Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Instandhaltungskosten und Mieterhöhung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 05.09.2014

Frage:

Meine Frau und ich haben 1999 eine Neubau-Eigentumswohnung gekauft. Es handelt sich um ein Haus mit vier ETW. Von Beginn an (1. Juni 1999) haben wir unsere Wohnung an ein älteres Ehepaar vermietet.


Zur Frage 1.
Die Wohnung haben wir mit Einbauküche vom Bauträger gekauft.
Die Mieterin hat vor dem Einzug in unsere ETW mit meiner Frau mündlich vereinbart, dass sie ihre eigene Herd-Kombination (Backofen mit separater Kochfläche) mitbringt und in die Einbauküche einbaut. Dafür hat sie unsere (neue) Herd-Kombination kostenlos übernommen und in ihr altes Wohnhaus – das die Mieter damals verkauft haben – eingebaut.
Jetzt meldet sich die Mieterin bei uns und beklagt sich über den immer lauter werdenden Lüfter im Backofen. Daraufhin habe ich per E-Mail vom Mieter die technischen Daten vom Herd-Set angefordert. Diese habe ich zu einer Elektro-Fachfirma geschickt, mit der Bitte zu prüfen, ob es noch Ersatzteile gibt und wenn ja, was eine Reparatur kosten würde.
Das Angebot liegt mir vor: ca. 300,00 € für die Lüfterreparatur. Allerdings ist von dieser Fachfirma vor Ort noch nicht geprüft worden, ob tatsächlich der Lüfter der Verursacher des Lärms ist. Für diesen Betrag ist allerdings auch schon ein neuer Backofen erhältlich.

FRAGE: Sind wir verpflichtet, den beigestellten Backofen zu reparieren oder einen Ersatz zu beschaffen oder ist ein lauter Ventilator kein Mangel?
Wenn ja: Können wir entscheiden, welches Gerät zum Einbau kommt?
Darf auch ein generalüberholter, gebrauchter Backofen, installiert werden?
Muss auch die Kochfläche ersetzt werden?
Lt. Mietvertrag hat sich der Mieter an kleinen Instandsetzungen mit 50,00 DM (ca. 25,00 €) für Einzel-Reparaturen, maximal 150,00 DM (ca. 75,00 €) im Jahr zu beteiligen. Trifft das hier auch zu?

Zur Frage 2.
Die Miete setzt sich 3 Positionen zusammen:
a. für den Wohnraum
b. für den Garten-Abstellschuppen
c. Nebenkosten
und wurde seit dem 01.06.1999 nicht erhöht.

FRAGE: Haben wir die Möglichkeit, die Miete für den Wohnraum - und evtl. auch für den Abstell-Schuppen - nach Ablauf von über 15 Jahren zu erhöhen? Einen Mietspiegel gibt es nach meiner Meinung nicht.
Anmerkung: Basis ist ein Standard „Mietvertrag für Wohnraum von Haus & Grund, Landesverband Bremen e. V., Stand Januar 1999“

Wenn ja: um wieviel Prozent kann die Miete erhöht werden?
Welche Begründung könnte genannt werden?
Ab wann könnte die Miete erhöht werden (z. B. 1. Jan. 2015)?
Muss die Mieterhöhung vorher angekündigt werden?
In welcher Form hat die Ankündigung zu erfolgen (Einschreibebrief?)?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Der Forderung Ihrer Mieterin nach Reparatur des von ihr eingebrachten Elektroherdes begegnen von hier aus tiefgreifende Bedenken. Selbst wenn mietvertraglich eine entsprechende Vereinbarung existiert, dass die Einbauküche mitvermietet wurde und entsprechend ein Teil der Miete auf diese entfällt, so dürfte sich dies im vorliegenden Fall nicht auf den Elektroherd beziehen, der mit Wissen und Wollen der Mieterin von dieser selber eingebracht worden ist. Durch die Mitnahme und den Einbau ihres alten Elektroherdes hat die Mieterin vielmehr zum Ausdruck gebracht, dass eben der Herd nicht Gegenstand der mitvermieteten Einbauküche sein soll. Hieran ändert auch nichts, dass der ehedem verbaute Herd ihr zu eigener Nutzung in ihrer früheren Wohnung überlassen worden ist. Baut nämlich der Mieter eigene Elektrogeräte ein, so entfällt bezüglich dieser Geräte die Haftung der Vermieter.

Ungeachtet dessen dürfte es sich, solange die weiteren Funktionen des Herdes dadurch nicht beeinträchtigt werden, bei einem lauter werdenden Lüfter nicht um einen Mangel handeln. Auch aus diesem Grund entfällt eine Reparaturpflicht ihrerseits. Ich gebe jedoch zu bedenken, dass diese technische Frage im Streitfall von einem Sachverständigen zu beantworten wäre.

Selbst bei bestehender Reparaturverpflichtung hätte die Mieterin keinen Anspruch darauf, dass ein neuwertiger Herd verbaut wird. Es muss lediglich ein vertragsgemäßer Zustand wiederhergestellt werden. Dieser kann auch mit einem generalüberholten Gerät erreicht werden. Solange das Kochfeld selber weiterhin nutzbar ist und auch mit einem anderen Herd betrieben werden könnte, muss dieses natürlich nicht getauscht werden.

Bezüglich der Kleinreparaturklausel sei darauf hingewiesen, dass diese nur greift, wenn die Gesamtreparaturkosten den vertraglich vereinbarten Rahmen nicht überschreiten. Sobald in ihrem Fall eine Reparatur mehr als 25,01 € kostet, wäre eine Beteiligung der Mieterin an diesen Kosten rechtlich nicht mehr möglich. Die Kleinreparaturklausel ist insoweit nicht als Selbstbeteiligung zu sehen. Lediglich kleine und in ihrem Fall extrem preiswerte Reparaturen, müssten von der Mieterin übernommen werden.

Nach Ihrer Schilderung erscheint eine Mieterhöhung inzwischen durchaus möglich und insgesamt auch dringend anzuraten, nachdem sie seit 15 Jahren die Miete nicht an die aktuelle Marktlage angepasst haben. Sie sind insoweit berechtigt, den Mietzins an den ortsüblichen Vergleichsmietzins anzupassen. Hierbei gilt es jedoch zu bedenken, dass die maximale Mieterhöhung den Prozentsatz von 20 % nicht übersteigen darf. Selbst wenn die örtliche Miete, wovon auszugehen ist, inzwischen weit darüber liegt, kann die so genannte Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Eine erneute Mieterhöhung, gegebenenfalls erneut um 20 %, ist dann erst in drei Jahren wieder möglich.

Da für ihren Ort kein Mietspiegel besteht, müssten Sie die aktuelle Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen ermitteln. Hierzu können unter anderem Internetbörsen herangezogen werden. Sie sollten insoweit mehrere vergleichbare Objekte heraussuchen, die Zahl von drei sollte nicht unterschritten werden, und entsprechend so nachweisen, dass die gewünschte Mieterhöhung zulässig und angemessen ist.

Die einzuhaltende Frist zur Mieterhöhung beträgt mindestens drei Monate. Wenn Sie der Mieterin ihr Mieterhöhungsverlangen im Monat September zuleiten, wäre eine Mieterhöhung zum 1.1.2015 also unproblematisch möglich.

Beachten Sie jedoch, dass die Mieterin einer Mieterhöhung zustimmen muss. Hierauf haben Sie als Vermieter zwar einen einklagbaren Anspruch. Gleichwohl sollten sie sich von der Mieterin die Zustimmung schriftlich bestätigen lassen. Dies geschieht im allgemeinen dadurch, dass dem Mieterhöhungsverlangen ein weiteres Schreiben hinzugefügt wird, auf dem die Mieterin ihr Einverständnis mit ihrer Unterschrift bestätigt, und welches Sie sodann an Sie zurückreicht. Stimmt die Mieterin nicht zu, müssten Sie den Rechtsweg beschreiten und die Mieterin auf Zustimmung verklagen.

Da die Beweislast für die Zustellung des Mieterhöhungsverlangens bei Ihnen erliegt, sollte immer die Zustellungsart des Einschreibens gewählt werden. Hierbei bietet sich allerdings ein Einwurfeinschreiben an, da der Zugang eines Einschreibens/Rückschein durch Nichtabholung bei der Post vereitelt werden kann. Die Zustellung eines Einwurf Einschreibens ist online bei der Deutschen Post ebenfalls nachvollziehbar.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Mietzins

Hausverwaltung muss Mieterhöhungen an Eigentümer abgeben | Stand: 22.11.2014

FRAGE: Mit einer Hausverwaltung habe ich einen Mietvertrag abgeschlossen, der der Verwaltung das Recht gibt, Mieter auszusuchen und die Miete mit diesem zu vereinbaren.Seit 11 Jahren bekomme ich 170 € überwiesen...

