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Einsicht in Zahlungen des Mieters auf einem Pfändungskonto

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 15.04.2015

Frage:

Ich habe eine Wohnung vermietet, aber der Mieter soll die Miete wegen einer Pfändung an ein anderes Konto überweisen. Da jetzt die Sache sich schon über zwei Jahre hinweg zieht habe ich den Verdacht das die Miete nicht regelmäßig bzw. im vollen Umfang bezahlt hat. Ein Brief in dem ich die Zahlungsauflistung angefordert habe kam ungeöffnet zurück, da dieser Brief per Einschreiben versendet wurde.

Nun meine Fragen.
1) Welche Möglichkeiten habe ich nun um diese Auflistung einzufordern ohne gleich die Justiz bemühen zu müssen?

2) Falls sich mein Verdacht erhärtet wie muss in diesem Fall die Kündigung aussehen (ordentlich oder außerordentlich)?

3) Kann ich eine vorgefertigte Kündigung wo nur der noch ausstehende Betrag fehlt und handschriftlich (unter Zeugen) eingetragen wird, überreichen?

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Antwort:

1) Welche Möglichkeiten habe ich nun um diese Auflistung einzufordern ohne gleich die Justiz bemühen zu müssen?
Das ist in der Tat eine interessante und auch viel kniffligere Frage, als es auf den ersten Blick den Eindruck hat.
Als Vermieter kennen Sie normaler Weise die Zahlungseingänge entsprechend dem eigentlichen Mietvertrag auf dem eigenen Konto, da die Mietzahlungen ja auf Ihrem eigenen Konto eintreffen müssen und entweder gutgeschrieben werden oder mindestens infolge der Kontenpfändung weiter überwiesen werden, was die Bank Ihnen dann auch mitteilen und dokumentieren muss.
Wenn der Mieter aber an ein Konto des Gläubigers infolge der Pfändung verbunden mit einem Überweisungsbeschluss bzw. infolge einer (freiwilligen) Forderungsabtretung direkt zahlt, bzw. zahlen muss, z.B. nach einer Drittschuldnererklärung, dann kann es sein, dass Sie insoweit keine Kontrolle mehr über die Vorgänge haben.
Der sicherlich einfachste und vermutlich schnellste Weg ist hier eine Saldenabstimmung mit Ihrem eigenen Gläubiger der fraglichen Pfändung, denn insoweit bestehen eigentlich sowieso gleich gerichtete Interessen.
Sie wollen gleichermaßen wie Ihr Gläubiger, daß die Schulden schnellst möglich getilgt werden. Ausnahmen sind eigentlich nur denkbar bei Fällen möglicher Korruption, wenn z.B. Ihr Gläubiger mit dem Mieter irgendwie kontraproduktiv zusammen arbeitet.
Eine Saldenabstimmung mit den Forderungsgläubigern (mit und ohne Titel und Pfändungen) geschieht häufig routinemäßig sowieso im Rahmen der Vorbereitung einer Insolvenz, und normaler Weise melden sich die Gläubiger dann schnell zurück, bereits aus eigenem Interesse an der Durchsetzung der Forderung.
Auch rechtlich sehe ich hier am ehesten eine Möglichkeit, als Vermieter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Gläubiger der Pfändung, der hier ja eigentlich erst einmal betroffen ist, notfalls sogar gerichtlich durchzusetzen.
Normaler Weise würde der Gläubiger der fraglichen Pfändung Ihnen gerne eine Übersicht mit den Forderungseingängen zur Verfügung stellen und das würde die Angelegenheit dann jedenfalls insoweit klären, als Klarheit dahingehend besteht, ob der Mieter gezahlt hat oder nicht.
