Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Rechtliche Grundlagen für eine Mieterhöhung bei mündlich vereinbartem Mietbetrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 18.09.2014

Frage:

Ich vermiete eine Maisonette ETW in exklusiver Wohnlage 200 Meter von Schweizer Grenze weg zu Basel. 61qm. Bad, EBK, Balkon, Garage. Keller Bj. 1990
Seit Einzug im Jahre 2000 nie erhöht. Damals per Vertrag Miete 506 Euro inkl. Garage zzgl. NK. Dann im Jahre 2007 reduziert auf 460 Euro inkl.Garage zzg. NK. da die Mieterin sehr zuverlässig war. Nun laufen mir die Kosten davon und ich muss erhöhen. Ich dachte an 80 Euro.
Ist der Vertrag von 2000 massgebend oder die mündliche Reduzierung?
Wie muss die Mieterhöhung lauten damit diese auch rechtlich durchsetzbar ist. Vergleichswohnungen sind rar. Nächste Stadt ist Lörrach. Der Ort der ETW ist Inzlingen.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer   |Hier klicken

Antwort:

Maßgeblich ist die durch die mündliche Vereinbarung reduzierte Miete. Durch die mündliche Vereinbarung und die Hinnahme des verminderten Mietzinses über den Zeitraum von ca. sieben Jahren ist die im Mietvertrag 2000 vereinbarte Miete obsolet geworden.

Da die Miete seit dem Jahr 2007 unverändert geblieben ist, können Sie nach § 558 BGB die Zustimmung Ihrer Mieterin zu einer Mieterhöhung bis zur ,,ortsüblichen Vergleichsmiete“ verlangen. Wobei die Erhöhung grundsätzlich nicht mehr als 20 % der derzeitigen Miete betragen darf.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten für nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage entsprechenden Wohnraums.
Für die Ermittlung der Vergleichsmiete ist grundsätzlich auf dieselbe Gemeinde, also Inzlingen, abzustellen. Nur wenn in dieser tatsächlich kein vergleichbarer Wohnraum vorhanden ist, ist auf eine vergleichbare, möglichst nahe gelegene Gemeinde, evtl. Lörrach, zurückzugreifen.

Für den Fall, dass die derzeitige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, müssen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen Ihrer Mieterin in Textform schriftlich mitteilen und begründen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein.

Zur Begründung kann nach § 558a II BGB auf
1) einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d)
2) eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3) ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder
4) entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt,
Bezug genommen werden.

Einen qualifizierten Mietspiegel gibt es für Inzlingen und auch für Lörrach nach meiner Kenntnis nicht sondern nur ein von verschiedenen Maklern ermittelter nicht qualifizierter Mietspiegel. Dieser sieht für Inzlingen eine Kaltmiete von 7,50 €/qm für Wohnungen zwischen 40 und 80 qm (ohne Garage) vor. Möglicherweise kann die gute Wohnlage in Ihrem Fall zu einem höheren Mietpreis führen.

So bleibt Ihnen nur die Möglichkeit 3 von Lage, Ausstattung und Größe vergleichbare Wohnungen zu benennen, deren Miethöhe pro qm der von Ihnen gewünschten Miete entspricht.

Gelingt es Ihnen nicht entsprechende Wohnungen zu benennen, können Sie natürlich trotzdem die Mieterin zur Zahlung einer höheren Miete auffordern. Diese höhere Miete können Sie dann aber nicht durchsetzen, wenn die Mieterin ihr nicht zustimmt.

Stimmt Ihre Mieterin der Mieterhöhung zu, schuldet sie die erhöhte Miete nicht sofort, sondern erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens (vgl. § 558b I BGB).

Stimmt sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss jedoch innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (vgl. § 558b II).



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Mieterhöhung

Mieterhöhung für Arztpraxis um 9,2 Prozent | Stand: 21.02.2012

FRAGE: Ich habe eine Arztpraxis und erhielt vom Vermieter eine Aufforderung einer Mietpreiserhöhung von 9,2% in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex schriftlich zuzustimmen? Ist das in Ordnung? ...

