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Richtige Reaktion bei einer unberechtigten Mietkündigung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 29.07.2015

Frage:

Sie schreibt: "Aufgrund der vielen Meinungsverschiedenheiten sowie des schleppenden Geldeinganges (s. Kaution, Nebenkostenabrechnung usw.) werde ich an meinem Vorhaben festhalten und Ihnen fristgerecht zum 31. Oktober kündigen."
Ich bin ihr nichts schuldig und bezahle die Miete im Dauerauftrag. Die Kaution habe ich in Raten abbezahlt, was sie mir selbst vorgeschlagen hat. Ich habe alle Nebenkosten regulär bezahlt ( 400 Miete und 100 Nebenkosten) sowie die zusätzlichen Nebenkosten von Euro 135.- gemäss Abrechnung nachbezahlt. Ausserdem habe ich die von der Vermieterin gewünschte Erhöhung der Nebenkosten um 50 Euro bezahlt. (Miete 400 Euro, 150 Euro Nebenkosten).

Ich habe die Vermutung, dass die Vermieterin die Miete nach weniger als 1 Jahr hätte erhöhen wollen. Sie sagte im telefonischen Gespräch, dass diese Miete zu tief sei. Die Vermieterin kannte meine finanziellen Möglichkeiten bei Vertragsabschluss.

Ich bin Grieche, unterstütze meine Familie in Griechenland und will sie jetzt dort besuchen. Ich bin nicht in der Lage, die Wohnung bis zum 31. 10. zu räumen. Ich bin auch nicht in der Lage, eine höhere Miete und Umzugskosten vor dem Frühling zu bezahlen. Ausserdem habe ich keine Wohnung in Aussicht.

1. Ist diese Kündigung missbräuchlich?
2. Welche Rechte habe ich und wie soll ich reagieren?
3. Gib es eine Möglichkeit, die Kündigung hinauszuschieben?

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Antwort:

Die Kündigung einer Mietwohnung ist nach deutschem Recht möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Eine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht fristgerecht nachkommt. Dabei kommt es nicht auf die Gründe für eventuell verspätete Zahlungen an.

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages setzt aber stets eine Abmahnung des Mieters voraus; also einen schriftlichen Hinweis, dass man das Mietverhältnis kündigen werde, wenn weiterhin gegen die Regelungen des Mietvertrages verstoßen wird. Ich gehe davon aus, dass eine solche Abmahnung in Ihrem Fall nicht vorliegt. Eine ohne vorherige Abmahnung ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Sollte dieses der Fall sein, empfehle ich Ihnen der Vermieterin schriftlich mitzuteilen, dass Sie die ausgesprochene Kündigung für unwirksam halten und deswegen nicht zum 31.10. ausziehen werden.

Ich weise vorsorglich allerdings darauf hin, dass in dem jetzt vorliegenden Schreiben der Vermieterin durchaus eine Abmahnung gesehen werden kann. Sie sollten daher in Zukunft genau darauf achten, dass alle fälligen Zahlungen fristgerecht erfolgen, da erneute Zahlungsverzögerungen nach einer Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen.

Der Wunsch des Vermieters eine Mieterhöhung durchzusetzen rechtfertigt hingegen ebenso wenig eine Kündigung wie „Meinungsverschiedenheiten“.

Wenn Sie zum 31.10.2015 nicht aus der Wohnung ausziehen, muss die Vermieterin eine Räumungsklage vor dem Amtsgericht erheben. Diese wird nur dann Erfolg haben, wenn die Kündigung berechtigt war. Bei einer unberechtigten Kündigung wird die Klage abgewiesen. Sie sollten in einem solchen Verfahren einen Rechtsanwalt zu Ihrer Vertretung beauftragen.

Das Gerichtsverfahren dauert üblicherweise 6 Monate und schafft Ihnen damit neue Zeit für die Wohnungssuche. Soweit Sie sicher sind, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, können Sie es durchaus auf das Gerichtsverfahren ankommen lassen.

Erfahrungsgemäß gibt es in einem so belasteten Mietverhältnis aber immer wieder neuen Ärger, so dass ich Ihnen schon empfehle, sich nach einer freien Wohnung umzusehen und die Wohnung zu wechseln.



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