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Beschluss zur Montage eines Tores auf einem gemeinschaftlich genutzten Grundstück

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 13.08.2015

Frage:

In der Mitte zweier Baugrundstücke liegt ein schmales Grundstück, das als Zufahrt für beide Grundstücke genutzt wird.
Die Eigentümer der beiden äußeren Grundstücke sind bei dem Weg-Grundstück zu unterschiedlichen Anteilen im Grundbuch eingetragen.
Einer der Miteigentümer will eigenmächtig ein Tor an der Straße anbringen.
Mit welcher Mehrheit muss der Beschluss gefasst werden?
Reicht ein Mehrheitsbeschluss oder muss er einstimmig sein?
Es gibt außer dem Eigentum im Grundbuch keine schriftlichen Regelungen.

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Antwort:

Der Beschluss muss einstimmig gefasst werden, sprich die Zustimmung des Miteigentümers zu dem Tor ist notwendig. Ein Miteigentümer darf eigenmächtig keinesfalls einfach so ein Tor an der Straße im gemeinschaftlichen Eigentum anbringen, denn er stört damit ohne Rechtfertigung das Miteigentum des anderen Eigentümers. Die Anfertigung eines Tors gehört nicht mehr zur ordnungsmäßigen Verwaltung der Straße sondern verändert die Straße wesentlich. Damit kann es nicht ohne die Zustimmung des Miteigentümers angebracht werden.

Die Beschlussfassung der Miteigentümer in der geschilderten Situation richtet sich nach §§ 1008 (Miteigentum nach Bruchteilen) in Verbindung mit den bürgerlich-rechtlichen gesellschaftsrechtlichen Regeln, speziell die eine Gemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB betreffend.

§ 745 BGB *1) (Verwaltung und Benutzung durch Beschluss) sieht vor, daß durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

Vorliegend handelt es sich aber nicht mehr nur um eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, die der der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entspricht, sondern um eine darüber hinaus reichende Änderung, so daß solch eine Maßnahme nicht mehr durch § 745 BGB gedeckt wäre, sondern als wesentliche Veränderung der Sache selbst zu qualifizieren ist.

Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann jedoch nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

Verbotene Eigenmacht setzt eine Besitzstörung voraus, vgl. § 858 BGB *2), was hier nicht direkt der Fall sein dürfte. Dennoch besteht eine Störung im Gemeinschaftseigentum, und der andere Miteigentümers hat einen Anspruch auf Beseitigung einer Störung des Gemeinschaftseigentums in Form des Tors aus § 1004 Absatz 1 BGB *3).

Die Rechtsprechung nimmt ausnahmsweise in besonders gelagerten Ausnahmefällen aufgrund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. In Frage kommt theoretisch in diesem Zusammenhang ein Anspruch auf Mitwirkung in Frage, der abgeleitet werden kann aus der Treuepflicht des Miteigentümers im Gemeinschaftsverhältnis, vgl. dazu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12. April 2013, Az. V ZR 103/12 *4), sowie BGH, Urteil vom 11.04.2008, AZ: V ZR 158/07 *5). In letzterem Urteil ging es um einen ausnahmsweise nicht bestehenden Anspruch auf Beseitigung eines Überbaus nach § 912 BGB mit dem Hintergrund einer auch dem Nachbarn zugute kommenden erforderlichen Wärmedämmung, die ursprünglich technisch noch nicht möglich war.

Insgesamt würde das aber außergewöhnliche Umstände voraussetzen, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen.

Daran könnte man z.B. denken, wenn mit solch einem Tor vorangegangene Einbruchserien in dahinter liegenden Häusern verhindert werden könnten, oder wenn es eine erhebliche Lärmbeeinträchtigungen durch nicht berechtigte Benutzer der Zufahrt gäbe. Das scheint hier aber nicht ersichtlich zu sein.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 745 BGB
Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

https://de.wikipedia.org/wiki/Miteigentum

*2) § 858 BGB
Verbotene Eigenmacht

(1) Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).

(2) Der durch verbotene Eigenmacht erlangte Besitz ist fehlerhaft. Die Fehlerhaftigkeit muss der Nachfolger im Besitz gegen sich gelten lassen, wenn er Erbe des Besitzers ist oder die Fehlerhaftigkeit des Besitzes seines Vorgängers bei dem Erwerb kennt.

*3) § 1004 BGB
Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
*4) BGH · Urteil vom 12. April 2013 · Az. V ZR 103/12

https://openjur.de/u/632523.html

Sonstige Aufsätze:

http://www.frag-einen-anwalt.de/schonende-Ausuebung-des-Wegerechts---f27788.html



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