Tipp: Bitten Sie erst einmal schriftlich, unter Fristsetzung, auch den eigenen Gläubiger um eine Saldenabstimmung und gegebenenfalls um eine Bestätigung der von Ihnen vorgelegten Liste mit Soll-Zahlungseingängen nach der Pfändung.
Tipp: Teilen Sie dabei dem Gläubiger den von Ihnen selbst berechneten Stand Ihrer Verbindlichkeiten mit.
Z.B. der Stand meiner Forderungen in Höhe von …. Zum 31.04.2015 wird bestätigt.
Dieser Saldenmitteilung bzw. Bitte um Saldenbestätigung sollte schon eine von Ihnen selbst angefertigte, gut nachvollziehbare saubere Liste beiliegen mit einer Aufstellung des Stands der Verbindlichkeit abzüglich der Soll-Mietzahlungen des Mieters (z.B. Februar 2015: 2000,00, März 2015: 2000,00 etc. und zugleich eine Abstimmung des Schuldenstands (also z.B. Insgesamt 10.000 Euro, Abzüglich März 2000,00, Februr. 2000,00 Restschuld: Euro 6.000,00). Vermerken Sie, daß Sie von der Richtigkeit dieser Eigenberechnung ausgehen, es sei denn, der Gläubiger der Pfändung widerspricht in der angegebenen Frist.
Weisen Sie dabei darauf hin, daß Sie (als Vermieter eigentlich Gläubiger und Schuldner) und der Gläubiger der Pfändung ein gleichgerichtetes Interesse daran haben, daß der Mieter die Miete pünktlich zahlt, und daß Sie davon ausgehen (müssen) dass der Mieter wie vereinbart die Miete pünktlich zahlt.
Merken Sie an, daß Sie als Vermieter die Zahlungseingänge kontrollieren müssen und gegebenenfalls unverzüglich geeignete rechtliche Schritte gegen den Mieter vornehmen müssen, (z.B. Mahnungen, Kündigung wegen Zahlungsverzugs, Mahnbescheid bzw. Klage auf Mietzahlung und gegebenenfalls Räumungsklage sowie Neuvermietung) eine Übersicht mit den Zahlungseingängen beim Gläubiger an. Sie sollten hier auch erwähnen, daß Sie insoweit darauf vertrauen, daß die Zahlungen infolge der Pfändung beim Gläubiger regelmäßig eingehen.
Gegebenenfalls würden die Gerichte dann eine Verletzung von Mitteilungspflichten des Gläubigers gegenüber Ihnen annehmen können, die aus dem ursprünglichen Schuldverhältnis herrührt, auf der die Pfändung beruht. Das kann auch notfalls Schadensersatzansprüche aus PVV (positiver Vertragsverletzung, bzw. genau genommen der Verletzung von nachvertraglichen Pflichten) begründen.
Sollte Gläubiger zB. Das Finanzamt sein oder eine andere öffentliche Stelle sein, denken Sie dabei an Ihr Recht, Akteneinsicht zu verlangen.
Tipp: Hier kann häufig bei einem persönlichen Gespräch sofort abgeholfen werden, vorab sollte ein Termin bei der Vollstreckungsstelle vorab telefonisch vereinbart werden.
Rechtlich gibt es folgende weiteren Hinweise: Problematisch ist bereits die Frage nach der richtigen Anspruchsgrundlage für Ihr Auskunftsersuchen.
Grundsätzlich gilt für die Frage der Zahlung der Mietschuld § 362 BGB *1) (Erlöschen durch Leistung). Danach erlischt das Schuldverhältnis, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.
Je nach konkreter Art der Pfändung kann der Schuldner die geschuldete Leistung Ihnen gegenüber nicht mehr erbringen und kann mit befreiender Wirkung die Zahlung der Mietschuld im Sinne von § 362 BGB nur noch gegenüber Ihrem Gläubiger erbringen. Vgl. dazu § 407 BGB *2).
Ein Auskunftsanspruch gegen den Mieter in der Art, wie Sie es fordern, dürfte nicht bestehen.
