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Vermieterin verrechnet Nerbenkosten mit der Kaution

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 31.07.2015

Frage:

Meine frühere Vermieterin gibt die Kaution immer bei Wohnungsübergabe zurück. Ich hatte einen Anspruch in Höhe von 1,800,00 EUR. Da sie sich bereit erklärte von der Kaution die letzte Monatsmiete für den Monat Juli 2015 einzubehalten (785,00 EUR warm), blieb ein Rest von 1.015,00 EUR.

Ich habe nur vier Monate dort gewohnt. Die Miete setzt sich zusammen aus 605,00 EUR Kaltmiete + 180,00 EUR Betriebskosten = 785,00 EUR warm.

Kurz vor der Wohnungsübergabe teilte mir die Vermieterin mit, dass sie pro Mietmonat noch einmal 180,00 EUR für Betriebskosten einbehalten will. Ich sagte ihr, dass Sie dazu kein Recht habe. Bei der Übergabe zog sie mir 1 x zusätzliche Betriebskosten von 180,00 EUR ab (sie hatte sich wohl bei ihrem Anwalt erkundigt). Da monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 180,00 EUR für eine Einzelperson bei 55 qm extrem hoch sind und ich in den vier Mietmonaten nur April + Mai noch die Heizperiode mitgemacht habe (ab 01.06. wurde die Heizanlage abgestellt, obwohl wir Außentemperaturen von tlw. nur 7 Grad hatten) bin ich der Meinung, dass sie kein Recht hat, von der Kaution zusätzliche 180,00 EUR Betriebskosten abzuziehen.

Bei meinem Einzug am 01.04.2015 hatte die Spedition im Treppenhaus ein Bild im Glasrahmen beschädigt. Ich hatte ihr mitgeteilt, sie solle mir die Rechnung geben, die Spedition würde das über die Haftplichtversicherung erledigen und ihr das Geld überweisen. Bei der Wohnungsübergabe präsentierte sie mir eine Rechnung in Höhe von 60,19 EUR (total überteuert, das war der rahmenlose Glasrahmen nicht wert, weil auch schon ziemlich alt) und zog mir die Summe von meiner Kaution ab. Ich wies sie darauf hin, dass sie dazu kein Recht hätte, das wäre Sache der Spedition. Antwort: "Sie haben die Spedition beauftragt, dann zahlen Sie das auch. Und sehr wohl habe ich das Recht dazu."

Zu meiner Wohnung gehörte eine Garage, die zusätzlich 100,00 EUR/Monat kostete. Da ich kein Auto habe, erhielt ich die Genehmigung zur Weitervermietung. Das habe ich auch getan und der Mieter hat seit 01.07.2015 mit den Eigentümern selbst einen Mietvertrag. Ich nahm von ihm eine Kaution in Höhe von 100,00 EUR, die er von mir nach Rückzahlung meiner Mietkaution zurück erhalten sollte. Auch diese Summe zog sie mir von der Kaution ab. Auch hier hatte sie kein Recht dazu, denn der Vertrag war zwischen mir und dem Garagenmieter geschlossen.

Die Abrechnung sah folgendermaßen aus:

Kaution 1.800,00 EUR
./. Miete Juli 2015 785,00 EUR
= 1.015,00 EUR
./. Rechnung Bild 60,19 EUR
= 954,81 EUR
./. 100 € an Garagenmieter
100,00 EUR
= 854,81 EUR

an mich gezahlt in bar
bei Wohnungsübergabe 500,00 EUR = 354,81 EUR
(Diese 354,81 EUR sind der Rest, eine Abrechnung erfolgt von der Vermieterin wenn die Betriebskostenabrechnung erfolgt, also irgendwann in 2016!!)

Meiner Meinung nach muss sie mir aber die 1.015,00 EUR zahlen!
Wie kann ich mich dagegen wehren? Mit einer Zahlungsklage beim Amtsgericht? Wenn ja, können Sie mir Paragraphen nennen, die ich in meiner Klageschrift nennen kann? Ich weiß, dass bei dieser kurzen Mietdauer von nur 4 Monaten und der bereits gezahlten und extrem hohen Betriebskostenvorauszahlung monatlich zusammen mit der Miete, die Vermieterin nicht zusätzlich eine einmalige Summe von 180,00 EUR von der Kaution abziehen kann.

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Antwort:

Sie können gegebenenfalls gegen den Vermieter beim Amtsgericht Klage auf Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Rechtshängigkeitszinsen erheben.

Die von Ihnen geltend gemachten Ansprüche müssen allerdings u.a. auch fällig sein, was hier problematisch ist und dürfen nicht gemäß §§ 389, 387 BGB durch Aufrechnung erloschen sein.

Was die Aufrechnung mit der Rechnung Bild 60,19 EUR anbelangt, so haben Sie richtig erkannt, daß es insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt. Sie sind unstreitig nicht selbst Schädiger und auch nicht für das Umzugsunternehmen verantwortlich. Die Forderung richtet sich nicht gegen Sie und somit fehlt es an der notwendigen Gegenseitigkeit der Forderungen bei der Aufrechnung.

Auch der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution für die Garage von 100 € steht erst einmal dem Garagenmieter zu und nicht dem Vermieter, das haben Sie richtig erkannt. Sie müssen die Kaution an den Garagentormieter, der insoweit Ihr Vertragspartner war, zurück zahlen und dieser kann die Kaution dann neu an den Vermieter entrichten.

Allerdings ist ansonsten der Einbehalt eines angemessenen Betrags für den Fall, daß eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist, nicht generell unzulässig.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 18. 1. 2006, Az. VIII ZR 71/05 *2) entschieden, dass der Vermieter in dem entschiedenen Fall die Abrechnung über die Betriebskosten sogar erst sechs Monate nach der Beendigung der Abrechnungsperiode immer noch rechtzeitig vorgenommen hatte. Bis dahin durfte der Vermieter auch einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten.

Der Gesetzgeber hat absichtlich keine Rückzahlungsfrist für die Mietkaution geregelt, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 *3) sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77).

Ich verweise insoweit auf die Begründung des Urteils Rz. 9 ff. Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Es kann durchaus sein, daß sogar mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind.

Als angemessener Einbehalt werden 3 bis 4 Monatsbeträge der Nebenkosten-Vorauszahlungen angesehen, also bis zu Euro 720,00 müssten Sie damit rechnen, daß eine voreilige Klage mangels Fälligkeit der Forderungen abgewiesen wird.

Die Behauptung, dass die Nebenkosten-Vorauszahlungen zu hoch sind, müssten Sie im Fall des Bestreitens beweisen, was ziemlich schwierig ist und wohl nur durch einen Sachverständigen bestätigt werden könnte.

Sofern der Vermieter nach den Umständen eine Nachzahlung erwartet, sollten Sie sich mit einer Klage also wirklich bedauerlicher Weise längstens bis Mitte 2016 gedulden.

 

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und des Nebenkostenguthabens ergibt sich aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung), 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten) und 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten).

 

*) Unter meiner Antwort befinden sich Fußnoten, rechtliche Hinweise, weiterführende Angaben einschließlich Links auf Fundstellen im Internet

*1) § 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten)

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*2) Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 18. 1. 2006 -Az.: VIII ZR 71/05

Volltext:
http://www.betreuer-harburg.de/?q=node/85

*3) http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf

http://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-rueckzahlung/


AG Düsseldorf • Urteil vom 18. August 2011 • Az. 50 C 3305/11
https://openjur.de/u/172832.html

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kaution_rueckzahlg.htm



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