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Unrechtmäßige Mieterhöhung wegen Modernisierung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 10.02.2015

Frage:

Der Vermieter hat Ende 2013 neue Fenster und Rollläden einbauen lassen nachdem der Energiepass deutliche Mängel bei der Energieeffizienz ausgewiesen hat. Daraufhin wurde die Miete, mit Verweis auf Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 Abs.1 BGB am 1.3.2014 um den Betrag von 120€.- erhöht.
Wir haben einen Staffelmietvertrag mit Laufzeit bis 2016 und einer 2-jährlichen Staffelmieterhöhung von 6%.
Wir haben erst im Nachgang durch Zufall festgestellt, dass eine Mieterhöhung nach § 559 bei einem laufenden Staffelmietvertrag keine Gültigkeit hat.
Den Vermieter haben wir damit mehrmalig konfrontiert (seit Mitte 2014). Er hat bis dato keinerlei Rückmeldung hierzu gegeben.

Konkrete Frage: Was sind Ihre Handlungsempfehlungen?
1. Können wir mit Verweis auf den Staffelmietvertrag die Miete selbständig wieder um 120.- kürzen und die bereits gezahlten Beträge mit anstehenden Mietzahlungen verrechnen?
2. Müssen wir Rechtsberatung in Anspruch nehmen um auf dem Rechtsweg die Erhöhung rückgängig zu machen?
3. Müssen wir zunächst dem Vermieter eine Frist setzen?
4. Geraten wir in Gefahr einer stillschweigend, einvernehmlichen Einigung, da wir erst im Nachgang festgestellt haben, dass die Erhöhung nicht rechtens ist?
5. Welche konkreten nächsten Schritte schlagen Sie vor?

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Antwort:

Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Mieterhöhungen unzulässig; dieses trifft auch auf Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen zu. Dieses ergibt sich eindeutig aus § 557a Abs.2 BGB.

Allerdings steht dem die Regelung des § 558 b Abs.1 BGB entgegen:

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Nach Ihrer Schilderung des Sachverhaltes ist davon auszugehen, dass Sie der Erhöhung der Miete zugestimmt haben. Die Rechtsprechung nimmt eine solche konkludente Zustimmung bereits dann an, wenn mehrere Male die erhöhte Miete ohne Vorbehalt gezahlt worden ist. Sie geben an, dass Sie mehrmals die erhöhte Miete ohne Vorbehalt gezahlt haben. Erst im Sommer 2014 hätten Sie den Vermieter auf diesen Sachverhalt angesprochen.

Besonders negativ auf Ihre Rechtsposition wirkt sich dann aber aus, dass Sie seitdem in Kenntnis der fehlerhaften Mieterhöhung weiter die erhöhte Miete gezahlt haben ohne offensichtlich einen ausdrücklichen schriftlichen Vorbehalt anzubringen.

Sie waren nach der Gesetzeslage in keiner Weise verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen und Sie brauchten auch auf die Anforderung des Vermieters nicht die erhöhte Miete zahlen. Da Sie es jedoch gleichwohl freiwillig getan haben, können Sie nunmehr die bereits gezahlte Miete nicht mehr zurückfordern. Die Unkenntnis der Rechtslage schützt Sie dabei nicht, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der Bürger das Gesetz kennt.

In Beantwortung Ihrer Fragen nehme ich wie folgt Stellung:

1. Eine einseitige Kürzung der Miete halte ich nicht für zulässig, da Sie der Mieterhöhung um 120 € bereits zugestimmt haben.

2. Ob Sie weitere Rechtsberatung in Anspruch nehmen wollen, bleibt Ihrer eigenen Entscheidung vorbehalten.

3. Ich würde dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass durch die zu Unrecht vorgenommene Mieterhöhung die Vereinbarung zur Staffelmiete hinfällig geworden ist, da eine Mieterhöhung während der Laufzeit der Staffelmiete nicht zulässig ist. Kündigen Sie dem Vermieter an, dass Sie aus diesem Grunde die zukünftigen Erhöhungen der Staffelmiete nicht mehr vornehmen werden.

Diese Erhöhungen sollten sie dann auch auf Drängen des Vermieters nicht zahlen und dadurch die unrechtmäßige Erhöhung so weit wie möglich zu kompensieren. Versucht der Vermieter die erhöhte Staffelmiete gerichtlich gleichwohl durchzusetzen, wird er erhebliche Probleme bekommen.



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