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Aussicht auf Schadensersatz bei unzureichender Maklerarbeit

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 08.08.2015

Frage:

Ist es Ihrer Ansicht nach aussichtsreich für mich, einen schlechtleistenden Makler, der sich vertraglich verpflichtet hatte, eine kostenlose plausibilisierende Wertschätzung für den Verkauf einer Immobilie zu erstellen, auf Schadensersatz in Höhe von z.B. 20.000 € verklagen, wenn er dies nicht gemacht hat und wenn sich während des Verkaufsprozesses aufgrund eigener Recherche herausstellt, dass der unverbindlich geschätzte Angebotspreis von maximal 230.000 € deutlich unterhalb eines online ermittelten Marktwertes zwischen 239.000 bis 291.000 € liegt? Der Unterwertverkauf wurde mir auch durch die Käufer, meine Bank und die Immobilienabteilung meiner Bank mündlich bestätigt.

Im folgenden Detailinformationen zu dem Vorgang:

Maklervertrag, 09.02.15, §2:
"Als Grundlage zur gemeinsamen Basis eines marktgerechten Angebotspreises wird zwischen den Vertragsparteien [=Makler+ich] eine kostenlose plausibilisierende Wertschätzung für das Auftragsobjekt - erstellt durch den Auftragnehmer [=Makler] - vereinbart. Vorbehaltlich dieser Wertschätzung vereinbaren die Parteien einen Angebotspreis i.H.v. 185.000-230.000 €. Diese Wertschätzung ist ausschließlich für den Auftragnehmer [=Makler] bestimmt und entspricht keiner Verkehrswertermittlung im Sinne §194 BauGB. Der ermittelte Wert entspricht lediglich einer groben Werteinschätzung (Orientierungswert) und reflektiert nicht den tatsächlichen Verkaufspreis. Eine vollständige Weitergabe an Dritte oder auch nur Teile daraus ist nicht gestattet." Weiterhin geht aus dem Vertrag hervor, dass er der Alleinanbieter für das Objekt war bei einer Laufzeit von einem Jahr.

Der Makler hat mir zu keinem Zeitpunkt eine kostenlose plausibilisierende Wertschätzung für das Anlagenobjekt gemacht/beschafft, weder schriftlich noch mündlich. Er hat nie darauf aufmerksam gemacht, dass der Verkaufspreis zu günstig bzw. nachteilhaft für mich sei. Im Gegenteil:

Meine Email an den Makler vom 12.02.15 (also drei Tage nach Vertragsabschluss):
"... habe ich mir jetzt nochmal den entsprechenden Preisvergleichsbalken in [Ort der Immobilie] angeschaut. Bitte schauen Sie ihn sich auch mal an. Liegen wir mit [der angebotenen Immobilie] evt. nicht zu billig? Was sagt da Ihre Erfahrung? Sie haben ja den Marktüberblick."

Keine dokumentierte Antwort vom Makler. Warum reagiert er nicht und kümmert sich nicht sofort darum?

Meine Email vom 10.03.15, einen Monat nach Vertragsabschluss:

"Ich habe die Daten des Hauses eingegeben. Online teilte man mir mit aufgrund dieser Daten mittels seiner Marktwert-Einschätzung BASIS mit, dass der Marktwert des Hauses zwischen 239.000 € und 291.000 € liegen müsste (Mittelwert: 265.000 €). Das Haus kann gegenüber den Interessenten somit tatsächlich als “Schnäppchen” bezeichnet werden." (Warum hat sich der Makler nicht auf dem gleichen Wege wie ich informiert? Er ist doch der Fachmann, der dies vertraglich angeboten hat).

Email vom Makler vom 11.03.15:
"... Bzgl. Ihres Hinweises zur Preisberechnung möchte ich anmerken, dass es sich lediglich um grobe Schätzwerte handeln kann, da der Anbieter im Wesentlichen nur über Angebotspreise verfügt und nicht über die tatsächlichen Verkaufspreise. Über diese Kenntnisse verfügt lediglich u. a. der Makler, Sachverständiger oder die Kommune!"

