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Streit über Heizkosten führt zu Gerichtsverhandlung


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 21.11.2014

Frage:

Ich schulde meinem ehemaligem Vermieter noch drei Nebenkostenabrechnungen der Jahre 1.12.07-31.03.2010. Auf alle drei Abrechnungen habe ich Einspruch eingelegt, unter anderem weil Winterdienst abgerechnet wurde, der nicht durchgeführt wurde, interne Firmen zu überhöhten Preisen den Hausmeisterdienst übernommen haben und ich vermute das die im Haus integrierte Physiotherapie nicht mit in die Betriebskostenabrechnung eingeflossen und alles nur auf die Mietwohnungen umgelegt wurde.

Dazu hatte ich den kompletten Grundriß des Hauses angefordert und lediglich den meiner Etage erhalten. Der erste Einspruch wurde 13 Monate später beantwortet, der zweite garnicht, der dritte innerhalb von einem Monat. Seit 12/07 bis heute gab es 6 verschiedene Hausverwaltungen die für das Objekt zuständig waren, ein Termin war nie möglich, Mails wurden nicht beantwortet, telefonisch habe ich nur einmal jemanden in einer HV erreichen können, dem ich einen Vergleich angeboten habe. Dieser hat sich nie wieder gemeldet. Also ich habe die ganze Zeit versucht die Sache zuklären, leider ohne Erfolg.


Am 4.12.2013 kam ein Mahnbescheid vom Gericht. Daraufhin habe ich bei den Anwälten angerufen, die mir sagten sie wären nicht zuständig, ich sollte mich an die Hausverwaltung wenden. Hab ich getan, ohne Erfolg, telefonisch keiner erreichbar, Mails unbeantwortet.


Streitwert: 2.046,96€


Mit Datum vom 17.11.2014 kam nun vom Gericht eine Verfügung über ein schriftliches Vorverfahren, Verteidigung binnen einer Notfrist von 2 Wochen.


Meine erste Frage: Was bedeutet das? Soll ein schriftliches Verfahren durchgeführt werden?
Zweite Frage: Am liebsten würde ich die ganze Sache nun endlich außergerichtlich klären (ein Anwalt möchte für das Verfahren mindestens 600€ ohne Gerichtsgebühren). Habe ich in einem Vorverfahren die Chance auf einen Vergleich? Meine Idee war, meine Aussage schriftlich bei Gericht zu Protokoll zu geben. Muss ich einen Vertreter beauftragen (es steht drin das keine Rechtsanwaltspflicht besteht)
Meine dritte Frage: Wie schätzen Sie meine Erfolgsaussichten bei einem Verfahren ein? Habe ich überhaupt eine Chance?
Vierte Frage: Gibt es noch einen anderen Lösungsweg?

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Antwort:

Meine erste Frage: Was bedeutet das? Soll ein schriftliches Verfahren durchgeführt werden?

Sie befinden sich derzeit bereits im Stadium des sogenannten schriftlichen Vorverfahrens, das der Richter gem. § 272 ZPO *1) neben einem sogenannten frühen ersten Termin wählt und das sich nach § 276 *2) ZPO richtet.

Das schriftliche Vorverfahren dient dazu, in etwas komplizierteren Angelegenheiten den Parteien Gelegenheit zu geben, sich zur Sach- und Rechtslage zu äußern. Auf die Ihnen vermutlich auch übersandte Klageschrift erfolgt dann von Seiten des Beklagten aus zunächst, bis zur ersten Frist, die offenbar bis Mittwoch kommende Woche läuft, nur eine kurze Mitteilung, daß er/ sie beabsichtigt, sich in der Angelegenheit zu verteidigen. Zur Fristwahrung genügt ein einfaches Schreiben an das Gericht, das Sie auch selbst anfertigen können. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, Sie müssen also jetzt noch keinen Anwalt beauftragen.
Wenn Sie diese Mitteilung der Verteidigungsbereitschaft nicht machen, müssen Sie damit rechnen, im Wege eines Versäumnisurteils wie beantragt verurteilt zu werden. Dagegen kann allerdings nochmal ein Einspruch eingelegt werden wodurch der Prozess in den vorherigen Stand eingesetzt werden kann.
Rein verfahrenstechnisch können Sie theoretisch jetzt noch den Anspruch anerkennen nach § 93 ZPO *3) und eventuell Antrag stellen, der Gegenseite die Kosten aufzuerlegen, weil Sie keine Veranlassung zur Klage gegeben haben, oder Sie müssen sich wohl oder übel auf den Rechtsstreit einlassen.
Selbstverständlich können Sie jederzeit auch Vergleichsangebote abgeben. In Frage kommen sowohl gerichtliche als auch außergerichtliche Vergleiche. Darauf gibt es aber keinen Anspruch. Ihr Gegner/ Ihr Vermieter bzw. dessen Anwalt müssen sich darauf nicht einlassen, was sie offensichtlich bisher auch nicht getan haben. Vergleiche bedeuten immer gegenseitiges Nachgeben, und das muss niemand.


