×
Deutsche Anwaltshotline
kostenlose Rechtsberatung
Zur App
Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Vereinbarung von Nießbrauchtrecht mit potenziellen Käufer

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 06.02.2014

Frage:

In nächster Zeit beabsichtige ich ein landwirtschaftliches Anwesen zu verkaufen. Größe: 42,37 ar zum Teil noch im Betriebsvermögen. Im Privatvermögen sind das Wohnhaus und Teile der Hoffläche. Ich habe keine Kinder und lebe seit 21 Jahren mit einer Partnerin zusammen. Falls ein Vekauf zustande kommt, möchte ich ein Nießbrauchrecht für mich und meine Partnerin in Anspruch nehmen. Betreffend: Nutzung des Wohnhauses, der Garage und einer Brennereianlage + Teile des ökonomiegebaüdes, zwecks Holzlagerung, Unterbringung von Traktor und zwei Wagen. Ich bin im 75. Lebensjahr und meine Partnerin im 73.

Wer ist für Reparaturen zuständig z.B. Dach etc./ wer ist zahlungspflichtig ?

Kann dieser Nießbrauch auch gekündigt werden. Werden dann Rückzahlungen des neuen Eigentümers fällig.
Falls man aus gesundheitlichen Gründen hier nicht mehr wohnen kann.

Wie wird ein Wert des Nießbrauchs berechnet.

Ist im Kaufvertrag der Wert des Nießbrauchs, für das Finanzamt, anzugeben.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-560
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zur Autorin des Beitrages:
Rechtsanwältin Silke Fasterling   |Hier klicken

Antwort:

Ein Nießbrauchsrecht kann durch Vereinbarung hierüber mit einem potenziellen Käufer konkret gestaltet werden. Es kann und sollte detailliert im Notarkaufvertrag festgelegt und beschrieben werden. Hier sind z. B. die von Ihnen angesprochenen Punkte zu Dauer, Kostenlast etc. aufzunehmen. Insbesondere ist auch konkret zu beschreiben, auf welche Teile der Immobilie bzw. des Anwesens sich der Nießbrauch bezieht, so wie Sie es bereits in der Anfrage beschrieben haben.

Möglich ist sowohl eine befristete Bestellung mit fester Laufzeit als auch ein lebenslanger Nießbrauch.
Im Unterschied zu einem bloßen Wohnrecht ist der Begünstigte des Nießbrauchs über die Eigennutzung hinaus auch berechtigt, die Räume zu vermieten oder zu verpachten und die Einnahmen hieraus zu ziehen.

Bei der Bestellung können allerdings auch einzelne Nutzungen, wie Vermietung, ausgeschlossen werden.
Gemäß § 1041 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur, soweit sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache dienen. Als gewöhnlich gelten solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen zu erwarten sind wie normale Verschleißreparaturen. Außergewöhnlich sind beispielsweise Dachsanierung oder andere bauliche Maßnahmen nach Ablauf der Lebensdauer (Erneuerung unsicher gewordener Elektroinstallation, Heizungserneuerung oder –umstellung). Auch hier kann die Kostentragungspflicht abweichend von der gesetzlichen Regelung vertraglich abweichend geregelt werden.

Eine Kündigung des Nießbrauchs ist nicht vorgesehen, vielmehr endet der Nießbrauch durch Fristablauf, Tod des Berechtigten oder einvernehmliche Aufhebung.

Wenn z.B. aus gesundheitlichen Gründen eine Eigennutzung nicht mehr erfolgen kann und auch eine Vermietung nicht infrage kommt, besteht die Möglichkeit, gegen Abfindungsleistung auf den Nießbrauch zu verzichten.
Für die Bewertung eines Nießbrauchs und auch einer eventuellen Abfindungshöhe ist das Bewertungsgesetz (BewG) heranzuziehen.

Nach § 1 Abs. 1 BewG gelten die allgemeinen Bewertungsvorschriften für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben, die durch Bundesrecht geregelt sind.
Wiederkehrende Nutzungen (Nießbrauch) sind nach §§ 13 ff. BewG grundsätzlich mit dem Kapitalwert anzusetzen, der nach folgender Formel ermittelt wird:

Jahreswert × Vervielfältiger = Kapitalwert

Als Jahreswert eines Nießbrauchsrechts ist nach den Grundsätzen des § 15 Abs. 3 BewG der Betrag anzusetzen, der im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird, wobei der reine Wohnwert mit einer marktüblichen Nettokaltmiete angesetzt wird. Die Aufnahme des Jahreswertes sollte in den Notarvertrag aufgenommen werden, anderenfalls würde eine Schätzung durch das Finanzamt erfolgen.

Die Bestimmung des Vervielfältigers ist abhängig von der Dauer des Nießbrauchsrechts.
Ist das Nießbrauchsrecht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, so bestimmt sich der Vervielfältiger nach § 13 Abs. 1 BewG i.V.m. III.1.2.1 und der Tabelle 6 des BMF (Bundesfinanzministerium)-Schreibens vom 10.10.2010 (BStBl I 2010, 810).
Handelt es sich dagegen um ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht, bestimmt sich der Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG i.V.m. III.1.2.4 des BMF-Schreibens vom 10.10.2010 (BStBl I 2010, 810) und der vom BMF jährlich zu erstellenden Vervielfältigertabelle (§ 14 Abs. 1 Satz 4 BewG). Die Vervielfältiger ab dem 1.1.2012 sind im BMF-Schreiben vom 26.9.2011 (BStBl I 2011, 834) veröffentlicht. Hierbei ist Grundlage die durch das Statistische Bundesamt turnusmäßig herausgegebene Sterbetafel, der die statistische Lebenserwartung des Berechtigten bei Bestellung des Rechts zu entnehmen ist.