Damit unterstreicht er meines Erachtens, dass er §2 o.g. Maklervertrages zu keiner Zeit ausführen wollte oder konnte. Allerdings hatte ich mich darauf verlassen, dass er wie versprochen den ortsüblichen Verkaufspreis ermittelt.

Das Vorgespräch mit dem vom Makler eingeladenen Käufer wurde am 21.03.15 geführt, die Immobilie schließlich am 29.05.15 verkauft.

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Antwort:

Ich halte es für wenig aussichtsreich, einen schlechtleistenden Makler, der sich vertraglich verpflichtet hatte, eine kostenlose plausibilisierende Wertschätzung für den Verkauf einer Immobilie zu erstellen, auf Schadensersatz in Höhe von z.B. 20.000 € verklagen, wenn er dies nicht gemacht hat und wenn sich während des Verkaufsprozesses aufgrund eigener Recherche herausstellt, dass der unverbindlich geschätzte Angebotspreis von maximal 230.000 € deutlich unterhalb eines online ermittelten Marktwertes zwischen 239.000 bis 291.000 € liegt.
Die statistischen Erfolgsaussichten bzw. das Verhältnis in der letzten Instanz (Landgericht-Oberlandesgericht-Bundesgerichtshof) von Obsiegen zu Unterliegen liegt bei der mitgeteilten Konstellation bei einem Rechtsstreit im Ergebnis meiner Schätzung nach bestenfalls um die 10:90. Es wird darauf hingewiesen, daß das Ergebnis eines Rechtsstreits von eigenen Spielregeln abhängt wie z.B. dem Geschick der Rechtsanwälte, Vergleichen und dem Ergebnis von Beweisaufnahmen je nach Beweislastverteilung. Nicht zuletzt sind auch weniger fähige Richter ein nicht zu unterschätzender Unsicherheitsfaktor. Der Fall des Obsiegens oder des Unterliegens wäre gegebenenfalls natürlich mit 100 Prozent anzusetzen.
Ein Urteil, das in Ihrem Sinne lautet, ist das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Schleswig-Holstein vom 2. Juni 2000, Aktenzeichen (Az.): 14 U 136/99 *1). Der Fall scheint aber nicht übertragbar zu sein. Das Urteil betrifft aber im Gegensatz zu Ihrem Fall eine Situation, in der eine Pflichtverletzung aus dem konkreten Maklerauftrag hergeleitet werden konnte.
In Frage kommende Anspruchsgrundlage ist die sogenannte positive Vertragsverletzung (pVV), also eine Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten des Maklervertrags bzw. hier eines Gefälligkeitsvertrags. Daneben kommt noch eine deliktische Haftung gem. §§ 823 ff. BGB in Betracht, soweit man nicht die Auffassung vertritt, daß die vertragliche Ebene Vorrang hat.
Die Rechtsprechung nimmt an, daß ein Maklervertrag zwischen den Parteien ein besonderes Treueverhältnis begründet, das den Beklagten verpflichtete, alle Auskünfte, die sich auf den Geschäftsabschluss bezogen und für die Willensentschließung des Klägers wesentlich sein konnten, richtig und vollständig zu erteilen. Der Makler muss seinen Auftraggeber auch über den Verkaufswert eines Objekts beraten. Insoweit steht ihm zwar ein Beurteilungsspielraum zu, sind dessen Grenzen aber überschritten, so hat der Makler für falsche Angaben einzustehen. Dass gilt insbesondere dann, wenn eine Übererlösklausel vereinbart worden ist.
Ein Maklervertrag scheint hier jedoch wohl schon überhaupt nicht vorzuliegen. Es geht vielmehr um einen dem Makler erteilten Auftrag für eine kostenlose plausibilisierende Wertschätzung für den Verkauf einer Immobilie. Wir haben es mit einer Gefälligkeit zu tun, vgl. dazu § 311 Abs. 2 Ziff. 3 BGB *2). Auch eine Übererlösklausel liegt nicht vor.
Bei unentgeltlichen Vertragsverhältnissen (Gefälligkeiten), die mit Ausnahme der Leihe nicht gesetzlich geregelt sind, sind die Konsequenzen der Unentgeltlichkeit umstritten. Es wird z.T. vertreten, daß dies mit einem vollkommenen Haftungsausschluss verbunden ist. Die überwiegende Meinung zieht aber jedenfalls bei Gefälligkeiten einen milderen Haftungsmaßstab heran, wie in §§ 521 B GB*3), 599 BGB*4), und § 690 BGB *5). In der Anlage finden Sie einen Aufsatz mit einer weiter reichenden Übersicht über den Meinungsstand zu dem Thema *6). Die Haftung wird in unentgeltlichen Situationen auf die eigenübliche Sorgfalt oder in anderer Form beschränkt. Ein Schenker und der unentgeltliche Verleiher brauchen nur die Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten zu wahren bzw. sie müssen Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit vertreten, und dies ist als allgemeiner nicht gesetzlich geregelter Rechtsgrundsatz bei anderen Vertragsverhältnissen analogiefähig (sinngemäß anwendbar).
