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Stichstraße - öffentlich, halböffentlich oder privat

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 16.11.2013

Frage:

Wir sind fünf Hauseigentümer in Niedersachsen, die durch den Hauserwerb auch eine Stichstraße (Sackgasse) zu gleichen Anteilen erworben haben, die von einer Hauptstraße abzweigt. Zwei der Häuser können nur über die Stichstraße erreicht werden, die Rückseite eines Hauses befindet sich am Ende der Stichstraße mit einem Parkplatz. Dieser "Parkplatz" soll nun vom neuen Besitzer wieder aktiviert werden, d.h. die Straße soll befahren werden. Alle Garagen befinden sich außerhalb der Straße, der Besitzer des Hauses besitzt zwei plus zwei Carports auf der Vorderseite seines Hauses.
1. Ist die unsere Stichstraße eine öffentliche, halböffentliche oder Privatstraße? Es befindet sich kein ausdrückliches Schild dort. Die Gullis werden von der Stadt gereinigt.
2. Die Straße ist 5 m breit. Der neue Nachbar parkt dirkt vor unserer Eingangstür, so dass ca. 30cm Weg verbleiben, um auf die Straße zu gelangen. Mit Einkauftaschen kann man nicht vorbeikommen. Desgleichen
öffnet sich sein Tor zur Straße hin, so dass unsere Weg zu den Mülltonnen versperrt ist, wenn er mit einem
Anhänger vorfährt. Darf in der Straße überhaupt geparkt werden und gilt die Straßenverkehrsornung?
3. Können alle Besitzer Nutzungsregeln für die Straße aufstellen? und wer ist für die Instandhaltung verantwortlich? Wir ghen von einer Schneeräumungspflicht sowie Instandhaltungspflicht aus, sowie einer halböffentlichen Straße. Kann das Parken dann aufgrund einer zu engen Straße verboten werden? Vor allen das Parken direkt vor der Haustür grenzt an Nötigung.
4. Wenn in der Stichstraße geparkt wird, kann ein Krankenwagen oder Feuerwehrauto nicht mehr an die
Häuser herankommen. Ist das zulässig oder muss eine spezielle Ausweisung erfolgen?
5. wie ist es mit Handwerkern oder Anlieferungen? Wir haben eine Ladung Holz bekommen, die es wegzuräumen zwei Tage dauerte. Der Nachbar beschwerte sich, da er nicht von hinten an seinen neuen Parkplatz kommen kann. Dürfen keine angelieferten Dinge wie Holz auf der Hälfte der Straße kurzfristig gelagert sein?
6. Muss ich meinen Nachbarn jedes Mal bitten, wenn er vor meiner Haustür parkt, mit Tüten und Taschen ins Haus zu kommen, damit er sein Auto wegfährt?

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Antwort:

Hinsichtlich der Stichstraße bilden die fünf Hauseigentümer eine sogenannte Gemeinschaft zu Bruchteilen. Hier steht das Eigentum an einer Sache zwei oder mehreren Personen nur zu einem gedanklichen Bruchteil zu, der sich aber auf die ganze Sache erstreckt und nicht real auf einen Teil der Sache beschränkt ist. Daher spricht man auch vom ideellen Bruchteil.

Auf das Miteigentum sind die Vorschriften der §§ 1008 ff BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) über die Bruchteilsgemeinschaft und, soweit diese keine Regelung enthalten, die §§ 741 bis 758 BGB anwendbar.

Gemäß §§ 1008, 747 BGB kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil alleine verfügen, über die ganze Sache nur alle Miteigentümer gemeinschaftlich.
Die Miteigentümer bilden eine Gemeinschaft, die das gemeinschaftliche Eigentum gemeinsam instandhält und verwaltet.

Gemäß §§ 1008, § 745 Abs. 2 BGB hat jeder Miteigentümer, sofern nicht bereits geregelt, einen Anspruch auf eine dem Interesse aller Miteigentümer entsprechende Benutzung und Verwaltung. Nun findet die Nutzung der Sachgasse in Ihrem Fall seit längerem statt, ohne dass eine schriftliche Benutzungsordnung aufgestellt wurde. Wie Sie schreiben, sind die Verkehrssicherungspflicht, also Streudienst usw. nicht ausdrücklich geregelt. Ebenso besteht offenbar keine Eigentümerhaftpflichtversicherung. Dieser Zustand ist untragbar und beinhaltet für jeden Miteigentümer gewaltige Risiken. Erleidet ein Miteigentümer selbst infolge Verletzung der Verkehrssicherheitspflicht einen Schaden, so ist er nicht zum Schadensersatz berechtigt. Aufgrund seiner Miteigentümereigenschaft ist er nämlich selbst auch verpflichtet, für die Verkehrssicherheit des Grundstücks zu sorgen. So entschied das Oberlandesgericht Hamm im Jahre 1990.
Erleidet ein Dritter einen Schaden, so ist die gesamte Eigentümergemeinschaft zum Schadensausgleich verpflichtet. Da keine entsprechende Versicherung besteht, haftet jeder persönlich.

