Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Vermieter muss Nebenkosten genau aufführen


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 11.02.2015

Frage:

Wir wohnen seit 1.12.2009 in einem Reihenhaus zur Miete. Laut Mietvertrag werden sämtliche Nebenkosten vom Mieter selbst bezahlt. Bisher waren das Gas, Wasser, Strom.

Ich erhielt kürzlich einen Anruf von meinem Vermieter daß wir nicht alle Nebenkosten bezahlen würden. Nach 5 Jahren ist ihm aufgefallen wir bezahlen keine Grundsteuer, keine Versicherung für das Haus und auch keine Kosten für den Schornsteinfeger.

 
Jetzt sollen wir uns schriftlich verpflichten alle Versicherungen für das Gebäude, die Grundsteuer und die Kosten für den Schornsteinfeger zu übernehmen.


Er legt ein Schreiben, ohne Belege, vor und verlangt 647.-EUR für das Jahr 2015.

Ist es zulässig dies nach 5 Jahren Mietdauer einfach zu ändern? Ich habe doch sicher auch das Recht die Belege einzusehen?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Zulässig ist, daß der Vermieter in seiner Abrechnung Ihnen die laut Mietvertrag im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu tragenden Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung umlegt.
Wenn Sie nach dem Mietvertrag alle Nebenkosten zu bezahlen haben, dann gehört dazu auch die Grundsteuer, keine Versicherung für das Haus und auch keine Kosten für den Schornsteinfeger, das ist klar soweit.


Aus der Abrechnung muss aber natürlich klar erkennbar sind, um welche Nebenkosten es sich genau handelt und auf welches Abrechnungsjahr diese sich beziehen.
Nach dem Gesetz, § 566 Abs. 3 BGB, ergänzt durch die Betriebskostenverordnung, gilt dabei, daß über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abgerechnet werden muss. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Hier könnte es sich um eine solche verspätete Geltendmachung von Nachforderungen handeln.
Unzulässig wäre jedenfalls, daß der Vermieter die gesamten bisher nicht abgerechneten Nebenkosten der vergangenen Jahre seit 2009 in einem Gesamtposten einfach nachbelastet.
Er darf die fehlerhafte bisherige Abrechnungsmethode jedenfalls für das kommende Jahr und in Zukunft ändern. Auch für das vergangene Abrechnungsjahr darf er wohl die bisher vergessenen Nebenkosten noch mit einbeziehen.
Insoweit besteht kein Vertrauensschutz auf Fortführung des Fehlers bei der Abrechnung. 

Tipp: Sie sollten die Einwendungen gegen die Abrechnung, sofern man das Schreiben überhaupt als Abrechnung einstufen kann, dem Vermieter formal per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung mitteilen. Einzuwenden ist einerseits, daß aus dem Gesamtposten weder der Abrechnungszeitraum nachvollziehbar ist, noch die verschiedenen Kostenarten.
Formulierungsvorschlag eines Widerspruchs durch den Mieter:
Eine nach dem Gesetz (§ 556 BGB) geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Posten kann ich Ihrer Abrechnung nicht entnehmen. Die Einzelpositionen sind in den Euro 647 rechnerisch nicht nachvollziehbar. Es hat den Anschein, daß unzulässiger Weise verschiedene Positionen in einer Position zusammengefasst worden sind. Nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB ist im Übrigen die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum von zwölf Monaten zu erstellen. Ich bitte, die Nebenkosten dem entsprechend ordnungsgemäß abzurechnen.


Sie haben als Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Wenn dieses Schreiben Teil einer formellen Betriebskostenabrechnung sein soll, dann hätten sie dieses Einsichtsrecht.
Das Einsichtsrecht ergibt sich in den Einzelheiten aus § 259 Abs. 1 BGB *3). Der Vermieter muss danach eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorlegen. Nach der Rechtsprechung kann der Mieter jedenfalls im preisfreien Wohnraum keine Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege verlangen. In der Regel kann der Mieter nach der Rechtsprechung vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen, vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05 *4). Er kann aber nicht verlangen, dass ihm Fotokopien der Belege oder bestimmter Belege zugesandt werden, auch wenn er anbietet, die Kosten hierfür zu erstatten.
Ihre Fragen sind damit beantwortet.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 556 BGB
Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*2) http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/

*3) § 259 BGB
Umfang der Rechenschaftspflicht

(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

*4) BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05; LG Berlin (lexetius.com/2006,325)



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Abrechnung nach Kostenvoranschlag

Rückkaufwert fließt mit in Erbmasse ein | Stand: 16.01.2014

FRAGE: Mein Mann ist 2005 verstorbenWir haben ein Berliner TestamentIn den Verträgen:Lebensversicherung (seit 01.11.1991)Bausparer (seit 01.12.1998)Unfallver. mit Rückgewähr (seit 01.05.1987) Tochterbi...