Mit diesem beschränkten Haftungsmaßstab kann in Ihrem Fall eine entsprechende Pflichtverletzung des Gefälligkeitsauftrags nicht festgestellt werden.
Wenn es in der Auftragsbeschreibung heißt: Der ermittelte Wert entspricht lediglich einer groben Werteinschätzung (Orientierungswert) und reflektiert nicht den tatsächlichen Verkaufspreis, dann kann man daraus beim besten Willen mit aller juristische Kunst kaum das Gegenteil des wörtlich Gesagten heraus drehen.
Es wurde damit ja unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, daß eben gerade kein Verkehrswert ermittelt werden sollte, sondern nur eine erste Orientierung.
Damit fehlt es, selbst wenn dieser Orientierungswert überhaupt ermittelt worden wäre, bereits an einer Kausalität zwischen eventuell falschen Angaben im Rahmen einer ersten Orientierung und dem daran folgenden Verkauf, was mit ziemlicher Sicherheit schon zur Abweisung einer darauf gestützten Klage führen würde.
Zudem soll sich diese Wertschätzung nur an den Makler selbst richten, der jedoch nicht derjenige ist, der über den Verkaufspreis letztendlich entscheidet. Fraglich ist demnach auch, ob hier der Auftraggeber überhaupt eine eigene Rechtsposition für sich selbst ableiten kann, es fehlt also auch an der sogenannten Aktivlegitimation, also der Inhaberschaft einer Forderung. Wenn ich diese Passage richtig versteht, soll der Orientierungswert lediglich dem Makler selbst zur Verfügung stehen. Eine Aussage über den Verkaufspreis wird damit aber überhaupt nicht getroffen.
Problematisch erscheint auch der Aspekt, ob dann wenn der Makler diese vereinbarte unentgeltliche Leistung überhaupt nicht erbracht hatte (selbst wenn dem so wäre), daraus ohne weiteres ein Anspruch auf Schadensersatz entsteht.
Primär besteht darauf allenfalls ein Anspruch auf eben diese Leistung. Von diesem Anspruch gelangt man zumindest nicht so einfach zu einem Anspruch auf Schadensersatz gegen den Makler wegen des ohne den fraglichen Orientierungswert und ohne vorherige Wertermittlung erfolgten Verkaufs zu einem verbilligten Verkaufspreis.
Ferner könnte Ihnen der Einwand unzulässiger Rechtsausübung (venire contra factum proprium) entgegen gehalten werden, denn Sie müssen dann ja automatisch auch mit behaupten, es selbst unterlassen zu haben, sich im Internet zu informieren, und wollen nun diesen Verstoß gegen entsprechende Informationspflichten dem Makler überbürden. Damit wären wir wieder bei den oben angestellten Überlegungen, daß bei Gefälligkeitsverhältnissen man nur wie in eigenen Angelegenheiten haftet.
Auch die mündliche Bestätigung des Verkaufs unter dem Wert durch die Käufer, Bank und die Immobilienabteilung meiner Bank hilft da meiner Einschätzung nach wenig, da die Entscheidung über das notariell letztendlich verbindliche Angebot immer der Verkäufer trifft, der dies bis in letzter Sekunde ändern hätte können.
Wenn vorbehaltlich dieser Wertschätzung ein Angebotspreis von 185.000-230.000 € vereinbart worden war, so fragt es sich, wieso dann das Angebot dennoch einfach so ohne diese Wertschätzung angenommen worden ist. Dafür scheinen Sie erst einmal selbst verantwortlich zu sein. Im Übrigen hätte diese Wertschätzung allenfalls einen ersten Orientierungswert ergeben, aber noch keinen Verkaufspreis.
Denkbar wäre natürlich das Argument, der Makler sei durch die Aufforderung, das Gutachten zu erstellen, in Verzug geraten und schulde deshalb nach § 280 BGB *7) den durch den Verzug entstehenden Schaden.
Aber auch das wäre zu kurz gedacht, und es gibt hier einige juristische Klippen.
Neben den erwähnten Kriterien muss nach dem Vertrag die geschuldete (unentgeltliche) Leistung überhaupt fällig gewesen zu sein. Auch wenn nach § 271 BGB *8) dann, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken kann, so dürfte das in Ihrem Fall nicht unproblematisch sein. Denn um eine sinnvolle Wertermittlung vorzunehmen zu können, bedarf es den Umständen nach Zeit und es ist nicht klar, ob der Makler diese Zeit überhaupt schon hatte. Im Ernstfall hätten Sie dafür die Beweislast.
