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Keine Schöheitsreparaturen durch Erben


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 03.07.2014

Frage:

Meine Mutter ist 2014 verstorben, gemäß Mietvertrag müssen wir die Wohnung (Betreutes Wohnen) räumen.
Wir sind nicht in der Lage anhand der Klauseln im Mietvertrag meiner Mutter festzustellen, ob und inwieweit wir zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sind. Zumal es ja in den letzten Jahren hierzu erweiterte rechtliche Regelungen zu diesen Pflichten gab.
Der Mietvertrag wurde am 17.11./23.11.1999 geschlossen.

Der §11 über Schönheitsreparaturen beinhaltet folgende Formulierungen:

"1. Der Mieter ist verpflichtet, die Nassräume (Küche, Bad) alle 3 Jahre und die übrigen Räume alle 5 Jahre fachgerecht zu renovieren, es sei denn er weist nach, dass die Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind. Die Renovierungsfristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses.

2.Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entspr. dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebs wie folgt zu zahlen:
Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als 1 Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter für die Renovierung der Nassräume 33%, bei mehr als 2 Jahren 66% der Kosten. Bei den übrigen Räumen sind nach 1 Jahr 20%, nach mehr als 2 Jahren 40%, nach mehr als 3 Jahren 60% und nach mehr als 4 Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen.

3. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Fristen durchgeführt worden sind."

Meine Fragen:
Sind in den Klauseln des §11 unwirksame Festlegungen und Fristen? Erzeugt das die Unwirksamkeit des gesamten § 11? Oder welche Pflichten obliegen uns daraus trotz Unwirksamkeit?


 

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Antwort:

Gutachten Renovierungsklausel

erst einmal möchte ich mein herzliches Beileid wegen des Todes Ihrer Mutter aussprechen;
bitte entschuldigen Sie zunächst weiter die wegen des Wochenendes verlängerte Bearbeitungszeit: dafür habe ich gute Nachrichten für Sie:

Die Renovierungsklausel des § 11 des Mietvertrages ist unwirksam, und zwar gleich aus mehreren Gründen:

Zum einen lässt der Vertrag nicht die Möglichkeit, die Renovierung selbst vorzunehmen; sondern spricht bindend von einer Zahlungspflicht. Das ist unwirksam; BGH NJW 2007, S. 3632; NJW 2008, S. 1438

Zum anderen besteht nach § 11 Zf. 2 des Mietvertrages nicht die Möglichkeit für den Mieter, nachzuweisen, dass die –zu bezahlenden- Renovierungen ganz oder teilweise noch nicht nötig sind; das ist ebenfalls rechtlich nicht zulässig. (BGH NZW 2006, S. 3778; Palandt, BGB, 73. Auflage 2014, § 535 Rn 43).

Zum anderen soll nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters bezahlt werden, wiederum ohne eine Öffnungsklausel; was wiederum nicht zulässig ist; BGH NJW 2007, S. 3632; NJW 2008, S. 1438

Jeder dieser 3 Gründe alleine würde schon ausreichen, um die vertragliche Renovierungspflicht des Mieters unwirksam werden zu lassen; erst recht gilt das natürlich bei allen 3 Mängeln des Vertrages;
es gilt damit die gesetzliche Regelung anstatt der unwirksamen vertraglichen; damit ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache inkl. der Schönheitsrenovierungen verpflichtet.

Es muss also eindeutig nicht vom Mieter bzw. seinen Erben renoviert werden.


Bei Fragen wenden Sie sich jederzeit gerne an mich.



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