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Mietvertrag außerordentlich kündigen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 27.04.2015

Frage:

Es geht um die Kündigung des Mietverhältnisses und Geltendmachenung von Schadenersatzansprüchen gegen meinen Vermieter.

Gruende zur Kuendigung:

  • Mehrmaliges Betreten der Wohnung (ohne vorherige Ankündigung) mit Generalschluessel
  • Angebliche Schäden an Möbeln bei Kontrolle der Wohnung, dessen Reperatur und Rechnungstellung
  • Verweigerung der Herausgabe des zweiten Schlüssels zur Wohnung für eventuelle Besucher


Ich möchte das Mietverhältnis vorzeitig kündigen, am besten in einer Woche (ohne Einhaltung von 1 Monatsfrist), Gründe dafür wie oben beschrieben.

Durch das Verhalten des Vermieters sind Kosten entstanden, diese würde ich auch geltend machen.

Gemietet wurde ein vollmöbliertes 1 Zimmer Apartment durch meine Firma für einen Mitarbeiter der dort wohnt (während der Woche).

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Antwort:

Im Mietrecht sind zwei Möglichkeiten der Beendigung eines Mietvertrages denkbar.

Zum einen kann es zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu einem Aufhebungsvertrag kommen. Dies ist ein Vertrag, in dem beide Parteien übereinstimmend erklären, dass ein Mietverhältnis ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr wirken soll. Der Vorteil einer Aufhebungsvereinbarung ist, dass hierfür keinerlei Fristen gelten, da diese eben nur bei der Kündigung gelten. Sodann können sämtliche Ansprüche gleich mit geklärt werden, etwa was die Mietkaution oder aber die Nebenkostenabrechnungen anbelangt. Nachteil an einer Aufhebungsvereinbarung ist jedoch, dass diese immer der Zustimmung beider Vertragspartner bedarf. Es handelt sich hier eben um einen Vertrag, der erst dann wirksam wird, wenn beide Parteien dies übereinstimmend wollen. Oftmals lässt sich eine Seite dann eine Aufhebungsvereinbarung bezahlen, macht also die Zahlung einer bestimmten Abstandssumme zu Bedingung seiner Zustimmung. Von daher ist die Aufhebungsvereinbarung möglicherweise ein begehbares Szenario für Sie, aber unter den von Ihnen dargestellten Umständen wohl eher unwahrscheinlich.

Zum anderen kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Im Gegensatz zur Aufhebungsvereinbarung ist die Kündigung von einer Seite erklärbar, so dass also nur eine der beiden Vertragspartner den Wunsch der Kündigung haben muss. Beachten Sie aber, dass eine Kündigung erst wirksam ist, wenn sie dem anderen Teil auch zugeht. Sollte also der Vermieter den Zugang der Kündigung bestreiten, müssen Sie beweisen, dass Sie gekündigt haben und die Kündigung auch dem Vermieter zugegangen ist. Deswegen ist es immer zu empfehlen, dass Sie die Kündigung persönlich beim Vermieter abgeben und sich dies quittieren lassen, oder aber, sollte der Vermieter nicht in der Nähe wohnhaft sein bzw. eine Niederlassung betreiben, dann versenden Sie bitte die Kündigung immer mit Einwurfeinschreiben. Die Zustellung lässt sich dann über die Sendungsverfolgung bei der Deutschen Post AG beweisen.

Als Mieter haben Sie die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist ohne eine Begründung zu kündigen. Angesichts Ihrer Anfrage scheint dies allerdings keine Option zu sein.

Als Mieter haben sie weiterhin die Möglichkeit, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Allerdings ist dies nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. D.h., dass die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn Sie diese aussprechen möchten, immer nur dann möglich ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der so bedeutend ist, dass Sie den Ablauf der Kündigungsfrist bei einer normalen, ordentlichen Kündigung, nicht abwarten können. Es muss sich mithin also um einen schon sehr wichtigen, elementaren Eingriff in Ihre Mieterrechte handeln. Die Frage ist mithin, ob die von Ihnen dargestellten Störungen im Mietverhältnis so elementar sind, dass diese eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.

Grundsätzlich muss man ganz klar feststellen, dass es dem Vermieter nicht gestattet ist, die Wohnräume während der Dauer eines Mietverhältnisses zu betreten. Solange der Mietvertrag besteht, hat der Mieter ein Recht zum Besitz, dies schließt das Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters durch fremde Personen, hier eben auch durch den Vermieter, grundsätzlich aus. Zwar gibt es Situationen, in denen der Vermieter verlangen kann, die Wohnung betreten zu dürfen, der Mieter hier sogar dazu verpflichtet sein kann, diesen Zutritt zu gestatten. Allerdings muss der Vermieter hier immer auf den Mieter zugehen, er darf niemals die Wohnung ohne Einwilligung des Mieters betreten. Weiterhin ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, sämtliche Schlüssel zum vermieteten Objekt herauszugeben. Er darf keinen Schlüssel zurückbehalten, auch nicht, wenn logische Erwägungen wie etwa das Eingreifen in einem Havariegrund, dies zu rechtfertigen scheinen. Sofern ein Generalschlüssel vorliegt, muss der Vermieter diesen selbstverständlich nicht herausgeben, allerdings darf er dennoch die Wohnung nicht betreten.

Es bleibt mithin festzuhalten, dass der Vermieter durch das Betreten der Wohnung ohne Einwilligung des Mieters rechtswidrig gehandelt hat. Die stellt auch einen ganz elementaren Vertrauensbruch dar, der eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt. Das der Vermieter darüber hinaus Schadensersatzansprüche geltend machen möchte, stellt im übrigen keinen wichtigen Grund dar und rechtfertigt für sich genommen nicht die außerordentliche fristlose Kündigung.

Allerdings ist in dem von Ihnen dargestellten Fall die außerordentliche fristlose Kündigung dennoch nicht statthaft.

Zum einen verlangt die Rechtsprechung, dass vor dem Ausspruch der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine Abmahnung zu erfolgen hat. In der Abmahnung hat der abmahnende Teil dem abgemahnten Teil unter Darlegung der Umstände, welche zur Abmahnung führen, zu untersagen, weiterhin in dieser Art und Weise in das Mietverhältnis einzugreifen und für den Fall der Wiederholung mit dem Ausspruch der außerordentlichen fristlosen Kündigung zu drohen. Diese Abmahnung muss schriftlich erfolgen. Die Abmahnung ist nur ganz ausnahmsweise entbehrlich, und zwar dann, wenn es sich um einen außerordentlichen, nicht zu tolerierenden Eingriff in die Mieterrechte handelt. Nach meiner Ansicht liegt eine solche Schwere des Eingriffs indes nicht vor. Der Vermieter hat hier offensichtlich in der irrigen Annahme gehandelt, ihm stünden Schadensersatzansprüche zu, zu deren Erfassung oder Überprüfung er in die Wohnung gegangen ist. Dies darf er zwar nicht, aber hier handelt es sich lediglich um ein ausgeübtes vermeintliches Kontrollrecht. Anders wäre die Rechtslage indes dann, wenn es zu Handgreiflichkeiten, Diebstahl aus der Wohnung oder Vandalismus gekommen wäre. Dem ist aber nicht so.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass es sich vorliegend um eine möblierte Wohnung handelt, anders als bei leerstehendem Wohnraum ist hier zumindest ein Interesse des Vermieters an der Kontrolle des Zustandes nachvollziehbar. Noch einmal, es ist zwar trotzdem unzulässig gewesen, in die Wohnung zu gehen, aber hinsichtlich einer Entbehrlichkeit der Abmahnung halte ich ein solches Tun des Vermieters für nicht ausreichend, um die Abmahnung entbehrlich werden zu lassen.

Sofern Sie also keine Abmahnung ausgesprochen haben, wäre eine ohne Abmahnung ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung angreifbar und rechtlich haltlos.

Zum anderen verlangt der Gesetzgeber, daß der wichtige Grund, der die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen könnte, so gravierend ist, dass ein Zuwarten auf den Zeitpunkt einer ordentlichen Kündigung nicht möglich ist. Dies ist jedoch angesichts der Tatsache, dass es sich um ein möbliertes Apartment handelt, welches mit einer Frist von einem Monat kündbar ist, nicht der Fall, vor allem, wenn man die Art und Weise der Verletzung der Mieterrechte beachtet.

Im Endergebnis gehe ich davon aus, dass die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht statthaft ist. Einen Rechtsstreit würde ich an Ihrer Stelle eher vermeiden. Gleichwohl ist natürlich die Möglichkeit eröffnet, ohne Angaben von Gründen das Mietverhältnis mit einer Frist von einem Monat ordentlich zu kündigen.



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