ANTWORT: Ich danke für die Übermittlung des Zusatzes zum Mietvertrag. Hieraus ist ersichtlich, dass eine Erhöhungsklausel gerade nicht im Vertrag enthalten ist. Vielmehr haben Sie per Zusatzvereinbarun ...weiter lesen

Recht und Pflichten des Vermieters von Gewerberäumen bei schlechtem Zustand der Räume sowie bei Schönheitsreparaturen | Stand: 20.09.2009

FRAGE: 1. Ich bin Mieterin von Praxisräumen, die ich im Februar übernommen habe. Mein Vorgänger zahlte für ca. 230 qm 1670 Euro Monatsmiete, ich zahle laut Vertrag 2400 Euro. Darf man so vie...

ANTWORT: Fragestellung:1. Recht des Vermieters von Gewerberäumen, die Miete deutlich über der des Vormieters zu vereinbaren; Berücksichtigung des Mietspiegels2. Rechte des Mieters bei schlechte ...weiter lesen

Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine Mieterhöhung zu akzeptieren | Stand: 03.08.2009

FRAGE: Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine Mieterhöhung zu akzeptieren.Sie zahlt seit 2004 für eine komfortable 125 qm-Wohnung in 1A-Wohnlage in Bonn, Garage und Garten, ? 1050,0...

ANTWORT: Ich nehme zunächst einmal an, dass sich die Mieterhöhung nicht aus dem Mietvertrag selbst ergibt, zum Beispiel durch die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 a Bürgerliches Gesetzbuc ...weiter lesen

Mieterhöhung bei Eigentümerwechse | Stand: 30.07.2009

FRAGE: Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel in Köln:Wie hoch darf meine bisherige Miete 300? kalt plus 65? NK erhöht werden?(59 qm)Sie ist seit 10 Jahren nicht erhöht worden.Ist es notwendig...

ANTWORT: Gemäß § 566 BGB wird der bestehende Mietvertrag bei Kauf mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. An den mit dem vorherigen Eigentümer vreinbarten Rechten und Pflichten aus dem Mietvertra ...weiter lesen

Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag? | Stand: 15.07.2009

FRAGE: In einem Mietvertrag habe ich mit meiner Vermieterin vereinbart, dass sich nach einer Renovierung des Treppenhauses die Miete um 20 Euro erhöht.Die Renovierung bestand im wesentlichen in Malerarbeite...

ANTWORT: Zu Ihrer Frage: Die von Ihnen getroffene Vereinbarung ist sehr ungewöhnlich, aber natürlich vertraglich regelbar.I. Die Vereinbarung ist zunächst einmal grundsätzlich nicht zu beanstanden ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Mieterhöhung

Wie der Vermieter eine Mieterhöhung durchführt
| Stand: 06.02.2015

Da im Mietrecht eine Änderungskündigung seitens des Vermieters nicht zulässig ist, gewährt der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietzins an die Marktentwicklung an die ortsübliche ...weiter lesen

Fälligkeit einer Mieterhöhung
Nürnberg (D-AH) - Normalerweise ist ein Mietzuschlag erstmals ab dem dritten Monat nach dem so genannten Erhöhungsverlangen des Hausbesitzers fällig. Was aber, wenn der Vermieter sein Begehren erst weitere Mo ...weiter lesen

Wirksame Zustimmung zur Mieterhöhung
Nürnberg (D-AH) - Erhöht ein Hausbesitzer die Monatsmieten für seine Wohnungen, müssen ihm die Bewohner ihr Einverständnis damit nicht extra schriftlich bestätigen. Für eine Zustimmungserklärung ist vielmehr völlig ausreichend, ...weiter lesen

Mieterhöhung nur mit Wirtschaftlichkeitsberechnung
Nürnberg (D-AH) - Will ein Hausbesitzer die Mieten für seine Wohnungen erhöhen, muss er dieses Ansinnen begründen. Tauchen dann in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung einzelne Posten auf, die es gar ni ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.829 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 24.03.2017
kompetente Auskunft, alle Fragen wurden geklärt, sehr freundlich

   | Stand: 23.03.2017
Ruhige klare Antworten des RA Böckhaus, so wurde die erste Aufregung genommen. Vielen Dank

   | Stand: 22.03.2017
Beratung war kompetent und genau. Danke!

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Kappungsgrenze | Mietaufschlag | Mieterhöhung Kündigung | Mieterhöhungsverlangen | Mietobergrenze | Mietpreisberechnung | Mietpreisbindung | Mietpreiserhöhung | Mietpreisüberhöhung | Mietpreisüberprüfung | Mietsteigerung | Mietstufen | Mietzinserhöhung | Staffelmiete | Mietbindung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen