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Mietminderung wegen Sanierung eines Balkons

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 25.06.2014

Frage:

Bitte senden Sie mir ein unverbindliches Preisangebot zur Beantwortung folgende(r) Rechtsfrage(n):
Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus (8) zur Miete mit Hausverwaltung. Am 24.6.2014 wurde ein Balkon schräg über mir total saniert. Vom Lärm abgesehen war der Schmutz überwältigend. Binnen winiger Minuten drang eine dicke weisse Sandschicht durch die geöffneten Fenster und auf meine Terrasse. Ich weiss auch nicht, wie lange dieser Zustand noch anhält. Die Balkonsanierung war durch die Hausverwaltung nicht angekündigt worden, sonst hätte ich mich ja darauf etwas vorbereiten können. Darf ich deshalb die Miete kürzen und wenn ja um wieviel?

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Antwort:

Ich gehe bei der Beantwortung Ihrer Frage davon aus, dass es sich um ein Miethaus handelt, dass einem Eigentümer als Vermieter gehört und von einer Verwaltung unterhalten wird.
Bei einem Haus mit Eigentumswohnungen wäre ggf. zu klären, wer die Bauarbeiten veranlasst hat.

Solange die Bauarbeiten anhalten, können Sie eine Mietminderung geltend machen.
Die angemessene Höhe einer Mietminderung wird im Einzelfall am Ende des Tages durch ein Gericht festgelegt. Es ist allerdings üblich, dass sich die Beteiligten zur Vermeidung eines Rechtsstreites an einschlägigen Urteilen orientieren.. Deshalb habe ich Ihnen die nachfolgenden Urteile herausgesucht:

Balkon
Unbenutzbarkeit wegen Bauarbeiten im Sommer. 22% Mietminderung.
LG Berlin, GE 1997, 555

Balkon nicht nutzbar. 3% Mietminderung.
LG Berlin, MM 1986, 327
Sie sehen was die Nutzbarkeit eines Balkones angeht besteht diesbezüglich eine erhebliche Spannbreite. Meines Erachtens sind die genannten Minderungsbeträge auch für Ihre Terasse anzuwenden. Letztendlich geht es um den Wohnwert außerhalb der Wohnungsräume.

Bauarbeiten
Bauarbeiten und starke Staubentwicklung. 25% Mietminderung.
LG Berlin, WuM 1998, 28

Für die Dauer der Schmutzbelastung und damit verbundenen fehlenden Nutzbarkeit des Balkones können Sie also eine Mietminderung von 20 % ohne Weiteres vertreten.
Die berechnung erfolgt derart, dass Sie 20 % von der Warmmiete berechnen und diesen Anteil als Betrag von der Kaltmiete abziehen. Sie sollten die Minderung und die zugrundeliegenden Umstände schriftlich Ihrem Vermieter ankündigen und dann die Miete mindern.

Sie können rückwirkend bis zum Beginn der Belästigung, aber nicht bevor der Vermieter davon weiß, die Miete mindern.

Kein Thema für eine Minderung ist die einmalige Verschmutzung von Wohnung und Terasse. Hier könnte es einen Anspruch auf Schadensersatz für den Aufwand zur Reinigung von dem Staub geben. Aber hier ist die Rechtssituation kompliziert.
Geregelt ist der Anspruch in § 536a BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html). Die Verschmutzung als Mangel der Mietsache anzunehmen dürfte noch möglich sein. Allerdings hat der Vermieter den Mangel zu vertreten. Hier kann es schon schwierig werden, den Vermieter hinter dessen Verwaltung auszumachen. Und einen Anspruch aufgrund einer Selbstvornahme haben Sie nur, wenn der Vermieter sich in Verzug der Beseitigung befindet, d.h. Sie hätten die Reinigung erst mit Fristsetzung verlangen müssen oder Sie hätte zur Rettung der Mietsache vor schlimmeren Folgen erfolgen müssen.

Ich habe bei meiner Recherche Urteile gefunden, die zwar nicht konkret Ihre Umstände betrafen, aber in der Rechtsanwendung ähnlicher Fälle keinen Anspruch zugestanden haben. Es ist nicht auszuschließen, dass ein Richter anders entscheidet, das Risiko einen dahingehenden Anspruch durchzuzwingen dürfte jedoch zu hoch sein. Es bleibt Ihnen jedoch unbenommen gegenüber der Verwaltung Ihren Aufwand zum Entfernen des Staubes anzurechnen und eine Vergütung zu verlangen. Ein Stundensatz von 7,50 € dürfte angemessen sein. Insbesondere die fehlende Ankündigung, aufgrund derer der Staub durch die offenen Fenster in Ihre Wohnung eindringen konnte, können Sie als haftungs-begründendes Versäumnis des den Vermieter vertretenden Verwalters darstellen. Sie können abwarten, wie darauf regiert wird.



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