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Kauf eines erschlossenen Grundstücks, trotzdem weitere Verpflichtungen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 24.02.2016

Frage:

Ich habe 1999 einen meiner Meinung nach erschlossen Bauplatz gekauft. Nun erhalte ich von der Gemeinde einen Vertrag in dem ich mich verpflichte die Aufkiesung der Zufahrt jetzt und auch in Zukunft selbst zu tragen. Kann die Gemeinde die Aufkiesung auf mich abwälzen?
Die Dokumente liegen vor.

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Antwort:

Der von Ihnen vorgelegt Fall ist in der rechtlichen Bewertung schwierig. Letztlich würde ich jedoch an Ihrer Stelle den Standpunkt vertreten, dass die Erstellung der Zufahrt im Rahmen der Erschließungspflicht der Gemeinde zu erfolgen hat.

Nach dem Kaufvertrag aus dem Jahr 1999 ist das Grundstück als erschlossenes Grundstück verkauft worden. Dementsprechend ist auch eine Vereinbarung über die endgültige Ablösung der Erschließungsbeiträge erfolgt. Grundlage dieses Betrages waren offensichtlich die Kosten, die die Gemeinde um 1999 aufgewandt hat, um das gesamte Baugebiet zu erschließen. Der Stichweg zu Ihrem Haus hat dabei keine Berücksichtigung gefunden.

Zwar besteht nach § 123 Abs.3 BauGB keine Erschließungspflicht für einzelne Grundstücke. Allerdings kann im Einzelfall eine Erschließungspflicht entstehen. Das kann vorliegend bejaht werden, da die Erschließungskosten bereits von der Gemeinde vereinnahmt worden sind und wenn ein Bebauungsplan besteht oder eine Baugenehmigung erteilt worden ist.

Geht man vom Bestehen einer Erschließungspflicht aus sind die Mindestvoraussetzungen zu erfüllen, die das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 28.10.1981 (Az.: 8 C 4.81) definiert hat. Danach muss eine jederzeitige Erreichbarkeit des Grundstückes mit Kraftfahrzeugen, keine Schädigung des Straßenzustandes durch den Verkehr und eventuell weitere Mindeststandarts (Beleuchtung, Entwässerung) gewährleistet sein.

Im Ergebnis bin ich mithin der Auffassung, dass nicht zuletzt durch die Vereinbarung zur endgültigen Ablösung der Beiträge vom 27.10.1999 nunmehr für die Gemeinde die Verpflichtung besteht, eine ausreichende Erschließung Ihres Grundstückes sicherzustellen.

Bei der Diskussion mit der Gemeinde bitte ich aber in Rechnung zu stellen, dass diese faktisch wohl am längeren Hebel sitzt: Ohne Unterzeichnung der vorgelegten öffentlich-rechtlichen Vereinbarung wird sie ihre Zustimmung zur Baugenehmigung wohl verweigern, so dass diese in einem zeitaufwändigem Verfahren zunächst eingeklagt werden müsste. Sie müssen entscheiden, ob Risiko und Dauer des Prozesses in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten der Aufkiesung stehen.
ersetzen.



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