§ 280 BGB setzt Verschulden voraus, vgl. den Wortlaut § 280 Absatz 1 Satz 2 BGB. Dazu verweise ich auf die Ausführungen weiter oben zum Haftungsmaßstab der eigenen Angelegenheiten, an dem es hier fehlt.
Ferner fehlt es an Kausalität zwischen dem Verzug und dem dadurch entstandenen Schaden. An beiden Elementen fehlt es insgesamt.
Das reine Schweigen auf Ihre Nachfrage kann noch nicht im Sinne einer haftungsauslösenden Tätigkeit umgedeutet werden. Wenn überhaupt, hätten Sie die Antwort abwarten müssen bzw. es ist eine andere Frage, ob diese Wertschätzung sogar hätte eingeklagt werden können oder gar müssen.
Aber selbst, wenn man sich das schädigende Ereignis hinwegdenkt, also die Untätigkeit auf Ihre Rückfragen hin, dann wäre damit nicht zwingend kausal bereits ein Schaden nachweisbar. Denn Sie hätten dann allenfalls einen Orientierungswert in der Hand gehalten aber noch keinen Verkehrswert oder Verkaufspreis.
Der Irrtum über wertbildende Faktoren des verkauften Objekts wird übrigens rechtlich als sogenannter Motivirrtum bewertet, der eben kein Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft ist und somit auch nicht zur Anfechtung des Vertrags nach § 119 BGB *9) berechtigt.
Sie müssen jedenfalls damit rechnen, daß Ihnen bzw. dem Verkäufer Eigenverschulden entgegen gesetzt wird, der Rechtsgedanke nach § 254 BGB *10) ist insoweit einschlägig.
Danach gilt, daß dann, wenn bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt hat, die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen abhängt, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist. Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern.
Hier fällt ein Eigenverschulden des eigentlichen Verkäufers überwiegend in die Waagschale. Er hätte den Wert des zu verkaufenden Objekts selbst vorher sorgfältig genug recherchieren müssen, bzw. hätte er mindestens die Meinung des Maklers abwarten müssen und er hätten den Makler auch auf einen ungewöhnlich hohen Schaden hinweisen müssen.
Gegebenenfalls wäre es wohl auch zumutbar gewesen, ein verbindliches Wertgutachten über den angemessenen Verkaufswert in Auftrag zu geben. Eine Internetrecherche im Internet über vergleichbare Objekt z.B. zum Marktwert wäre sicherlich vor dem geplanten Verkauf zumutbar und sinnvoller gewesen als erst danach.
Ich darf auch vermerken, daß ein erfahrener Verkäufer den Verkaufspreis immer etwas zu hoch ansetzt und erst allmählich nachgibt, idealer Weise ist das dann unter marktwirtschaftlichen Bedingungen, wenn es mehrere Bieter gibt.
Nur so lässt sich der angemessene Verkaufspreis automatisch im Verhandlungsweg ermitteln. Solange keine Bieter da sind, kann man jedenfalls in einem perfekten Markt immer annehmen, daß der Verkaufspreis zu hoch sein muss, und beim allmählichen Nachgeben angemessen ist. Wenn aber ein Verkaufsangebot von vorne herein zu niedrig ist, und man sich auf einen einzigen Bieter beschränkt, gibt es keine Möglichkeit zur Korrektur mehr. Das sind jedoch verkäuferische Fehler, für die eine Haftung des Maklers generell nicht besteht.
In diesem Zusammenhang möchte ich vermerken, daß der durch Angebot und Nachfrage bestimmte Verkaufspreis häufig allein durch einen einzigen zusätzlichen Bieter massiv verändert werden kann, was bei einem entsprechend entstehenden Bieterstreit zu Verkäufen von bis zum Zehnfachen des eigentlich als angemessen erachteten Verkaufspreises führen kann. Solche Situationen können natürlich niemals auch bei einer vollkommen korrekten Wertermittlung abschließend berücksichtigt werden.
Insgesamt sehe ich hier so hohe faktische und rechtliche Hindernisse und Klippen bei dem Anspruch, daß von einer gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs recht eindeutig abgeraten werden muss.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) OLG Schleswig-Holstein, Az.: 14 U 136/99, Urteil vom 2. Juni 2000 /Vorinstanz: LG Itzehoe – Az.: 7 O 65/98)
Fundstellen:
Volltext:
http://www.ra-kotz.de/makler.htm
http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=OLG%20Schleswig&Datum=2000-06-02&Aktenzeichen=14%20U%20136/99
*2) § 311 BGB Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3. ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
Gefälligkeit:
https://de.wikipedia.org/wiki/Gef%C3%A4lligkeit