Hier könnte man allenfalls an vertragliche Nebenpflichten des Mietvertrags denken, die aber so nicht bestehen, denn der Mietvertrag regelt diese Situation der Zahlung auf ein drittes Konto Ihres eigenen Gläubigers mit befreiender Wirkung Ihnen gegenüber, zugleich als Vermieter und eigentlicher Gläubiger der Mietforderung, und Schuldner, sicherlich nicht, und erst recht keine damit zusammenhängenden Auskunftsansprüche oder Ansprüche auf Rechnungslegung.
Das Gesetz regelt diese Situation nicht. Für den Fall einer Forderungspfändung sind nur die diversen Rechte des Gläubigers gegen den (ersten) Schuldner (und das sind ja in dieser Situation nur die Rechte Ihres Gläubigers gegenüber Ihnen), vgl. dazu besonders die §§ 828 ff., 935 ff. ZPO. Und die Erklärungspflicht des Drittschuldners, geregelt in § 840 ZPO *3) besteht nur gegenüber dem Gläubiger, aber nicht gegenüber dem Schuldner.
Auch das materielle Recht schweigt sich insoweit aus. § 402 *4) (Auskunftspflicht; Urkundenauslieferung) regelt nur, daß der bisherige Gläubiger (also Sie) verpflichtet ist, dem neuen Gläubiger die zur Geltendmachung der Forderung nötige Auskunft zu erteilen und ihm die zum Beweis der Forderung dienenden Urkunden, soweit sie sich in seinem Besitz befinden, auszuliefern.
Es wird wohl davon ausgegangen, daß der Schuldner selbst dann keine eigenen Rechte mehr hat, nachdem die Forderung infolge einer Pfändung (genau genommen eine Pfändung verbunden mit einer Zwangsabtretung der Forderung- Pfändungs- und Überweisungsbeschluss oder PfÜB) oder nach einer (freiwilligen) Forderungsabtretung an einen anderen Gläubiger übergegangen ist.
2) Falls sich mein Verdacht erhärtet wie muß in diesem Fall die Kündigung aussehen (ordentlich oder außerordentlich)?
Antwort Rechtsanwalt:
Zu empfehlen ist dann eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und vorsorglich zusätzlich eine ordentliche Kündigung laut Vertrag.
Sie können eine außerordentliche Kündigung (aus wichtigem Grund) gem. § 573 BGB *5) dann erklären, wenn der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt aber nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.
Nur der Vollständigkeit halber wird dann auch empfohlen, schon zur Vermeidung von überflüssigen Kosten, ein weiteres Vorgehen erst einmal mit Ihrem eigenen Gläubiger abzustimmen. Wenn der Mieter doch brav gezahlt haben sollte, dann wäre die Kündigung natürlich nicht wirksam und Sie müssten damit zusammenhängende Kosten tragen.
Wenn das Einschreiben zurückgekommen ist, dann sollten Sie vorsichtshalber eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt nach dem Wohnsitz des Mieters machen. Solange der Wohnsitz korrekt ist, können Sie davon ausgehen, daß Zustellungen auch wirksam sind. Hier empfiehlt sich, lieber ein Einwurfeinschreiben und kein Einschreiben mit Rückschein vorzunehmen, da sich später der Zugang dann anhand der Postbelege beweisen lässt.
3) Kann ich eine vorgefertigte Kündigung wo nur der noch ausstehende Betrag fehlt und handschriftlich (unter Zeugen) eingetragen wird, überreichen?
Antwort Rechtsanwalt:
Das Offenlassen des Betrags auf einem so wichtigen Dokument wie der Kündigung aus wichtigem Grund wird nicht empfohlen.
Es ist aber nichts dagegen einzuwenden, wenn Sie sämtliche Ihnen gegenüber nicht nachgewiesenen Mietzahlungen in der Kündigung aus wichtigem Grund erst einmal als nicht erbracht auflisten und gegebenenfalls anmahnen.