ANTWORT: Vorab sollten Sie unbedingt einen Schriftverkehr anfertigen und sehen, was die Verwaltung dazu zu sagen hat. Möglicher Weise gibt es eine vertretbare Erklärung, z.B. die Verrechnung mit Gegenansprüche ...weiter lesen

Mieter vertröstet Mietzahlung | Stand: 09.02.2014

FRAGE: Ich habe an Herrn X seit dem 01.12.2013 ein Ladenlokal vermietet.Bis heute den 09.02.2014 hat er keine Miete bezahlt.Auf meine Anfragen hin hat er mit skurrilen Erklärungen und Versprechungen geantwortet.Darau...

ANTWORT: Sollte auch heute keine Miete gezahlt werden, kann ich Ihnen nur den Rat geben, umgehend (!!) einen Rechtsanwalt aufzusuchen.Dieser wird den Mietvertrag fristlos kündigen und notfalls auch Räumungsklag ...weiter lesen

Mieterin hat gekündigt und will nur Kaltmiete zahlen | Stand: 04.11.2013

FRAGE: Meine Mieterin hat zum 31.01. 2014 ihre seit 22 Jahren bewohnte Wohnung gekündigt.1. Sie zieht zum 15.11.2013 aus und will nur die Kaltmiete bis Januar zahlen. Ist das ihr Recht?2. An der Badewann...

ANTWORT: Zu Frage 1:Ihre Mieterin und Sie sind durch einen Mietvertrag miteinander verbunden. Zentrale Vereinbarung des Mietvertrages ist die vereinbarte, möglicherweise zwischendurch auch bereits angepasst ...weiter lesen

Miethöhe frei wählbar? | Stand: 30.08.2012

FRAGE: EinkSt bei Vermietung an Verwandte. In unserem 2-Familienhaus wohnt meine Familie im Erdgeschoss und meine Schwester im Obergeschoss. 1. Kann ich aus steuerlicher Sicht jede Miethöhe vereinbaren...

ANTWORT: Sie können theoretisch jede Miethöhe frei vereinbaren, allerdings mit den bereits zum Teil von Ihnen angesprochenen Folgen.Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einzelnen Räume ...weiter lesen

Mieterhöhungsverlangen durchsetzbar? | Stand: 28.06.2012

FRAGE: In unserem Mietvertrag von 1996 wurde ein Mietzins von 1850 DM vereinbart. nicht inbegriffen sind die Heizungs- und Warmwasserversorgung. Die übrigen anteiligen Betriebskosten sind im Mietzins inbegriffe...

ANTWORT: Es wird zunächst für durchaus vertretbar gehalten, daß Sie das Mieterhöhungsverlangen als Teilmieterhöhung interpretieren und insoweit zustimmen. Das sollte aber allenfalls freiwilli ...weiter lesen

Rückerstattung der Miete - Hausverwaltung bezieht doppelte Mieteinnahmen! | Stand: 31.07.2009

FRAGE: Ich habe eine Wohnung gemietet und diese sofort wieder, aus privaten Gründen, gekündigt. Die Kündigung wurde auch von der Hausverwaltung akzeptiert und ich bekam eine schriftliche Bestätigung...

ANTWORT: Nach § 535 I S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Es ist mithin eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, de ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Mietzins

Vorgetäuschter Eigenbedarf durch Vermieter
| Stand: 12.08.2015

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur durch ordentliche Kündigung beenden, wenn er gemäß § 537 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ...weiter lesen

Mieter braucht keine Nebenkosten zahlen
Nürnberg (D-AH) - Mieter brauchen keine Heiz- und Betriebskosten zahlen, wenn dies nicht im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Auf ein  Urteil des Kammergerichts Berlin (Az. 8 U 217/04) weist die te ...weiter lesen

Deutscher Mieter bekommt keine Genehmigung für Satellitenschüssel
Nürnberg (D-AH) - Wer auf eine eigene Satellitenschüssel für den TV-Empfang seiner Mieter Wert legt, sollte sich vor dem Kauf einer neuen Wohnung erkundigen, ob es in der Anlage bereits einen Kabelanschluss gi ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.614 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.01.2017
Immer wenn ich anrufe werde ich sehr schnell und Kompetent beraten.Vielen Dank dafür

   | Stand: 16.01.2017
Vielen Dank für die sehr gute Beratung

   | Stand: 13.01.2017
Ein sehr freundlicher, kompetenter Anwalt, der in wenigen Minuten einen komplizierten Sachverhalt lösen konnte.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Baurecht (öffentliches) | Baurecht | Mietrecht | Bruttokaltmiete | Bruttomiete | Kaltmiete | Kostenmiete | Mietabrechnung | Mietberechnung | Mietforderung | Miethöhe | Mietkosten | Mietpreis | Mietsteuer | Nettomiete | Rohmiete | Warmmiete | Wohnraummiete | Wohnungsausstattung | Wohnungsmiete | Wohnwert

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns täglich mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen