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Aus Immobilien-Kaufvertrag zurücktreten


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 22.04.2014

Frage:

Ich bin seit November 2010 geschieden. Im Jahre 2004 habe ich damals gemeinsam mit meinem damaligen Mann eine Wohnung in Chemnitz gekauft, um Steuerbegünstigung zu erlangen. Wir haben damals einen Kaufvertrag in Berlin beim Notar X , (der seit einiger Zeit auch wegen dubioser Immobiliengeschäfte gerichtlich verurteilt wurde), unterschrieben. Noch am selbigen Tag auf der Rückfahrt nach Hause habe ich meinen damaligen Mann aufgefordert sofort den Widerruf zu schreiben, weil ich meine Zweifel an diesem Geschäft hatte. Dieser Widerruf ist ohne meine Kenntnis nie gemacht worden, weil mein damaliger Mann das wahrscheinlich vergessen hatte oder nicht wollte. Da sämtliche finanziellen Geschäfte mit dem Konto meines damaligen Mannes abgewickelt wurden, lief auch dieses Immobiliengeschäft (Darlehen, Betriebskosten der Wohnung etc.) über das Konto meines damaligen Mannes, nur beim Lohnsteuerjahresausgleich wurde ich zur Hälfte bedacht, sodass ich immer nur Geld für diesen Immobilienkauf bekommen habe, was meinem heutigen Ex-Mann nie recht war.

Ich habe ihn deshalb mehrmals schriftlich und mündlich darauf hingewiesen, dass er diese Immobilie verkaufen solle. um endlich Ruhe zu haben, ich habe ihm auch alles zu diesem dubiosen Notar zukommen lassen und ihn mehrmals aufgefordert, endlich zu handeln anstatt dauernd nur zu protestieren, dass ich Geld bekomme, was mir seiner Meinung nach nicht zustand, doch auch darauf ist keine Reaktion erfolgt. Im Januar 2014 bekam ich neue Darlehensverträge zugeschickt mit der Aufforderung sie zu unterschreiben, was ich natürlich nicht tat. Ich wandte mich erneut schriftlich an meinen Ex-Mann und machte ihm folgenden Vorschlag:

1. Ich verzichte auf alle finanziellen Begünstigungen, die diese Immobilie bringt; 2. er macht einen Termin beim Notar, sodass ich aus der Schufa und dem Grundbuch ausgetragen werden kann; 3. appellierte ich an seine Vernunft, dass ich mit dieser Immobilie nichts zu tun haben wollte und will, es wäre auch der letzte Schritt gewesen unsere Trennung zu vollenden. Ich stellte ihn den 31.3. 2014 als Termin. Aber auch diesmal reagierte er überhaupt nicht.

Nun meine Frage: Was kann ich tun? Was muss ich tun? Ich möchte endlich raus aus diesem Immobilien-Kaufvertrag! Ich möchte endlich nicht mehr abhängig sein von dem, was mein Ex-Mann mit dieser Immobilie vor hat, und ich möchte um keinen Preis irgendwann mal diese Immobilie allein "an der Backe" haben. Bitte helfen Sie mir! Im Augenblick fühle ich mich machtlos und dem Schicksal, was diese Immobilie betrifft, ausgeliefert. Ich glaube, mein Ex-Mann möchte mich für die misslungene Ehe damit strafen, was anderes kann ich mir bei dieser Sturheit nicht vorstellen. Können Sie mir helfen? Wie können Sie mir helfen, was können Sie mir raten? Was muss ich tun?

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Antwort:

Ihr Anliegen ist nicht so ganz einfach zu erfüllen. Selbst wenn Ihr ehemaliger Ehemann das wollte, könnte er das vermutlich gar nicht, ohne dass die Bank damit einverstanden ist. Eine Entlassung aus Ihrer Mitverpflichtung seitens der Bank ist nur ausnahmsweise möglich.

Wenn der Ehemann bereit ist, die Zahlungen weiter alleine zu übernehmen, und die Bank bereit ist, das Darlehen mit dem ehemaligen Ehemann fortzusetzen, dann könnte Sie die Bank im gegenseitigen Einvernehmen aus dem bestehenden Vertrag entlassen. Das Hindernis wird dabei vermutlich primär die Bank sein, die Sie nicht aus der Pflicht so einfach entlassen wird.

Wenn Sie den Kauf- und Darlehensvertrag damals ohne eigenes Interesse unterschrieben hatten, könnte der Darlehensvertrag insoweit sittenwidrig sein. Das wäre dann gegenüber der Bank geltend zu machen.

