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Eigenbedarfskündigung wegen Härtefall nicht möglich?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 25.03.2014

Frage:

Am 24.02.2014 habe ich meinem Mieterpaar in meinem selbst bewohntem Eigenheim (Eigentum) die Dachgeschosswohnung fristgerecht zum 31.05.2014
wegen Eigenbedarf gekündigt.

Den Kündigungs-Widerspruch habe ich am 23.03.2014 aus folgenden Gründen
erhalten.

1.Der Eigenbedarf würde sich auf Grund der Wohnsituation nicht ergeben.
2.Die Mieterin ist heute im 7. Monat schwanger und wird im Mai entbinden.
Sie gibt das als Härtegrund an.

Nun: Ich lebe in meinem Eigenheim mit meiner Lebensgefährtin und deren 20 jährigen Tochter in der unteren Etage mit Küche,Wohnzimmer und 2 Schlafzimmer,wobei das eine nur 12m² groß ist.
Die Kündigung erfolgte aus Wohnraummangel in unserer Wohnebene.

Im September 2013 habe ich eine große Operation an den Lendenwirbeln gehabt,wobei ich mich heute noch in der Genesungsphase befinde. Da ich für meine REHA-Sportgeräte einen Raum benötige und der in unserer Wohnetage nicht vorhanden ist, sollte die Tochter meiner Lebensgefährtin ins Dachgeschoß ziehen damit ich einen Raum um meine Gesundheit zu fördern zur Verfügung habe.

Ich habe immer noch einen 20 prozentigen Behinderungsgrad auch nach mittlerweile 4 Operationen in den letzten 4 Jahren.

Meine Frage: Wie kann ich nach dem Kündigungs-Widerspruch meine vorgehen? Was kann ich tun um schnellstmöglich die Dachgeschoßwohnung in meinem Eigenheim in Anspruch nehmen zu können? Muss ich den Widerspruch mit Gründen ablehnen?

Zu dem ist die Unterschrift des Mannes im Kündigungs-Widerspruch meines Mieterpaares nicht seine eigene Handschrift, sondern auch die der Frau die das Schreiben handschriftlich aufgesetzt hat. (Vergleich mit Unterschrift im Mietvertrag)
Frage: Ist der Widerspruch gültig?

Zum anderen: Soweit ich informiert bin besitzt der Mann von meinem Mieterpaar
noch eine bewohnbare Haushälfte in einem nahe gelegenen anderen Ort.

Zum Schluss: Ich habe leider in meinem Kündigungsschreiben nicht auf Widerspruch hingewiesen.

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Antwort:

Zunächst darf ich festhalten, dass Ihre Kündigung auf Eigenbedarf gestützt war, also gemäß § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfolgte.
Grundsätzlich hätten Sie hier auch die Möglichkeit, ohne Nachweis eines berechtigten Interesses nach § 573a BGB zu kündigen, denn es handelt sich um eine Einliegerwohnung in der selbst genutzten Immobilie. Allerdings verlängert sich dann die Kündigungsfrist um weitere drei Monate.

Den Eigenbedarf, den Sie in Ihrer Frage detailliert dargestellt haben, halte ich für nachvollziehbar und begründet.
Da die ausgesprochene Kündigung wirksam ist, kommt es hier also maßgeblich darauf an, ob der Widerspruch der Mieter und das Fortsetzungsverlangen wirksam erklärt wurden.
Nun haben Sie festgestellt, dass die Unterschrift des einen Mieters fehlt bzw. durch die Frau geleistet wurde. Wenn beide den Mietvertrag unterzeichnet haben, müssen auch sämtliche weiteren Willenserklärungen von beiden Mietern abgegeben werden, um Wirksamkeit zu entfalten. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Gemäß § 574 b BGB muss ein Widerspruch schriftlich und das Fortsetzungsverlangen zwei Monate vor Mietende erklärt werden. Infolge des Umstands, dass Sie im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs nicht hingewiesen haben, kann dies hier jedoch noch bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits nachgeholt werden (§ 574 b Abs. 2 BGB).
Im Ergebnis haben wir hier bisher mangels Unterschrift des einen Mieters keinen wirksamen Widerspruch mit Fortsetzungsverlangen. Da dies allerdings noch nachgeholt werden kann, nützt es Ihnen aktuell nichts.

Eine fortgeschrittene Schwangerschaft wird als Härtgrund für den Mieter durchaus anerkannt und kann zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führen und zwar so lange, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.
Im Falle der Entbindung im Laufe des Monats Mai würde der Härtegrund meines Erachtens spätestens mit Ablauf Juli (ca. 8 Wochen parallel zum Mutterschutz) wegfallen, so dass die Mieter spätestens dann keinen Räumungsschutz mehr hätten.

Um diese durchaus vertrackte Angelegenheit sinnvoll zu lösen, empfehle ich folgendes:

Entweder Sie vereinbaren mit den Mietern verbindlich einen Auszugstermin z.B zum 30.07.2014 aufgrund der wirksamen Eigenbedarfskündigung.

Alternativ könnten Sie eine neue Kündigung gemäß § 573 a BGB aussprechen, die aufgrund der besonderen Umstände (Wohnung in vom Vermieter selbst bewohnten Haus, lediglich zwei Wohnungen insgesamt vorhanden) keines berechtigten Interesses auf Ihrer Seite bedarf, sondern ohne weitere Begründung wirksam wäre. Sie müssen im Kündigungsschreiben lediglich angeben, dass Sie die Kündigung auf § 573 a BGB stützen und beachten, dass sich die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Eine entsprechende Kündigung wäre also mit insgesamt sechs Monaten Frist zum 30.09.2014 zulässig, wenn Sie diese bis einschließlich 03.04.2014 Ihren Mietern zustellen.



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