wohnrecht abkauft. Das hat für die Tochter den Vorteil, dass sie ab sofort frei über die Immobilie verfügen kann. Für Sie hat es den Vorteil, dass Sie das erhaltene Geld einsetzen können um z.B. mit Ihrem Partner in einer neuen Wohnung zu leben. Der Wert des Wohnrechts bemisst sich dabei aus dem Produkt einer angemessenen monatlichen Miete für das Haus und Ihrer fiktiven restlichen Lebenszeit berechnet auf der Grundlage der aktuellen Sterbetabelle.



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