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Mieterhöhungen richten sich nach gesetzlichen Vorgaben

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 21.08.2014

Frage:

Seit 14 Jahren wohne ich in einer Betriebswohnung. (Zweitwohnung)
Im Juni diesen Jahres wurde das Haus mit mehreren Mietern verkauft.
Am 18.08.2014 erhielt ich vom neuen Vermieter einen neuen Mietvertrag mit einer Mieterhöhung.
Die Mieterhöhung soll ab 01.09.2014 wirksam werden.

Daten:
alte Miete: 40 qm a=4,00 € = 160,00 €
Nebenkosten: 120,00 €
Gesamt: 280,00 € monatlich

Neue Miete: 40 qm a=5,50 € = 220,00 €
Nebenkosten: 136,00 €
Gesamt: 356,00 €

Die Miete wurde seit den 14 Jahren vom Arbeitgeber nicht erhöht.

Meine Frage:
1. Was ist aus rechtlicher Sicht zu beachten?
2. Kann der neue Vermieter sofort nach 3 Monaten die Miete auf "ortsübliche Miete" erhöhen?
3. Darf die Mieterhöhung wie hier 37,5% betragen oder muss er die Kappungsgrenze von 20 % einhalten?
4. In welchen Zeiträumen darf der neue Vermieter die Miete erhöhen?

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Antwort:

Einschlägiges Gesetz für Mieterhöhungen sind die §§ 557 ff. BGB. Systematische Übersicht:

Untertitel 2 - Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 - 577a)
Kapitel 2 - Die Miete (§§ 556 - 561)
Unterkapitel 2 - Regelungen über die Miethöhe (§§ 557 - 561)

Nach § 557 BGB *1) können die Parteien des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

Die dann folgenden Paragraphen beinhalten Formvorschriften und überwiegend zwingendes Recht, das dem Mieterschutz bei Mietverhältnissen über Wohnraum dient. Im gewerblichen Mietrecht sind diese Regeln nicht anwendbar.


Frage 2. Kann der neue Vermieter sofort nach 3 Monaten die Miete auf "ortsübliche Miete" erhöhen?

Antwort Rechtsanwalt:

Nein. Der Vermieter darf nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen die Miete der ortsüblichen Miete annähern. Die zwingenden gesetzlichen inhaltlichen, zeitlichen und betragsmäßigen Grenzen, die dem Schutz des Mieters dienen, muss der Vermieter dabei selbstverständlich immer einhalten.

Frage 3. Darf die Mieterhöhung wie hier 37,5% betragen oder muss er die Kappungsgrenze von 20 % einhalten?


Antwort Rechtsanwalt:

Die gesetzliche Kappungsgrenze, geregelt in § 558 Abs. 3 BGB *2), von wenigen Ausnahmen in § 558 Abs. 4 BGB abgesehen, muss der Vermieter immer bei der Mieterhöhung ohne wenn und aber einhalten.

Frage 4. In welchen Zeiträumen darf der neue Vermieter die Miete erhöhen?

Antwort Rechtsanwalt:

Auch die Antwort auf diese Frage ist in § 558 Abs. 3 BGB *2) gesetzlich geregelt. Eine Mieterhöhung darf nur über einen Zeitraum von drei Jahren gerechnet bis hin zur Kappungsgrenze erfolgen. Ferner ist eine Mieterhöhung erst dann wieder zulässig, wenn die Miete davor mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben ist.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 557 BGB Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


*2) § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fassung aufgrund des Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG) vom 11.03.2013 (BGBl. I S. 434) m.W.v. 01.05.2013.

§ 559
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



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