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Klausel gibt vor: Lärmbelästigung vermeiden

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 11.12.2013

Frage:

Für Freitag, den 11.12.2013, ist ein Vertragsabschluss vorgesehen,
bei dem ich als zukünftiger Inhaber einer Eisdiele unterzeichnen würde.
Nutzungszweck: "Eisladen - Verkauf von Eis sowie Ausschank von nicht
alkoholischen Getränken und Kaffee"

Laut Mietvertrag wird der Nutzung der Freifläche vor dem Eingang-ca.20 qm²-
während meiner Öffnungszeiten , vertraglich begrenzt von tägl.12-20 Uhr,
zugestimmt.

Der Anlass meiner Anfrage ist folgende Klausel, die im Mietvertrag unter
"Zusätzliche Vereinbarungen" zu finden ist:

"Der Mieter hat darauf zu achten, dass keine Lärmbelästigungen entstehen
bzw. für deren sofortige Beseitigung zu sorgen."

Hierzu muss ich noch erläutern, dass sich das Objekt in einem ruhigem
Wohnviertel mit wenig Gewerbeobjekten und keinerlei Gastronomie befindet.
Auf der anderen Straßenseite befindet sich aber ein Kindergarten und dahinter
ein großer Spielplatz, es dringt aber nicht viel an Geräuschen durch.

In einer Besprechung wurde mir von der Verwalterin versichert, dass diese
Klausel sich nicht auf den herkömmlichen Kinderlärm beziehen würde.
Mein Vorschlag, dies schriftlich mit aufzunehmen wurde aber abgelehnt.

Nun habe ich aber die Befürchtung, dass mir dies später im Geschäftsbetrieb
zum Nachteil ausgelegt werden könnte.
Denn zwar ist Kinderlärm nach neuerer Rechtsprechung kein Lärm,
aber da sich dieses Objekt in einer ruhigen Gegend befindet und wir diese
Klausel auch ausdrücklich individuell vereinbart hätten, könnte das doch in
einem möglichen Streit gegen mich ausgelegt werden.?!
Denn im Stossgeschäft zu den Nachmittagsstunden kommt es regelmäßig
auch zu größerer Lautstärke.
Es ist auch aus meiner Sicht verdächtig, wenn mir mündlich etwas zugesichert
wird, was dann aber widerum nicht schriftlich festgehalten werden soll.
Zudem ist die Terrassennutzung aus meiner Sicht der Hauptgrund,
warum ich diesen Laden mieten würde.

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Antwort:

Nun habe ich aber die Befürchtung, dass mir dies später im Geschäftsbetrieb zum Nachteil ausgelegt werden könnte. Denn zwar ist Kinderlärm nach neuerer Rechtsprechung kein Lärm, aber da sich dieses Objekt in einer ruhigen Gegend befindet und wir diese Klausel auch ausdrücklich individuell vereinbart hätten, könnte das doch in einem möglichen Streit gegen mich ausgelegt werden.?!
Antwort Rechtsanwalt: Die betreffenden Klauseln halte ich für rechtlich unbedenklich. Der Vermieter möchte sich intern freizeichnen, im Falle, dass es um Inanspruchnahme wegen Lärmverursachung geht. Das ist akzeptabel. Ich würde empfehlen, sich einfach an diese vertraglichen Vorgaben zu halten.
Achten Sie darauf, dass keine Lärmbelästigungen entstehen bzw. sorgen Sie nachweislich für deren sofortige Beseitigung. Wenn Sie das tun bzw. getan haben, kann Ihnen niemand einen Vorwurf machen, wenn es dennoch zu Lärmbelästigungen kommt.
Sie können zur weiteren Umsetzung der Vereinbarung z.B. Schilder anbringen mit dem Hinweis und die Bitte an Ihre Kunden, auf die ruhige Wohngegend Rücksicht zu nehmen. Gegebenenfalls sprechen Sie Eltern darauf an, in unmittelbarer Umgebung der Eisdiele keinen Lärm zu machen. Eventuell können Sie auch durch einen Trick wie z.B. die Positionierung des Mülleimers die Kunden so lenken, dass weniger Lärmbelästigung entsteht.
Verantwortlich für Lärm ist immer zuerst der Lärmverursacher. Das wären ja sowieso nicht Sie.
Auf Kinderlärm gestützte Rechtsstreitigkeiten werden, wie Sie bereits erwähnt haben, immer zugunsten der Kinder entschieden.
Wenn es einzelne konsequente Lärmverursacher gibt, käme ferner die Androhung bzw. tatsächlich eine (zeitlich begrenzte) Sperre vom Eisverkauf in Frage.
Frage: Es ist auch aus meiner Sicht verdächtig, wenn mir mündlich etwas zugesichert wird, was dann aber wiederum nicht schriftlich festgehalten werden soll. Zudem ist die Terrassennutzung aus meiner Sicht der Hauptgrund, warum ich diesen Laden mieten würde
Antwort Rechtsanwalt:
Verdächtig halte ich das eher nicht. Das Hauptrisiko besteht allenfalls in möglichen Maßnahmen durch die Gewerbeaufsicht nach Beschwerden, wenn die Lärmbelästigung unerträglich würde für die Anwohner. Hier ist wichtig, dass Sie gegebenenfalls nachweisen müssen, alles getan zu haben, um unnötige Lärmbelästigung zu vermeiden. Da Sie sachnäher sind, ist es eine nicht unangemessene Regelung im Mietvertrag, diese Verpflichtung als Nebenpflicht Ihnen als Betreiber des Eisverkaufs mit aufzuerlegen.
Tipp: Sie könnten daran denken, eine weitere Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall zusichert, dass es zu behördlichen oder rechtlichen Maßnahmen gegen Sie infolge von für Sie unvermeidbarer Lärmbelästigung kommen sollten. Gegebenenfalls hätten Sie vermutlich aber dieses Kündigungsrecht aber auch aus allgemeinen rechtlichen Erwägungen heraus.
Tipp: Führen Sie vorab noch ein Gespräch mit der zuständigen Gewerbeaufsicht und erkundigen sich, welche Risiken bestehen.



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