Als nächstes müssen Sie dann in der zweiten vom Richter ebenfalls gesetzten Frist eine Klageerwiderung einreichen.


In der Klageerwiderung gehen Sie möglichst detailliert auf die Klageschrift ein, bestreiten falschen Tatsachenvortrag und können gegebenenfalls weitere Beweismittel angeben für bestrittene Tatsachen (nach der ZPO sind das Zeugen, Sachverständige, Urkunden, Parteivernehmung und Augenschein). Das ist natürlich sehr vereinfacht dargestellt und eine Wissenschaft für sich.


Dagegen gibt es dann wieder eine Replik durch den Kläger, als Stellungnahme auf die Klageerwiderung, darauf dann eine Duplik etc. so lange, bis die Argumente erschöpft sind und der Richter sich ein gutes Bild zu den Standpunkten der Parteien machen kann. Dann bestimmt der Richter normaler Weise einen Termin zur mündlichen Verhandlung. Diesem Termin vorgeschaltet ist normaler Weise eine Güteverhandlung, bei der der Richter manchmal auch selbst Vorschläge für Vergleiche macht, wobei seine vorläufige Bewertung der Sach- und Rechtslage mit einfließt, an die er aber natürlich nicht gebunden ist, und die auch die Aufteilung der Kosten beinhalten. Der Richter ist übrigens gehalten, in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Manche Richter sehen das allerdings nicht allzu eng.


Sobald der Richter die Angelegenheit für entscheidungsreif hält, erläßt er dann ein Urteil, was seine eigentliche Aufgabe ist, oder er kann auch weitere Beweise erheben, sofern das angeboten worden ist. Dagegen gibt es noch eine Berufungsinstanz an das Landgericht.


Zweite Frage: Am liebsten würde ich die ganze Sache nun endlich außergerichtlich klären (ein Anwalt möchte für das Verfahren mindestens 600€ ohne Gerichtsgebühren). Habe ich in einem Vorverfahren die Chance auf einen Vergleich?Meine Idee war meine Aussage schriftlich bei Gericht zu Protokoll zu geben. Muss ich einen Vertreter beauftragen (es steht drin das keine Rechtsanwaltspflicht besteht) 

Antwort Rechtsanwalt: Eine Chance auf einen Vergleich besteht immer. Das geht aber nur, soweit die Gegenseite zur Verhandlung bereit ist, denn ein Vergleich ist ein Vertrag und das geht nun einmal nur mit Einwilligung auch der anderen Seite. So wie es hier aussieht, ist dies nicht der Fall.


Meine dritte Frage: Wie schätzen Sie meine Erfolgsaussichten bei einem Verfahren ein? Habe ich überhaupt eine Chance?

Sie werden vermutlich mindestens teilweise eine Klageabweisung erreichen, meiner Schätzung nach vielleicht ein Drittel der Klageforderung, wenn es Ihnen gelingt, Ihre Behauptungen zu beweisen.
Im Einzelnen zu Ihren Einwendungen bzw. Einreden:


Der Anspruch des Vermieters würde dann nicht zugesprochen werden, wenn er einredebehaftet ist.
Ihre primäre Einrede ist die, daß der Vermieter Ihnen gegenüber nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) es versäumt hat, einen Anspruch auf Übersendung von Kopien der Rechnungsbelege zu erfüllen.
Es handelt sich um eine Einrede, das bedeutet, Sie müssen reden. Legen Sie darum dar, daß Sie das schriftlich bereits eingewendet haben bzw. Sie sollten das jetzt noch einwenden.
Die Abrechnung von Winterdienst, der in Wirklichkeit nicht durchgeführt wurde, wäre ein gegebenenfalls sogar als Abrechnungsbetrug zu bewerten.


Sie müssten insoweit zunächst einmal lediglich bestreiten, daß die abgerechneten Tätigkeiten durchgeführt worden waren.


Der Kläger hätte dann insoweit die Beweislast für die Erbringung der abgerechneten Tätigkeiten. Er müsste dann näher darlegen, was hier eigentlich abgerechnet worden ist und wieso. Wenn er das nicht kann, bliebe er beweisfällig und die Klage würde insoweit abgewiesen.


Tipp: Benennen Sie als Beweisantritt konkrete, unabhängige Zeugen einschließlich ladungsfähiger Anschrift, die bestätigen können, daß in dem Abrechnungszeitraum die abgerechneten Leistungen überhaupt nicht erbracht worden sind.


Allerdings hätte dies Ihnen vermutlich nicht erlaubt, die gesamten Nebenkosten nicht zu bezahlen, sondern lediglich nur den nicht nachgewiesenen Teil an der Abrechnung, der ja normaler Weise sowieso keine große Bedeutung in der Nebenkostenabrechnung hat.