ANTWORT: Die Eintragung als Bezugsberechtigter in Versicherungsverträgen ist rechtlich eine Schenkung. Die Auszahlung der Versicherung fällt somit nicht in den Nachlass. Dies gilt für alle Versicherungsarten ...weiter lesen

Krankenversicherung erstattet Kosten nicht | Stand: 31.07.2012

FRAGE: Ich bin seit ca. 20 Jahren privat bei der DKV versichert, ohne Wahlleistung Chefarzt-Betreuung. Bei einer Notaufnahme mit anschließendem Krankenhausaufenthalt im März diesen Jahres habe ic...

ANTWORT: 1. Persönliche Leistungserbringung durch den ChefarztGrundsätzlich ist der Chefarzt nicht verpflichtet, sämtliche Leistungen persönlich zu erbringen, um diese als Chefarztleistunge ...weiter lesen

Urlaub wegen Krankheit abgesagt - Zahlt der Veranstalter das Geld zurück? | Stand: 31.08.2010

FRAGE: Bekommt man sein Geld vom Reiseveranstalter zurück, wenn man seine Urlaubsreise mit dem Bus nicht antreten konnte, da man krank geworden ist? Wir haben eine Reiserücktrittskostenversicherun...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,Fragestellung: Bekommt man sein Geld vom Reiseveranstalter zurück, wenn man seine Urlaubsreise mit dem Bus nicht antreten konnte, da man krank geworden ist?Grundsätzlic ...weiter lesen

Elternbeitragszahlung für die Kindertagesstätte | Stand: 07.08.2010

FRAGE: Thema: Familienrecht / KinderunterhaltungskostenUnsere Tochter ist zweieinhalb Jahre alt und geht aus beruflichen Gründen (beide Elternteile arbeiten) in eine Kindertagesstätte von 8:30 bis 16:00.Di...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Frage: Kann die Stadt in diesem Fall (sic. unverheiratete, in einer Lebensgemeinschaft zusammenlebende Eltern) die beiden Gehälter als Gesamteinkommen berechnen für di ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Zivil-/ Zivilprozeßrecht
Interessante Beiträge zu Abrechnung nach Kostenvoranschlag

Verschiebung Flugzeiten bei Pauschalreisen
| Stand: 27.07.2015

In den Vertragsklauseln der Reiseveranstalter finden sich häufig Formulierungen wie „unverbindliche Flugzeiten“ oder „voraussichtlicher Abflug“. Dies führt in der Praxis regelmäßig ...weiter lesen

Geänderte Reiseroute rechtfertigt Preisminderung?
| Stand: 25.11.2013

Ändert sich der Kurs eines Kreuzfahrtschiffs von der geplanten Reiseroute, so kann das einen Reisemangel begründen und den Preis der Reise nachträglich mindern. Das hat das Amtsgericht München festgestellt, ...weiter lesen

Urlaubsbuchung: Mehrkosten bei Namensänderung muss nicht von Reisenden übernommen werden
| Stand: 25.10.2013

Vertragsklauseln eines Reiseveranstalters, die Reisende bei einer Namensänderung verpflichtet, die Kosten für den Aufwand einer Reisedokumentenänderung zu übernehmen, sind ungültig. Das hat das ...weiter lesen

Kein Schadenersatz bei fehlerhafter Reisebuchung per Telefon
| Stand: 07.08.2013

Entstehen Fehler bei der telefonischen Buchung eines Fluges, kann nicht das Reisebüro dafür verantwortlich gemacht werden. So hat das Amtsgericht München entschieden, als eine Reisende versehentlich Flugtickets ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.852 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 29.03.2017
Danke! Wenn man ein rechtliches Problem hat möchte man gerne sofort seine Chncen und Risiken kennen. Ich kenne keine anderen Anwalt bei dem das schneller geht eine erste Einschätzung zu bekommen! Danke Dass es Euch gibt!

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Zivilrecht | Vereinsrecht | Zivilrecht | Pferderecht | Abrechnungen | Abrechnungseinheit | Abrechnungsfehler | Abrechnungsfrist | Abrechnungszeitraum | Anrechnungsbetrag | Berechnungsgrundlage | Fehler bei Buchung | Kostenvoranschlag | Offenlegung | Quittung | Skonto | Skontoabzug | Skontozahlung | Stornofristen | Stornokosten | überhöhte Rechnung | Wertanpassung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen