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Mietminderung wegen Ruhestörung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 12.03.2014

Frage:

Seit Juni 2013 werden wir durch wiederholte, nächtliche Ruhestörung (laute Musik) der Nachbarin aus dem Nebenhaus belästigt. Die beiden Wohnungen sind Etagenwohnungen in Mehrfamilienhäusern und liegen Wand an Wand. Auch eine weitere Nachbarin aus unserem Wohnhaus (eine Etage unter unserer) ist betroffen. Im Haus der Lärmverursacherin befinden sich ansonsten nur Arztpraxen. Unser Lärmprotokoll enthält 11 Einträge mit Angaben von 2 betroffenen Mietern und 2 Zeugen. Vier Mal war die Polizei, zwei Mal das Ordnungsamt vor Ort. Die Lärmverursacherin öffnet den Beamten mittlerweile nicht mehr die Tür, sondern stellt dann nur die Musik ab.
Unser Wohnort ist Düsseldorf.

Nun hierzu meine Fragen:
- Unser Vermieter ist nicht Vermieter der Wohnung der Lärmverursacherin. Können wir unseren Vermieter dennoch zur Verantwortung ziehen, d.h. dass er sich um eine Unterlassung der Ruhestörung kümmern muss (Unterlassungsklage z.B.)?
- Welche Informationen müssen wir unserem Vermieter liefern? Wir haben nur den Nachnamen der Nachbarin, der an der Klingel steht, sowie ihre Adresse.
- Welche Paragraphen des Mietrechts oder OLG Urteile können wir hier anführen?
- Können wir die Miete kürzen? Um 20%?
- Welche Frist dürfen wir dem Vermieter setzen?

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Antwort:

Grundsätzlich ist es vollkommen zutreffend, dass übermäßiger Lärm aus Nachbarwohnungen, insbesondere wenn er innerhalb der Ruhezeiten auftritt, den betroffenen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Es ist hierfür nicht erforderlich, dass den Vermieter eine besondere Verantwortlichkeit trifft. Vielmehr ist es Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, ihnen die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, d.h. auch ohne übermäßige Lärmbelästigung, zu überlassen und gegebenenfalls Einzuschreiten, um einen solchen Zustand wieder herzustellen. Dies kann insoweit auch dazu führen, dass Ihr Vermieter von seiner Seite aus gegen die lärmenden Nachbarin vorgehen muss. Die Pflicht, einen solchen Zustand herzustellen, ergibt sich unmittelbar aus § 536 BGB. Wird der Vermieter trotz positiver Kenntnis nicht tätig, muss er sich insoweit auch Mietminderungsansprüche seiner Mieter entgegenhalten lassen.

Sie müssen jedoch berücksichtigen, dass sie für eine Mietminderung dem Vermieter zunächst die Möglichkeit geben müssen, die Störung abzustellen. Dies setzt mithin eine entsprechende Meldung an diesen voraus. Im Rahmen dieser Meldung, welche aus Beweisgründen schriftlich erfolgen sollte, sollten Sie möglichst detailliert auf Zeit und Umfang der Störungen hinweisen und gegebenenfalls Beweismittel, wie etwa Zeugen oder das von Ihnen genannte Lärmprotokoll beilegen. Nur so ist es dem Vermieter möglich, die Sachlage korrekt zu beurteilen.

Die Höhe einer entsprechenden Mietminderung ist regelmäßig eine Frage des Einzelfalls und nicht mit absoluter Zuverlässigkeit aus dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt zu beurteilen. Die angesprochenen 20 % erscheinen jedoch insgesamt überhöht.

Sie teilen mit, dass es seit Juni 2013 zu insgesamt elf Störungen gekommen ist. Dies entspricht in etwa einem Störungstag pro Monat. Bei einer solchen, doch relativ geringen, Störungsintensität könnte man sich durchaus darüber streiten, ob hier überhaupt eine Mietminderung angebracht ist. Bei nur einer Störung im Monat dürfte dies zu verneinen sein.

Insgesamt ist für die Höhe der Mietminderung auf den Grad der eingeschränkten Nutzbarkeit der Mietsache abzustellen. Direktversicherung ist hier, was die Höhe angeht, bei weitem nicht einheitlich. Eine Mietminderung von 20 % beispielsweise käme allenfalls dann in Betracht, wenn durch die Störung an einen geregelten Nachtschlaf nicht mehr zu denken wäre. Auch hier wäre die 20-prozentige Minderung nur auf den Tag des Störungsereignisses zu berechnen und nicht auf den ganzen Monat. Sie müssten also die rechnerische Tagesmiete bestimmen und hiervon sodann 20 % in Abzug bringen. Dies selbstverständlich auch bei anderen prozentualen Sätzen.

In vergleichbaren Fällen hat die Rechtsprechung zumeist einen Mietminderungsanteil von etwa 10 % bejaht. So in etwa das LG Berlin, Urteil vom 12.04.1994, Az. 63 S 439/93; ders. WuM 2004, 233; LG Hamburg, IMR 2009, 300; ZMR 2009, 532; für 7,5 %: LG Berlin, NJ 2000, 607; NZM 2000, 490.

Ich wiederhole nochmals, dass für die Mietminderung eine gewisse Kontinuität der Lärmbelästigungen erforderlich ist. Gleichwohl sollten sie Ihren Vermietern schriftlich informieren und um Abhilfe bitten.

Ergänzend bestünde auch noch die Möglichkeit, Ihre Nachbarin wegen der Ruhestörung anzuzeigen. Dies stellt regelmäßig eine Ordnungswidrigkeit dar, welche mit Geldbuße geahndet werden kann (OLG Düsseldorf, WuM 90, 116).



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