*3) § 521 BGB
Haftung des Schenkers

Der Schenker hat nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
*4) § 529 B GB
Ausschluss des Rückforderungsanspruchs

(1) Der Anspruch auf Herausgabe des Geschenkes ist ausgeschlossen, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat oder wenn zur Zeit des Eintritts seiner Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind.

(2) Das Gleiche gilt, soweit der Beschenkte bei Berücksichtigung seiner sonstigen Verpflichtungen außerstande ist, das Geschenk herauszugeben, ohne dass sein standesmäßiger Unterhalt oder die Erfüllung der ihm kraft Gesetzes obliegenden Unterhaltspflichten gefährdet wird.

*5) § 690 BGB
Haftung bei unentgeltlicher Verwahrung

Wird die Aufbewahrung unentgeltlich übernommen, so hat der Verwahrer nur für diejenige Sorgfalt einzustehen, welche er in eigenen Angelegenheiten anzuwenden pflegt.
*6) Übersicht über den Meinungsstand zum Haftungsrahmen bei Gefälligkeiten
http://www.juraindividuell.de/artikel/gefaelligkeitsverhaeltnis-oder-rechtsgeschaeft-haftung-in-gefaelligkeitsverhaeltnissen/
*7) § 119 BGB Anfechtbarkeit wegen Irrtums
(1) Wer bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war oder eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte, kann die Erklärung anfechten, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde.
(2) Als Irrtum über den Inhalt der Erklärung gilt auch der Irrtum über solche Eigenschaften der Person oder der Sache, die im Verkehr als wesentlich angesehen werden.
http://www.gevestor.de/details/maklervertrag-makler-hat-schadenersatzpflicht-bei-falschberatung-711273.html
*8) § 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
*9) § 271 BGB Leistungszeit

(1) Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken.
(2) Ist eine Zeit bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann.

*10) § 254 BGB
Mitverschulden

(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.



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