Vermerken Sie, daß Sie die Forderungen erst dann als erloschen von der Liste nehmen können, sobald Ihnen entsprechende Zahlungsnachweise vorgelegt werden oder bestätigt werden.
Gegebenenfalls müsste das dann korrigiert werden, sobald die Saldenabstimmung seitens Ihres Gläubigers eintrifft. Solange der Mieter nicht Zahlungen nachweisen kann, die diese Liste auf höchstens eine offene Miete reduzieren, würden Sie dann in einem Räumungsprozess im Ergebnis dann immer noch obsiegen.

Tipp: Sie sollten im Rahmen der oben bereits empfohlenen Saldenabstimmung vorab auch dem Gläubiger eine Abschrift bzw. einen Entwurf des Kündigungsschreibens mit der Bitte gegebenenfalls um Stellungnahme bzw. um Abstimmung mit den Zahlungseingängen auf dem eigenen Konto zukommen lassen. Auch hier empfiehlt sich eine Frist, z.B. zwei Wochen ab Eingang.

Den Zugang beim Mieter können Sie übrigens dann, wenn er (wahrheitswidrig) bestritten werden sollte, wenn das Schreiben persönlich überreicht wird, nur über die Aussage von ladungsfähigen Zeugen belegen bzw. dann, wenn der Mieter Ihnen den Zugang durch Unterschrift bescheinigt hat. Ansonsten wäre Einschreiben oder ein dokumentierter Einwurf durch einen Boten vorzuziehen.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 362 Erlöschen durch Leistung

(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.
(2) Wird an einen Dritten zum Zwecke der Erfüllung geleistet, so finden die Vorschriften des § 185 Anwendung.
*2) § 407 BGB Rechtshandlungen gegenüber dem bisherigen Gläubiger

(1) Der neue Gläubiger muss eine Leistung, die der Schuldner nach der Abtretung an den bisherigen Gläubiger bewirkt, sowie jedes Rechtsgeschäft, das nach der Abtretung zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass der Schuldner die Abtretung bei der Leistung oder der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt.
(2) Ist in einem nach der Abtretung zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger anhängig gewordenen Rechtsstreit ein rechtskräftiges Urteil über die Forderung ergangen, so muss der neue Gläubiger das Urteil gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass der Schuldner die Abtretung bei dem Eintritt der Rechtshängigkeit gekannt hat.


*3) § 840 ZPO
Erklärungspflicht des Drittschuldners

(1) Auf Verlangen des Gläubigers hat der Drittschuldner binnen zwei Wochen, von der Zustellung des Pfändungsbeschlusses an gerechnet, dem Gläubiger zu erklären:

1. ob und inwieweit er die Forderung als begründet anerkenne und Zahlung zu leisten bereit sei;
2. ob und welche Ansprüche andere Personen an die Forderung machen;
3. ob und wegen welcher Ansprüche die Forderung bereits für andere Gläubiger gepfändet sei;
4. ob innerhalb der letzten zwölf Monate im Hinblick auf das Konto, dessen Guthaben gepfändet worden ist, nach § 850l die Unpfändbarkeit des Guthabens angeordnet worden ist, und
5. ob es sich bei dem Konto, dessen Guthaben gepfändet worden ist, um ein Pfändungsschutzkonto im Sinne von § 850k Abs. 7 handelt.
(2) Die Aufforderung zur Abgabe dieser Erklärungen muss in die Zustellungsurkunde aufgenommen werden. Der Drittschuldner haftet dem Gläubiger für den aus der Nichterfüllung seiner Verpflichtung entstehenden Schaden.

(3) Die Erklärungen des Drittschuldners können bei Zustellung des Pfändungsbeschlusses oder innerhalb der im ersten Absatz bestimmten Frist an den Gerichtsvollzieher erfolgen. Im ersteren Fall sind sie in die Zustellungsurkunde aufzunehmen und von dem Drittschuldner zu unterschreiben.

*4) § 402 BGB Auskunftspflicht; Urkundenauslieferung

Der bisherige Gläubiger ist verpflichtet, dem neuen Gläubiger die zur Geltendmachung der Forderung nötige Auskunft zu erteilen und ihm die zum Beweis der Forderung dienenden Urkunden, soweit sie sich in seinem Besitz befinden, auszuliefern.
§ 543
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.


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http://ruessmann.jura.uni-sb.de/bvr2003/Vorlesung/abtretungschuldnerschutz.htm



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