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Fragen zur Untervermietung für gewerbliche Räume

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 25.04.2014

Frage:

Sachverhalt:
Geschäftsraummietvertrag 680,- € + 85,- Nebenkosten bei ca. 280 qm im Erdgeschoss, sowie dazu ca. 72 qm Kellerraum mit den Eheleuten X seit Juli 2012. Der Mieter ist erkrankt und mit 5.000,- € in Rückstand. Im Vertrag war eine mietfreie Zeit wegen Renovierungsarbeiten durch den Mieter. Die Renovierungsarbeiten hat der Mieter auch durchgeführt, währenddessen er dann erkrankte.

Zwischen mir und den Mietern besteht Einigkeit, den bestehenden Vertrag zum 1.5.14 oder 15.05.14 aufzulösen. Der Mieter will die Mietschulden
schriftlich anerkennen. Ob und wann ich dann noch Geld sehe, bleibt die offene Frage.

Im Vertrag u.a. folgender Vertragstext:
Eine Untervermietung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.

Problem:
Bei der Renovierung hatte der Mieter X einige Helfer. Einer dieser Helfer kümmerte sich stark um die Werkstatträume. Irgendwann sprach der Mieter X mich an, ob er die Werkstatt untervermieten dürfe. Meine damalige Antwort in etwa, man könne drüber reden, ich müsse vorher Person und einen Entwurf der Untermietvereinbarung sehen.

Im Laufe 2013 (25.4.2013) lernte ich dann den Kandidaten kennen, Herrn A, den ich als Helfer bereits gesehen hatte. Es wurde dann mehrfach von einer Untermietvereinbarung gesprochen, diese kam aber nie zustande. Plötzlich wurde dann klar, eine A + B GbR war in die Werkstatt involviert und eingezogen. Herr A reklamiert, er habe die Werkstatt auf seine Kosten aufwendig renoviert (stimmt vermutlich). Ich habe im ersten Zuge ein Gespräch mit Herrn A geführt, da sah es aus, als wolle er zu den Konditionen X den Mietvertrag (Laden + Werkstatt) übernehmen. Nun möchte Herr A die Werkstatt für wenig Geld alleine mieten. Wegen Heizung, Strom und sanitären Anlagen kaum machbar.

Fragen:

Welchen rechtlichen Status hat der „Untermieter ohne jeden Vertrag“ mir gegenüber?

Er hat in der Werkstatt zahlreiche Einrichtungsgegenstände (Hebebühnen, Werkbänke, Werkzeuge) sowie Kundenfahrzeuge stehen. Daneben wurden Fliesen erneuert, die Elektroanlage verändert und neue Heizkörper montiert. „Unterschwellige Aussage ich muss sonst alles wieder raushauen ....“

Was ist mit den eingebrachten Sachen?
Kann ich im Extrem einfach neue Schlösser montieren?
Was ist mit dem Untermieter wenn der Mietvertrag mit meinem Mieter per 1.5. beendet ist, der Untermieter immer nur mit wenn, aber und neuer Bedenkzeit antwortet. Was passiert mit Strom und Gas?

Kann ich einen Mietvertrag für die Werkstatt machen
... kurze Kündigungszeit oder sogar 4 Wochen für mich und 3 Monate für den Mieter

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Antwort:

In der Tat eine rechtlich verwickelte Situation, die es hier zu sortieren gilt.
Vorrangig sind hier vertragliche Ansprüche, die aktuell allein zwischen Ihnen und dem Ehepaar X bestehen. Sollte es hier zu der geplanten Aufhebung des Mietvertrages kommen, so ist das Mietobjekt geräumt herauszugeben. Der faktische, allerdings jedenfalls mangels wirksamer schriftlicher Zustimmung Ihrerseits rechtlich nicht abgesicherte Untermieter, die GbR, muss also durch den Mieter zur Räumung bewegt werden, damit vertraglich korrekt eine Aufhebung erfolgen kann.

Nun hat ja offenbar Herr A, einer der Gesellschafter der GbR, Renovierungsleistungen für die Eheleute X erbracht. Zahlungen von Ihnen können kaum verlangt werden, da Sie aufgrund der Mietzinsfreistellung gegen Renovierungsleistungen diese ja bereits vergütet haben.
Sollte Herr A hierfür seitens der Eheleute X ein Entgelt zugesagt worden sein oder Zusage eines Untermietverhältnisses, so kann dies Ihnen gegenüber keine rechtlich abgesicherte Position oder gar Forderung begründen.

Ohnehin ist fraglich, ob Fliesenarbeiten, Änderung an Elektroanlage sowie Austausch der Heizkörper noch als Renovierungsleistung zu sehen sind. Meines Erachtens geht diese Maßnahmen darüber hinaus, stellen vielmehr mieterseitige Umbauten dar, die vom Vermieter, also Ihnen, zu genehmigen gewesen wären.
Dies berechtigt Sie, einen Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen.
Nun haben wir hier die besondere Situation, dass Sie den Mietern gegenüber aufgrund derer finanziellen Umstände selbst die rechtlich zweifelsfrei bestehenden Ansprüche derzeit nicht werden durchsetzen können.
Gleiches gilt für Herrn A.

Am praktikabelsten erscheint mir hier daher tatsächlich die Lösung, mit der GbR direkt im Anschluss an die Aufhebung des Mietverhältnisses X einen Mietvertrag zu schließen. Hierin muss unbedingt enthalten sein, dass keine Ansprüche A an den erbrachten Leistungen besteht, das Mietobjekt vielmehr im jetzigen Zustand vermietet wird. Seine etwaigen Ansprüche soll er mit den Eheleuten X direkt klären.

Hinsichtlich der Beschränkung auf die Werkstatt wird ein Gewerbe wegen der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen kaum möglich sein, wenn sich die Sanitärräume im anderen Teil, dem Laden, befinden. Außerdem wäre Aufwand zu betreiben, um zur separaten Verbrauchserfassung getrennte Zähler einzubauen etc..

Sie sollten also darauf bestehen, dass Werkstatt und Laden gemietet werden oder in der Tat Ihr Vermieterpfandrecht wegen der Mietrückstände X ausüben und den Besitz entziehen. Dies kann sinnvoll durch den Austausch der Schlösser erfolgen.

Der GbR muss klar gemacht werden, dass ohne Sanitäranlagen keine gewerbliche Nutzung erfolgen kann. Außerdem hat die GbR mangels jeglicher Vertragsgrundlage kein Recht zum Besitz.
Selbst wenn ein Untermietvertrag bestünde, wäre dieser mangels Ihrer formgerechten Zustimmung nicht wirksam.

Hinsichtlich der Gestaltung eines neuen Mietvertrages sind Sie im Gewerbemietrecht relativ ohne Beschränkung. Die gesetzliche Grundlage ist § 580a Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wonach eine ordentliche Kündigung am spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals erklärt werden muss. Hieraus ergibt sich eine Sechs-Monats-Frist.

Ich empfehle außerdem, eine Wertsicherungsklausel aufzunehmen, um den Mietzins innerhalb des laufenden Mietverhältnisses anpassen zu können. Sinnvoll ist die Vereinbarung einer Indexmiete, d.h. die Miethöhe wird an den durch das Statistische Bundesamt ermittelten Preisindex für die privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt.
Alternativ empfehle ich eine Staffelmiete, wodurch nach Zeitablauf automatische Steigerungen erfolgen können.



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