Die Rechtsprechung sieht das so: Der Ehegatte, der sich auf eine sittenwidrige finanzielle Überforderung beruft, muss darlegen und beweisen, dass er nicht nur bei Eingehung der Verpflichtung außerstande war, zu deren Erfüllung aus eigenem Einkommen oder Vermögen in nennenswertem Umfang beizutragen, sondern dass auch nicht damit zu rechnen war, dies werde sich in absehbarer Zeit ändern. Bei der erforderlichen Zukunftsprognose, abgestellt auf den - für § 138 Abs. 1 BGB stets maßgeblichen - Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sind alle Umstände zu berücksichtigen, die ein Kreditinstitut bei realistischer Betrachtungsweise veranlassen könnten, mit einer Besserung der finanziellen Lage des Ehegatten zu rechnen und deswegen in seiner persönlichen Mitverpflichtung eine die Kreditgewährung ermöglichende zusätzliche Sicherheit zu sehen. Neben der Höhe der übernommenen Verpflichtung können die von Ausbildung, Fähigkeiten und familiärer Belastung abhängigen Aussichten auf künftige Erwerbseinkünfte ebenso eine Rolle spielen wie etwa eine zu erwartende Erbschaft oder ähnliche Umstände. Außer Betracht bleiben müssen dagegen künftige Entwicklungen und Ereignisse, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber - wie etwa Lotteriegewinne oder unerwartete Erbschaften - ganz unwahrscheinlich sind und deshalb für die Kreditentscheidung keine Rolle spielen können, vgl. dazu die Entscheidung Bundesgerichtshof in Zivilsachen (BGHZ) vom 24.11.1992 Az: XI ZR 98/92 *1). Die finanzielle Überforderung muss dem Kreditinstitut bewusst gewesen sein.

Sollte das bei Ihnen der Fall gewesen sein, sollten Sie gegenüber der Bank direkt die Entlassung aus dem insoweit sittenwidrigen Darlehensvertrag verlangen.

Tipp: Als Miteigentümerin einer gemeinsam erworbenen Immobilie könnten Sie auch selbst jederzeit die Teilungsauseinandersetzung gem. § 180 ZVG *1) verlangen. Der Antrag muss beim Amtsgericht am Ort der Begebenheit der Immobilie gestellt werden.

Setzen Sie der Bank sowie dem ehemaligen Ehemann vorab schriftlich, per Einschreiben, eine Frist und drohen das an, sollte er sich weiterhin nicht auf Verhandlungen einlassen.

Der Vollständigkeit halber: Zu der angesprochenen Frage des Widerrufs: Dies scheint prozessual durch Zeitablauf überholt zu sein. wenn der Vertrag nicht widerrufen worden ist, sind Sie daran erst einmal gebunden.

Bei einem gemeinsam abgeschlossenen Kaufvertrag müssen grundsätzlich beide Käufer gemeinsam den Widerruf ausüben bzw. den Vertrag kündigen.

Anwendbar sind hier die Regeln einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie haben bzw. hätten gegenüber dem Ehemann ein notfalls auch einklagbares Recht gehabt, der Kündigung bzw. dem Widerruf des Kaufvertrags zuzustimmen. In diesem Fall würde die Zustimmung durch Gerichtsurteil ersetzt werden können.

Insgesamt scheint diese Problematik allerdings inzwischen aber leider durch Zeitablauf prozessual überholt zu sein.

Tipp: Praktisch empfiehlt es sich, mit der Bank einen schriftlichen Aufhebungsvertrag bzw. einen Entlassungsvertrag aus Ihrer Verbindlichkeit zu vereinbaren.

Wenn das nicht erfolgt, dann ist damit zu rechnen, dass die Bank sowieso in die Immobilie vollstrecken wird. Der Schufa-Eintrag deutet darauf hin. Wenn nach der Zwangsversteigerung noch Schulden übrig bleiben, haften Sie persönlich zusammen mit Ihrem ehemaligen Ehemann.
Hier könnten Sie eventuell wieder die Sittenwidrigkeit des Darlehensvertrags einwenden. Andernfalls bleibt nur noch übrig, eine eigene Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen und zahlen, der ehemalige Ehemann müsste Ihnen die Hälfte erstatten, vgl. §§ 421 ff. BGB.

Alternativ, als letzte Lösung bleibt sonst, wenn die Schulden zu hoch sind, und wenn keine Sittenwidrigkeit der Vereinbarung festgestellt werden kann, nur noch die Verbraucherinsolvenz, um die Verbindlichkeiten endgültig los zu werden.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 180 ZVG

(1) Soll die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen, so finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt.

(2) Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig. § 30b gilt entsprechend.

(3) Betreibt ein Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, der außer ihm nur sein Ehegatte oder sein früherer Ehegatte angehört, so ist auf Antrag dieses Ehegatten oder früheren Ehegatten die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Die mehrfache Wiederholung der Einstellung ist zulässig. § 30b gilt entsprechend. Das Gericht hebt seinen Beschluß auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist.

(4) Durch Anordnungen nach Absatz 2, 3 darf das Verfahren nicht auf mehr als fünf Jahre insgesamt einstweilen eingestellt werden.

http://ruessmann.jura.uni-sb.de/Kredit/Entscheidungen/Buergschaft/XI_ZR_98_92.htm



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