Vorliegend wäre der Kapitalwert des Nießbrauchs als Teil des Kaufpreises zu werten, also auch für die Höhe der Grunderwerbsteuer maßgeblich. Ergibt sich aus den späteren Umständen ein anderer als der vorhergesehene Kapitalwert, kann steuerrechtlich eine Korrektur vorgenommen werden.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Notarvertrag

Mündlich ausgesprochener Verzicht auf Anteil rechtsgültig? | Stand: 26.10.2012

FRAGE: Mein Mann muss bis 2020 eine monatl. Rente (Nießbrauch) an seine Mutter bezahlen. Dieses wurde notariell mit ihm und seiner damaligen Frau festgehalten. In diesem Vertrag steht auch die Verpflichtun...

ANTWORT: Eine Rechtsvorschrift, dass alle Verträge schriftlich abgeschlossen werden müssen, gibt es nicht.Damit ist ein nur mündlich ausgesprochener Verzicht Ihres Mannes auf den Anteil seiner Ex-Frau ...weiter lesen

Ab welchen Zeitpunkt geht der wirtschaftliche Nutzen auf den Erwerber einer Immobilie (Mieteingänge) über | Stand: 03.02.2011

FRAGE: Ab welchen Zeitpunkt geht der wirtschaftliche Nutzen auf den Erwerber einer Immobilie (Mieteingänge) über.Zeitpunkt Notarvertrag ?Zeitpunkt Zahlungseingang auf Notaranderkonto ?Zeitpunkt Zahlungseingan...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Die Nutznießung hängt grundsätzlich vom Eigentum an der Immobilie ab. Eigentum ensteht mit dem Tag, an dem der Erwerber ins Grundbuch eingetragen wird.Da der Tag de ...weiter lesen

Vorgehensweise zwecks Beendigung der Zahlung von Ehegattenunterhalt | Stand: 11.09.2010

FRAGE: Meine Frau und ich haben uns auf der Basis eines Scheidungsfolgenvertrages von Okt. 2002 im Dezember 2004 scheiden lassen. Wir haben 2 gemeinsame Kinder (11, 14). Seit unserer Trennung im Juli 2001 hab...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Fragestellung:1. Vorgehensweise zwecks Beendigung der Zahlung von Ehegattenunterhalt2. Mietanpassung bei Bewohnen des Hauses durch neuen Lebensgefährtenzu 1.: a) Prozessual ...weiter lesen


Rechtsbeiträge

Interessante Beiträge zu Notarvertrag

Bewirtungskosten eines Gastwirts
Nürnberg (D-AH) - Lässt ein Hotelier als kultivierter Gastgeber bei Besprechungen mit seinen Geschäftspartnern Speisen und Getränke aus hauseigner Küche auftischen, kann er diese später nicht als Bewirtungskosten voll von ...weiter lesen

IP-Adresse falsch zugeordnet
Nürnberg (D-AH) - Soll laut gerichtlicher Auskunft des Providers ein Internet-Nutzer tagelang über ein und dieselbe IP-Adresse urheberrechtlich geschützte Werke aus dem Netz verbotenerweise heruntergeladen haben, ist das ...weiter lesen

Schöffen müssen Deutsch sprechen
Nürnberg (D-AH) - Wer der deutschen Sprache nicht mächtig ist, hat auf der Schöffenbank eines deutschen Gerichts nichts zu suchen. Fehlendes eigenes Sprachverständnis kollidiert laut einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshof ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-560
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zur Autorin des Beitrages:
Rechtsanwältin Silke Fasterling   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.944 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 21.07.2017
sehr freundlicher Rechtsanwalt, der mir durch klare Formulierungen eine große Klarheit gegeben hat und auch durch meine Bitte, mir diese nochmal zu wiederholen nicht genervt reagiert hat. Vielen Dank!

   | Stand: 19.07.2017
Vielen Dank an Herrn Rauhut für die äußerst aufschlußreiche Auskunft! Es ist grundsätzliche Klarheit im Vorgehen für uns bei dem sehr sachlichen und freudlichen Gespräch entstanden!

   | Stand: 19.07.2017
TOLL ERKÄRT SO DAS MAN ES VERSTANDEN HAT. SEHR HIFREICH. WÜRDE MICH ZU JEDER ZEIT WIEDER AN SIE WENDEN.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-560
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Anwaltsrecht | Anwaltsrecht | Vereinsrecht | Rentenrecht | Anwaltsrechnung | Beurkundungsgesetz | Immobilienerwerb | Niederschrift | Notar | Notaranderkonto | Notarhaftung | Notariat | notarielle Beurkundung | Notarrecht | Treuhandkonto | notarielle Beglaubigung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-560
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen