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Anteilige Abrechnung von Renovierungskosten trotz vorhandenen Rücklagen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 28.04.2015

Frage:

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem sieben Familienhaus. Es wurde nun letztes Jahr unter anderem das Treppenhaus neu gestrichen und eine Reparatur am Dach wurde ebenfalls vorgenommen. Es wurde vorher jedoch nicht darüber geredet, wie dies zu Finanzieren sei. Da in den Rücklagen genug vorhanden ist, bin ich davon ausgegangen, dass dies hier entnommen wird. Ich muss ebenfalls bei einem Mieterwechsel pauschal € 150 zusätzlich in die Rücklagen einbringen gerade weil bei Auszug das Treppenhaus oft verschmutzt oder beschädigt wird. Nun wurden die Kosten jedoch einfach auf der Hausverwaltungsabrechnung anteilig abgerechnet. Ich sehe aber nicht ein, dass ich bei einem Mieterwechsel jedesmal in die Rücklagen einzahle und wenn das Treppenhaus dann renoviert wird muss ich das nochmals anteilig zahlen. Meine Frage: Darf die Hausverwaltung derartige Kosten einfach so am Jahresende abrechnen? Es kommt hierdurch natürlich zu einer erheblichen Nachzahlung. Oder ist dies als Sonderumlage zu sehen und hätte beschlossen werden müssen? Es liegt leider keine grundsätzliche Entscheidung der Eigentümer vor, wie derartige Dinge zu finanzieren sind. Aber meiner Meinung nach, hätte hier vorher gefragt werden müssen, oder?

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Antwort:

Grundsätzlich hat der Gesetzgeber den Miteigentümer von Wohnungseigentum manche Möglichkeiten eingeräumt ihr Verhältnis untereinander nach ihren Wünschen zu regeln. Dieses kann sowohl in der Teilungserklärung wie durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung geschehen. Soweit solche spezielle Regelungen aber nicht getroffen worden sind, stellt er im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hilfsweise ein gesetzliches Regelwerk zur Verfügung.

Da nach ihrer Darstellung zu den von Ihnen angesprochenen Fragen keine Regelungen der Wohnungseigentümer getroffen worden sind, ist mithin auf das WEG abzustellen.

Weiter gehe ich davon aus, dass die von ihnen angesprochenen Baumaßnahmen vom Verwalter beauftragt worden sind, da nur dieser für die Eigentümergemeinschaft handeln kann.

Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind in § 27 WEG beschrieben. Nach Abs.1 Ziff.2 ist er danach berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Der Neuanstrich des Treppenhauses sowie die Reparatur am Dach stellen Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung dar. Da dieses zu den Aufgaben des Verwalters zählt, bedarf es zumindest dann keines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, wenn es sich insoweit um übliche, wiederkehrende Arbeiten handelt. Er war also befugt diese Arbeiten in Auftrag zu geben.

Die sich anschließende Kostenfrage beantwortet § 16 Abs.2 WEG wie folgt:

„(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.“

Danach handelt der Verwalter also ebenfalls korrekt, wenn er die durch die Instandhaltung entstandenen Kosten auf die Eigentümer umlegt. Dabei ist es allerdings üblich, dass mit solchen Kosten das zu diesen Zwecken bestehende Instandhaltungskonto belastet wird. Eine Umlage auf die Eigentümer ist nur dann angebracht, wenn die hier vorhandenen Mittel nicht ausreichen oder durch Beschluss bereits anderweitig gebunden sind.

Ich kann nachvollziehen, dass Sie mit der derzeitigen Praxis unzufrieden sind. Der richtige Ort um dieses zur Sprache zu bringen, ist die Eigentümerversammlung. Sie sollten rechtzeitig mit dem Verwalter Kontakt aufnehmen und ihn bitten diesen Punkt auf die Tagesordnung zu setzen.

Möglich sind mehrere Lösungen: Die wohl naheliegende Lösung ist, dass die eingezahlten Umzugsbeträge vorab von den Kosten der Treppenhausinstandhaltung abgezogen werden. Auch sollte beschlossen werden, inwieweit Instandhaltungsarbeiten aus der Instandhaltungsrücklage vorab zu begleichen sind. Wird ein solcher oder ähnlicher Beschluss nicht gefasst, sollte man über eine entsprechende Klage gegen die Eigentümergemeinschaft nachdenken.

Bezogen auf das Handeln des Hausverwalters erscheint es zudem angebracht per Beschluss eine klare Grenze hinsichtlich seiner Kompetenzen zu ziehen, wonach er ohne Zustimmung der Eigentümer Aufträge nur in einem gewissen Umfang erteilen darf. Bei der Bestimmung dieser Grenze ist ein gut durchdachter Kompromiss zwischen einer effektiven Verwaltung des Eigentums und dem Mitbestimmungsrecht der Eigentümer zu suchen. So macht es beispielsweise überhaupt keinen Sinn wegen Kleinigkeiten wie Austausch von Schlössern, Ersatz defekter Kleingeräte und ähnlichem stets eine Eigentümerversammlung abzuhalten.



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