Sie können gegenüber der Gemeinschaft die Aufstellung einer Benutzungs- und Ausübungsordnung verlangen und ggfs. gerichtlich durchsetzen. Eine solche Regelung kann einstimmig, aber auch mit Stimmenmehrheit gem. § 745 Abs. 1 BGB beschlossen werden. Gegen „Verweigerer“ besteht ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Zustimmung. Der BGH hat mit Urteil v. 24. Oktober 1990 – XII ZR 34/89 hierzu wie folgt ausgeführt: „Gemäß § 744 Abs. 1 BGB steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes den Teilhabern gemeinschaftlich zu. Wenn eine Verwaltungsmaßnahme nicht einstimmig (§ 744 Abs. 1 BGB) getroffen wird, kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit, berechnet nach der Größe der Anteile, beschlossen werden (§ 745 Abs. 1 BGB). Zur Beschlussfassung bedarf es nicht der Einhaltung eines bestimmten Verfahrens. Mündliche, fernmündliche oder schriftliche Beschlüsse, selbst im Umlauf, sind zulässig.“

Es ist auch nicht ersichtlich, inwieweit durch die Aufstellung einer solchen Benutzungsordnung ein Miteigentümer in seiner Nutzung beeinträchtigt würde, so dass gem. § 745 Abs. 3 BGB seine Zustimmung erforderlich wäre. Im Gegenteil dürfte die eine solche Regelung im Interesse aller sein, da hierdurch Rechtssicherheit in der Ausübung und auch hinsichtlich der Kostenbelastung geschaffen wird.

Im Ergebnis handelt es sich bei der Sackgasse um einen reinen Privatweg, dessen Nutzung Sie gemeinschaftlich festlegen und beschließen müssen.

Hierzu gehört nicht zuletzt die Festlegung, wo gehalten und geparkt werden darf, wobei es auf der Hand liegt, dass ein Parken direkt vor Ihrer Haustür und mit den aus den übersandten Fotos ersichtlichen Beeinträchtigungen nicht möglich ist.

Das Nachbarrecht der Bundesländer beinhaltet Grundsätze dazu, wann eine Benutzung des eigenen Grundstücks bzw. Nutzungsrechts durch den Nachbarn als zumutbar hinzunehmen ist.
In § 47 des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes (NNachbG) heißt es zu Inhalt und Umfang

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks und die Nutzungsberechtigten müssen dulden, dass das Grundstück zur Vorbereitung und Durchführung von Bau- oder Instandsetzungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt wird, wenn die Arbeiten anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten ausgeführt werden können. Diese Pflicht besteht gegenüber jedem, der nach eigenem Ermessen, insbesondere als Bauherr auf dem Nachbargrundstück solche Arbeiten ausführen lässt oder selbst ausführt. Die Pflicht besteht nicht, wenn dem Verpflichteten unverhältnismäßig große Nachteile entstehen würden.

(2) Das Recht ist so schonend wie möglich auszuüben; es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden, wenn sich die Arbeiten unschwer auf später verlegen lassen.


Wenn also der Nachbar kurzzeitig zum Entladen vor Ihrem Hauseingang parkt, so dürfte dies zu dulden sein. Allerdings kann ich mir aufgrund der örtlichen Umstände auch vorstellen, dass es hier die Möglichkeit gibt, z.B. den Anhänger auf dem eigenen Grundstück abzustellen und dort zu be- oder entladen.

Bei Störungen wird ein polizeiliches Eingreifen und Veranlassung des Abschleppens aufgrund des Charakters als private Fläche nicht erfolgen. Sie hätten dann die Möglichkeit, zivilrechtlich auf Unterlassung dieses störenden Verhaltens vorzugehen. Die Miteigentümerstellung des Nachbarn spielt hierbei keine gravierende Rolle, denn auch die Nutzung des Miteigentums findet ihre Grenzen dort, wo es zu unzumutbaren Beeinträchtigungen anderer führt, wobei dies auch durchaus die weiteren Eigentümer sein können.



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