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Gemeinde verweigert Baugenehmigung für Außenbereich eines als Wohnhaus genutzten Bahnwärterhauses


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 15.09.2015

Frage:

Beim beabsichtigten Verkauf eines ehemaligen Bahnwärterhauses in Sachsen erhielt der Käufer von der Stadtverwaltung die Auskunft, dass es sich nicht um ein Wohngebäude handelt und dass im Außenbereich, er eine Baugenehmigung braucht, die er aber nicht erhält. Daraufhin trat dieser vom Kauf zurück. Daraufhin erhielt ich vom Bauamt die gleiche Aussage, dass nach §35 BauGB eine Baugenehmigung erforderlich sei, ich diese aber nicht bekomme. Meiner Meinung ist dieser Paragraph nicht zutreffend, da hier Bestandsschutz besteht (Das Haus war immer schon ein Wohnhaus). Kann ich dagegen vorgehen oder darf ich (bzw. ein Käufer) es nicht nutzen und muss es abreißen? Ich wohne nicht mehr in dem Haus, unterhalte es aber ständig wohnbereit. Ich hatte das Haus von der gleichen Gemeinde, die jetzt den Wohnhausstatus abstreitet, im Jahr 1990 als Einfamilienhaus gekauft.

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Antwort:

Soweit Bestandsschutz weiterhin noch besteht, und das scheint der Fall zu sein, dürfen Sie das Haus weiterhin als Wohnhaus nutzen und müssen es nicht abreißen.

Sie können die Verwaltung aber nicht zwingen, Ihnen eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude im Außenbereich zu erteilen, das wäre in der Tat mit § 35 BbauG *1) nicht vereinbar.

Tipp: Zur Klarstellung der Rechtslage können bzw. sollten Sie aber beim Bauamt einen Antrag auf Bestätigung des fortbestehenden Bestandsschutzes Ihres Gebäudes stellen.

Folgendes ist die rechtliche Situation:

Mangels Genehmigung ist das Bahnwärterhaus zunächst einmal formell illegal, es ist also ohne die eigentlich erforderliche Baugenehmigung als formelle baurechtliche Legitimation eines Gebäudes.
Darüber hinaus ist es wohl auch materiell illegal, das bedeutet, es ist nicht in Übereinstimmung mit dem vom Gesetzgeber sehr restriktiv vorgegebenen baurechtlichen Bestimmungen zum Außenbereich, der grundsätzlich von allen Wohngebäuden freizuhalten ist.
Es liegt bei einer Nutzung des Bahnwärterhauses als Wohngebäude keine der in § 35 BbauG abschließend und enumerativ aufgezählten privilegierten Gebäude- und Nutzungsarten vor, hauptsächlich im land- und forstwirtschaftlichen Bereich. Ein Bahnwärterhäuschen befindet sich nicht darunter.
Auch die Ziff. 4. wonach Ausnahmen möglich sind, wenn wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung das Gebäude nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, scheint nicht in Betracht zu kommen. Jedenfalls nach der Umwidmung des Bahnwärterhäuschens zu reinen Wohnzwecken, die wohl schon vor 1990 stattgefunden hatte, scheint hier keine solche praktische Notwendigkeit mehr eine Rolle zu spielen.
Das Gebäude ist somit im Ergebnis nicht materiell rechtlich genehmigungsfähig im Sinne von § 35 BbauG.
Insoweit ist der Standpunkt des Bauamts zutreffend und die Auskunft auch nicht direkt falsch. Sie ist aber zumindest missverständlich.
Häufig erfolgt zwar in solch einer Situation auch relativ schnell und kompromisslos eine Abrißverfügung, denn grundsätzlich muss der Außenbereich vor einer Zersiedelung der Landschaft geschützt werden.
Dennoch wäre es viel zu weit gegriffen, aus dieser Situation lückenlos zu folgern und anzunehmen, daß aus der fehlenden Genehmigungsfähigkeit zwingend eine Abrißverfügung erfolgen müsste.
Denn dem kann immer noch bestehender Bestandsschutz entgegenstehen. Es ist anerkannt, daß auch im Rahmen von Gebäuden im Außenbereich und im Bereich von § 35 BBauG in natürlich ganz engen Grenzen Bestandsschutz in Betracht kommt. Der Bestandsschutz leitet sich letztendlich aus dem in Art. 14 GG *2) geschütztem Recht auf Eigentum her. Grundrechte sind hauptsächlich Abwehrrechte des Privaten vor Eingriffen des Staats und sie müssen im Rahmen sämtlicher Behördenentscheidungen mit berücksichtigt werden.
Das bedeutet, wegen des Schutzes des Eigentums genießt ein einmal in Übereinstimmung mit dem damals geltenden Recht errichtetes und genutztes Gebäude Bestandsschutz, dessen Tragweite, inhaltliche und zeitliche Grenzen sowie dessen Fortbestehen immer im Einzelfall und unter Abwägung der öffentlichen und der privaten Interessen und Grundrechtspositionen ermittelt werden muss.
Für das Vorhandensein eines Bestandsschutzes trägt der jeweilige Eigentümer, hier also Sie, im Ernstfall die Beweislast.
Hier können Sie in der Tat als wirklich überzeugendes Argument anführen, daß die Gemeinde selbst das Haus Ihnen mit diesem Inhalt ursprünglich legal verkauft hatte. Hier würde der Aspekt der sogenannten Selbstbindung der Verwaltung eine Rolle spielen, der sich wieder letztendlich aus dem Gleichheitssatz nach Art. 3 GG sowie aus dem Vertrauensschutz herleitet.
Auch wenn es eine Gleichheit im Unrecht nicht gibt und eine Selbstbindung an widerrechtliche Verwaltungsakte nicht anerkannt ist, so würde vorliegend unter den geschilderten Umständen solch ein Bestandsschutz im Ergebnis meiner Ansicht nach vorhanden sein.
Es stellt sich dann nur noch die Frage, ob dadurch, daß das Gebäude so lange überhaupt nicht genutzt worden ist, der Bestandsschutz wieder erloschen ist (sogenannte Entprivilegierung).
Inhaltlich sehe ich das als das größte Problem Ihres Falls an. Wenn nämlich die ursprünglich legale Nutzung über längere Zeit hinweg nicht fortgesetzt worden ist, so könnten auch die zeitlichen Grenzen des Bestandsschutzes eingreifen.
Da es hier keine klaren gesetzlichen Vorgaben gibt, ist darauf abzustellen, ob der Rechtsverkehr auf Grund der Unterbrechung damit rechnen durfte, dass die vormalige Nutzung nicht wieder aufgenommen wird *3). Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart wertete in einem Zivilurteil vom 2. Februar 2011, Az. 3 U 154/10 *4) in Randziffer 50 die langjährige Nutzung über 40 Jahre hinweg und die Haltung der Behörde als ein Indiz für das Fortbestehen von Bestandsschutz.
Da Sie das Gebäude zwischenzeitlich offenbar überhaupt nicht genutzt hatten, ist es in Ihrer Situation schwieriger zu beurteilen und sicherlich grenzwertig, ob Sie nicht wegen der fehlenden tatsächlichen Nutzung zu Wohnzwecken inzwischen einen Bestandsschutz alleine deswegen verloren haben. Dies sollten Sie jedenfalls im Rahmen ihres Antrags keineswegs betonen.
Allerdings dürfte auch in Ihrer Situation ein Indiz für immer noch bestehenden Bestandsschutz sein, daß die Behörde trotz der Kenntnis von der Situation bislang keinen Abriß verfügt hat, was normaler Weise recht schnell geschieht. Hier wäre es vielleicht ein taktisch kluger Schachzug, die Wohnnutzung zuerst wieder aufzunehmen, bevor Sie den fraglichen Antrag stellen, und zu versuchen, über diesen Zeitraum hinwegzugehen.
Sofern trotz Fehlens einer Baugenehmigung Bestandsschutz immer noch besteht, kommt zwar keine nachträgliche Baugenehmigung in Betracht, aber das Ergebnis dieser Prüfung kann zu der begehrten Feststellung führen. Diese könnten Sie dann auch im Rahmen eines Verkaufs als Verkaufsargument verwenden.
Im Ablehnungsfall und nach gegebenenfalls durchgeführtem Vorverfahren würde dann ausnahmsweise das für eine vorbeugende Feststellungsklage notwendige Feststellungsinteresse vorliegen, denn unter den vorliegenden Umständen und angesichts der erteilten, missverständlichen Auskünften an potentielle Käufer ist Ihnen nicht zuzumuten, zunächst abzuwarten, ob die Gemeinde im Wege einer Abrissverfügung möglicher Weise doch noch einschreitet.
Bei veräußertem Wohnungseigentum stellt sich übrigens eine fehlende Baugenehmigung, die verschwiegen wurde, als ein Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar, vgl. eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12.04.13, Az:V ZR 266/11. *5). Dieser Aspekt wird jedoch wegen des lange zurück liegenden Zeitraums wegen einer möglichen Verjährung dieser Ansprüche schwer heute noch verfolgen lassen.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 35 BbauG Bauen im Außenbereich