Ihre Behauptung, daß interne Firmen zu überhöhten Preisen den Hausmeisterdienst übernommen haben, müssten Sie gegebenenfalls beweisen. Wenn der Vermieter das bestreitet, dann blieben Sie mit dieser Behauptung eventuell beweisfällig.


Auch die Vermutung, wonach die im Haus integrierte Physiotherapie nicht mit in die Betriebskostenabrechnung eingeflossen und alles nur auf die Mietwohnungen umgelegt wurde, müssten Sie beweisen.


Sie könnten/ sollten in diesem Zusammenhang versuchen, eine Beweislastumkehr dadurch zu erzielen, daß Sie eine Verletzung des Rechts des Mieters auf Belegeinsicht rügen.


Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen, zu kontrollieren. Dies Recht bedeutet aber eigentlich nur das Recht, die Unterlagen beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung einzusehen. Nur, wenn das Vermieterbüro und die Mieterwohnung an verschiedenen Orten liegen, hat der Mieter auch Anspruch auf Übersendung von Fotokopien, vgl. die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen (BGHZ), Beschluss vom 19. 1. 2010 - VIII ZR 83/09; LG Köln *5).


Zitat aus diesem Urteil:
Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann. Nur wenn ihm dies im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbar ist, kommt ein Anspruch des Mieters auf Übersendungen von Fotokopien der Rechnungsbelege in Betracht


Wenn Sie Pech haben, werden Sie bereits an dieser Formalie im Ergebnis scheitern. Häufig gibt es auch in der Hausordnung oder im Mietvertrag diesbezügliche Regeln, auf die der Vermieter einfach verweisen kann.


Der Einwand, daß Sie den kompletten Grundriß des Hauses angefordert hatten und lediglich den einer Etage erhielten, und somit keine Möglichkeit hatten, Fehler bei der Abrechnung zu überprüfen, bzw. deren Richtigkeit nachzuvollziehen, scheint mir im Übrigen allerdings berechtigt zu sein.


Behalten Sie allerdings im Hinterkopf, daß dann, wenn die Unterlagen im Prozess nun doch noch nachgereicht werden, und Ihre Vermutung im Ergebnis nicht zuträfe, Sie eventuell den Anerkennung doch nach § 93 ZPO anerkennen müssten.

Vierte Frage: Gibt es noch einen anderen Lösungsweg?

Antwort Rechtsanwalt: Nein. Solange Sie selbst nicht bereit sind, die vollen Nebenkosten zu bezahlen so wie sie abgerechnet worden sind, und der Vermieter aber der Meinung ist, Sie müssen das sehr wohl, gibt es nun einmal nur die Möglichkeit, das Ganze von einem Richter klären zu lassen.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 272 ZPO Bestimmung der Verfahrensweise

(1) Der Rechtsstreit ist in der Regel in einem umfassend vorbereiteten Termin zur mündlichen Verhandlung (Haupttermin) zu erledigen.

(2) Der Vorsitzende bestimmt entweder einen frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung (§ 275) oder veranlasst ein schriftliches Vorverfahren (§ 276).

(3) Die Güteverhandlung und die mündliche Verhandlung sollen so früh wie möglich stattfinden.

(4) Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen.

*2) § 276 ZPO Schriftliches Vorverfahren

(1) Bestimmt der Vorsitzende keinen frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung, so fordert er den Beklagten mit der Zustellung der Klage auf, wenn er sich gegen die Klage verteidigen wolle, dies binnen einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung der Klageschrift dem Gericht schriftlich anzuzeigen; der Kläger ist von der Aufforderung zu unterrichten. Zugleich ist dem Beklagten eine Frist von mindestens zwei weiteren Wochen zur schriftlichen Klageerwiderung zu setzen. Ist die Zustellung der Klage im Ausland vorzunehmen, so bestimmt der Vorsitzende die Frist nach Satz 1.

(2) Mit der Aufforderung ist der Beklagte über die Folgen einer Versäumung der ihm nach Absatz 1 Satz 1 gesetzten Frist sowie darüber zu belehren, dass er die Erklärung, der Klage entgegentreten zu wollen, nur durch den zu bestellenden Rechtsanwalt abgeben kann. Die Belehrung über die Möglichkeit des Erlasses eines Versäumnisurteils nach § 331 Abs. 3 hat die Rechtsfolgen aus den §§ 91 und 708 Nr. 2 zu umfassen.

(3) Der Vorsitzende kann dem Kläger eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme auf die Klageerwiderung setzen.
*4) § 93 ZPO Kosten bei sofortigem Anerkenntnis

Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.
*5) BGH, Beschluss vom 19. 1. 2010 - VIII ZR 83/09; LG Köln
Volltextveröffentlichung unter lexetius.com/2010,7198



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