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Mögliche Übergangsfrist für die Renovierung eines neu gepachteten Gebäudes

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 16.12.2014

Frage:

Ich habe den Zuschlag für die Pacht eines kleinen Cafe-Restaurantes von der Stadt Lörrach bekommen. Das Gebäude ist in einem fragwürdigen Zustand, den ich mit etwas Eigeninitiative und Eigenkapital aufwerten kann. Die Ausschreibung erfolgte Anfang Nov.2014 mit Hinweis , die Neuverpachtung erfolgt zum 01.01.2015. Der alte Pachtvertrag läuft am 31.12.14 aus. Der jetzige Pächter fürt das Geschäft bis zum letzten Tag. Ich über nehme kein Mobiliar und keine Küchengegenstände. Die Renovierung (durch mich) benötigt ca. 8 Wochen. Die Statdverwaltung will aber die Pacht schon vom ersten Tag (01.01.15) Ist das rechtens oder kann ich eine Übergangsfrist verlangen, damit das Gebäude geräumt werden kann und ich renovieren kann.
Welche Rechtsgrundlagen gibt es?

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Antwort:

Grundsätzlich haben Sie die Pacht zu zahlen, ab dem Zeitpunkt in dem Sie die Pachtsache in Besitz nehmen. Wenn Sie für die zeit der Renovierung einen Nachlass oder einen Pachtverzicht geltend machen wollen, hätte Sie dies mit der Stadt als Vermieter verhandeln müssen, oder an einer entsprechenden Ausschreibung mit derlei Bedingungen nicht teilnehmen dürfen.
Aus Ihrer Schilderung entnehme ich auch, daß Sie den Zustand des Gebäudes und die Notwendigkeit der Renovierung vor Betriebseröffnung kannten. Insofern ist kein Raum für eine Minderung der Pacht, wegen Mängeln der Mietsache(http://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html)

Sie können sich jedoch auf die Möglichkeit einrichten, daß die Stadt Ihnen das Objekt frühestens am 2.1.2015 übergeben kann. Der Vormieter muss die Mietsache zum Monatsende, also am 31.12.2014 geräumt übergeben. Wenn der Übergabetermin des Vermieters an Sie jedoch auf einen Sonn- oder Feiertag fällt, dann muss er die Übergabe erst am folgenden Werktag durchführen(http://dejure.org/gesetze/BGB/193.html).
Es gibt zwar Rechtsprechung des BGH dazuz, daß ein Wohnungsvermieter eine Wohnung auch am Sonntag übergeben muss. Aber in dem Fall wurde die Abweichung wesentlich damit begründet, daß der Neumieter sonst auf der Straße stünde, weil seine Wohnung zum Monatsende weg sei. Das ist auf Gewerbeflächen nicht ohne Weiteres übertragbar. Zumal kaum damit zu rechnen ist, daß ein städtischer Mitarbeiter an einem Feiertag arbeitet.

Sie müssen die Pacht dann natürlich erst ab der Übergabe zahlen. Sollte Ihnen das Pachtobjekt nicht geräumt übergeben werden können, würde bis zur ordentlichen Übergabe Ihre Zahlungspflicht entfallen.

Als Tip: Sollten Sie die Räumung von Hinterlassenschaften des Vormieters übernehmen müssen (i.S. von anders nicht voran zu kommen) , empfehle ich, das schriftlich fixiert von einem Entgegenkommen bei der Pacht abhängig zu machen.



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