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Kaution muss im Mietvertrag vereinbart sein

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 11.01.2015

Frage:

Ich lebe seit 10 J in einer Altbauwohnung. Ursprünglich hat mein Vermieter keine Kaution verlangt. Nach einigen Jahren hat er dann angefangen die Rückzahlung der Heizungskosten einzubehalten u als Kaution zu hinterlegen. Dazu hatte er dann auch mein Einverständnis. Habe ihm dann dies aber weiter untersagt.

Jetzt hat er dieses Jahr 167 € ohne mein Einverständnis einbehalten. Habe daraufhin ihm einen schriftl Widerspruch zugesendet.

Seine Begründung: die Tapete bei mir wäre von meinen Katzen zerkratzt und er möchte jetzt mit einem Renovierungsfachmann meine Wohnung besichtigen und überprüfen ob die bisherige Mietkaution ( im Moment 767€, Kaltmiete 375€ Warmmiete 497,70€ )ausreicht.
Der Termin für diese besichtigung ist kommenden Freitag.

Kann der Vermieter jetzt nach 10J die Mietkaution wegen Schönheitsreparaturen einfordern?

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Antwort:

Eine Mietkaution kann vom Vermieter nur gefordert werden, wenn diese vertraglich im Mietvertrag vereinbart ist.

Eine solche vertragliche Vereinbarung liegt in Ihrem Fall offensichtlich nicht vor, so dass der Vermieter nicht berechtigt ist, eine Kaution von Ihnen einzuhalten. Soweit dieses in der Vergangenheit geschehen ist, ist dieses gleichwohl rechtmäßig, da Sie dem Einbehalt zugestimmt haben. Daraus lässt sich jedoch kein Recht zu einem Einbehalt weiterer Nebenkostenerstattungen herleiten. Da Sie zudem dem Einbehalt widersprochen haben, ist Ihr Vermieter verpflichtet unverzüglich eine Rückzahlung der überzahlten Nebenkosten vorzunehmen.

Um den Ärger für die Zukunft zu vermeiden, empfehle ich dringend die Zahlung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen deutlich zu kürzen. Sie sind dazu berechtigt, da die Zahlungen in den zurückliegenden Jahren offensichtlich stets zu hoch waren. Sie sollten die Vorauszahlungen so gestalten, dass sie unter dem voraussichtlichen Endbetrag liegen. Notwendig ist ein weiteres Schreiben an den Vermieter, in dem Sie die Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung mitteilen und ihn zugleich darauf hinweisen, dass Sie einen eventuellen Fehlbetrag mit der Überzahlung des Vorjahres verrechnen werden.

Ob ein Besichtigungsrecht des Vermieters besteht, ist in der Rechtsprechung umstritten. Grundsätzlich besteht ein solches Besichtigungsrecht nur bei akuten Schäden (z.B. Wasserrohrbruch) oder bei bevorstehender Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung. Danach besteht kein Besichtigungsrecht Ihres Vermieters, da das Besitzrecht des Mieters ein Betreten der Wohnung ohne Zustimmung durch Dritte ausschließt.

Einige Gerichte gestehen dem Vermieter aber ca. alle 2 Jahre ein Besichtigungsrecht zu, um den allgemeinen Zustand der Wohnung in Ausgenschein zu nehmen. War der Vermieter längere Zeit nicht in der Wohnung, kann daher u.U. ein Besichtigungsrecht bestehen.

Völlig unerheblich ist allerdings in welchem Zustand aktuell Ihre Tapeten sind. Hier kommt es alleine auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an und ob dann eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen besteht. Daraus kann der Vermieter in keinem Fall einen Anspruch auf Erhöhung einer Kaution herleiten.

Ich würde dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigern. Es wäre dann seine Verpflichtung sich ein Recht zum Betreten der Wohnung gerichtlich zu erstreiten. Ich habe erhebliche Zweifel, ob er dieses angesichts des damit für ihn verbundenen Kostenrisikos tun wird.



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