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Bestimmungsrecht des Preises bei Hauskauf von der Mutter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 01.09.2015

Frage:

Meine Schwiegermutter hat außer meinem Mann noch einen Sohn, der seit Jahren nichts mehr von ihr wissen möchte. Enterben möchte sie ihn nicht, aber uns begünstigen. Da wir auch nicht jünger werden, möchten wir nun ihr Haus kaufen. Sie soll aber weiter in ihm wohnen. Frage: Kann sie den Preis bestimmen wie sie möchte oder muss es der aktuelle Marktwert sein?
Es ist eine alte Doppelhaushälfte von 1900 mit späteren Anbauten.

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Antwort:

Ein Bestimmungsrecht im Hinblick auf den Kaufpeis besteht sicher nicht; da es sich bei der Übertragung des Grundstückes jedoch um einen Kaufvertrag handeln soll, muss der Kaufpreis zwischen beiden Vertragsparteien ausgehandelt werden. Hierbei ist der aktuelle Marktwert die entscheidende Richtgröße.

Zwar besteht im Rahmen der Kaufpreisbemessung ein gewisser Ermessenspielraum, der sich jedoch betragsmäßig nicht erfassen lässt. Bei der Bemessung des Kaufpreises sind aber sicherlich der Erhaltungszustand und die weitere Nutzung zu berücksichtigen.

Da die Grenzen dieser Kaufpeisbemessung fließend sind, besteht bei zu starker Unterschreitung des Verkehrswertes die Gefahr, dass im Streitfall eine sogenannte gemischte Schenkung angenommen wird. Das hat zur Folge, dass im Erbfall zugunsten des anderen Sohnes Ihrer Schwiegermutter ein Zusatzpflichtteilsanspruch gemäß § 2305 BGB entsteht. Dieser Anspruch stellt sicher, dass der andere Sohn in jedem Falle einen Erbteil in der Höhe erhält, die seinem Pflichtteil entspricht. Ob und in welchem Umfang dieser Anspruch entsteht, kann erst bei Eintritt des Erbfalls beurteilt werden.

Ist eine solche gemischte Schenkung anzunehmen, ist zu unterscheiden, ob ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart wurde oder nicht. Ist ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, richtet sich der der Pflichtteilsberechnung zugrunde zu legende Wert nach dem Wert des Schenkungsanteils zum Zeitpunkt des Erbfalls. Ist kein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, gilt die Schenkung als mit der Grundstücksübertragung vollzogen. In diesem Falle mindert sich der anzurechnende Betrag jedes Jahr, das Ihre Schwiegermutter die Schenkung überlebt, um 10%.

Um ganz sicher zu gehen, empfehle ich Ihnen, den tatsächlichen Marktwert - beispielsweise durch Einholung einer Auskunft des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde oder eines Gutachtens eines anerkannten Sachverständigen - zu ermitteln und die Kaufpreisbemessung eng an dem so ermittelten Verkehrswert auszurichten.



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