(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es
1.
einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
2.
einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,
3.
der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,
4.
wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, es sei denn, es handelt sich um die Errichtung, Änderung oder Erweiterung einer baulichen Anlage zur Tierhaltung, die dem Anwendungsbereich der Nummer 1 nicht unterfällt und die einer Pflicht zur Durchführung einer standortbezogenen oder allgemeinen Vorprüfung oder einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt, wobei bei kumulierenden Vorhaben für die Annahme eines engen Zusammenhangs diejenigen Tierhaltungsanlagen zu berücksichtigen sind, die auf demselben Betriebs- oder Baugelände liegen und mit gemeinsamen betrieblichen oder baulichen Einrichtungen verbunden sind,
5.
der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dient,
6.
der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebes nach Nummer 1 oder 2 oder eines Betriebes nach Nummer 4, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb,
b)
die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den Nummern 1, 2 oder 4, soweit letzterer Tierhaltung betreibt,
c)
es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und
d)
die Kapazität einer Anlage zur Erzeugung von Biogas überschreitet nicht 2,3 Millionen Normkubikmeter Biogas pro Jahr, die Feuerungswärmeleistung anderer Anlagen überschreitet nicht 2,0 Megawatt,
7.
der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient, mit Ausnahme der Neuerrichtung von Anlagen zur Spaltung von Kernbrennstoffen zur gewerblichen Erzeugung von Elektrizität, oder
8.
der Nutzung solarer Strahlungsenergie in, an und auf Dach- und Außenwandflächen von zulässigerweise genutzten Gebäuden dient, wenn die Anlage dem Gebäude baulich untergeordnet ist.
(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
(3) Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben
1.
den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht,
2.
den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht,
3.
schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird,
4.
unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert,
5.
Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet,
6.
Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet,
7.
die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder
8.
die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört.
Raumbedeutsame Vorhaben dürfen den Zielen der Raumordnung nicht widersprechen; öffentliche Belange stehen raumbedeutsamen Vorhaben nach Absatz 1 nicht entgegen, soweit die Belange bei der Darstellung dieser Vorhaben als Ziele der Raumordnung abgewogen worden sind. Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 in der Regel auch dann entgegen, soweit hierfür durch Darstellungen im Flächennutzungsplan oder als Ziele der Raumordnung eine Ausweisung an anderer Stelle erfolgt ist.
(4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1.
die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b)
die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im wesentlichen gewahrt,
c)
die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d)
das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e)
das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f)
im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g)
es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,
2.
die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)
das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c)
das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d)
Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,
3.
die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,
4.
die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,
5.
die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)
die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c)
bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,
6.
die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.
In begründeten Einzelfällen gilt die Rechtsfolge des Satzes 1 auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist; Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b bis g gilt entsprechend. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sowie des Satzes 2 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.
(5) Die nach den Absätzen 1 bis 4 zulässigen Vorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. Für Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 ist als weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eine Verpflichtungserklärung abzugeben, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen; bei einer nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 zulässigen Nutzungsänderung ist die Rückbauverpflichtung zu übernehmen, bei einer nach Absatz 1 Nr. 1 oder Absatz 2 zulässigen Nutzungsänderung entfällt sie. Die Baugenehmigungsbehörde soll durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach Satz 2 sowie nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g sicherstellen. Im Übrigen soll sie in den Fällen des Absatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird.
(6) Die Gemeinde kann für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 nicht entgegengehalten werden kann, dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Die Satzung kann auch auf Vorhaben erstreckt werden, die kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienen. In der Satzung können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Voraussetzung für die Aufstellung der Satzung ist, dass
1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.
Bei Aufstellung der Satzung sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. § 10 Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden. Von der Satzung bleibt die Anwendung des Absatzes 4 unberührt.
*2) Art 14 GG
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

*3) dort unter Punkt 4
http://www.baunetz.de/recht/Bestandsschutz_im_oeffentlichen_Baurecht_44458.html
*4) OLG Stuttgart, Urteil vom 2. Februar 2011 · Az. 3 U 154/10 dort Rz. 50
Fundstelle:
https://openjur.de/u/356592.html
*5) BGH · Urteil vom 12. April 2013 · Az. V ZR 266/11
Fundstelle:
https://openjur.de/u/624871.html


Weiterführende Hinweise und Links zu dem Thema

http://www.fernuni-hagen.de/imperia/md/content/rewi/lehrstuhlharatsch/lehre/baurecht2.pdf
http://www.juraforum.de/lexikon/bestandsschutz-im-baurecht
Bestandsschutz von privilegierten Gebäude, hier nicht einschlägig
BVerwG 4 C 4.03 vom 19.02.2004 (Bauernhaus im Außenbereich)
http://www.bverwg.de/entscheidungen/entscheidung.php?ent=190204U4C4.03.0
Forsthaus (Jagdhaus zerstört und wieder aufgebaut)
BVerwG 06.08.1979
Fundstelle:
https://www.jurion.de/Urteile/BVerwG/1979-06-08/4-C-2377



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