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Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzug

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 08.01.2014

Frage:

Uns wurde wegen Zahlungsverzug der Miete vom neuen Eigentümer gekündigt am 16.10.2013 gekündigt.

Der Eingang der Kündigung beim Gerichtsvollzieher ist am 21.10.2013 (Posteingangsstempel)

Zugegangen ist uns die Kündigung am 24.10.2013.

Zum Zeitpunkt des Schreibens der Kündigung (16.10.2013) und Eingang beim GV (21.10.2013) war der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen! Die Eintragung im Grundbuch fand erst am 22.10.2013 statt.

Aus verschiedenen Quellen und der Beratung beim Berliner Mieterverein wurde mir mitgeteilt, dass die Kündigung nicht wirksam sei, da der Eigentümer nachweislich die Kündigung ausgestellt hat, als er noch nicht Eigentümer war.

Eine zweiter Termin beim Mieterverein bei einem anderen Anwalt wurde mir allerdings nahegelegt, diese Strategie zu überdenken, da zum Zeitpunkt der Zustellung am 24.10.2013 der Eigentümer wirklich Eigentümer war.

Kann die "zufällige" Eintragung im Grundbuch vor der Zustellung der eigentlich unwirksame Kündigung heilen?

Ist die Kündigung wirksam oder ist sie es nicht?

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Antwort:

Ich kann Ihnen ebenfalls nur nahelegen Ihre Verteidigungsstrategie zu überdenken.

Richtig ist allerdings die Annahme, dass eine Kündigung eines Mietverhältnisses von einem neuen Eigentümer erst ausgesprochen werden kann, wenn dieser in das Grundbuch eingetragen ist. Entscheidend ist mithin, wann die ausgesprochene Kündigung Ihnen gegenüber wirksam geworden ist.

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses handelt es sich um eine Willenserklärung. Hinsichtlich der Wirksamkeit einer Willenserklärung enthält § 130 abs.1 Satz 1 BGB aber eine klare Regelung:

(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht.“

Die Kündigung ist am 24.10. 2013 zugegangen und damit auch an diesem Tage wirksam geworden. Zu diesem Zeitpunkt war der neue Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen, so dass er berechtigt war zu kündigen.

Dieses mag alles etwas Zufälliges an sich haben, aber das Gesetz stellt hier auf klar definierte Fristen ab. Entscheidend ist der Zugang der Willenserklärung nicht der Zeitpunkt ihrer Abgabe.

Ich halte die ausgesprochene Kündigung daher nicht aus diesem Grunde für unwirksam.



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