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Höhenfestlegung für Nachbargarage

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 16.11.2013

Frage:

Es geht um die Frage, ob die Höhenfestlegung für eine Nachbargarage, die im Bauantrag genehmigt und aus unserer Sicht seinerzeit gemäß BauO NW akzeptiert werden musste, auch nachträglich noch gilt, wenn das Bauvorhaben insgesamt tiefer gegründet wurde. Das höher liegende Grundstück wurde abgetragen und Haus und Garage wurden tiefer als genehmigt gebaut. Nach Ansicht der zuständigen Baubehörde spielt die tiefere Gründung rechtlich keine Rolle. Ausschlaggebend ist für die Höhenfestlegung an der Grundstücksgrenze weiterhin das ursprüngliche Geländeniveau.
Danach haben wir nach Ansicht der Bauaufsicht an unserer Grundstücksgrenze nunmehr einen Baukörper von über 3m Höhe hinzunehmen. Nach §6 Abs. 11 BauO NW dürfte meines Erachtens der Baukörper nicht höher als 3m sein.

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Antwort:

Zunächst einmal möchte ich Ihre Auffassung relativieren, wonach nach §6 Abs. 11 BauO der Baukörper nicht höher als 3m sein darf. Nach der Systematik von § 6 BauO NW*1) werden in Abs 1 Abstandsflächen definiert, die auch nachbarschützende Wirkung haben.

Diese werden in den folgenden Absätzen weiter ausgestaltet. Abs. 11 betrifft eine Ausnahme von diesen Abstandsvorschriften, nämlich Gebäude mit einer Wandhöhe bis 3 m an der Grenze. Es handelt sich um sogenannte privilegierte Gebäude.

Mit der Feststellung, daß die Voraussetzungen nach Abs. 11 nicht vorliegen, wäre erst einmal noch nicht festgestellt, daß damit das Gebäude generell unzulässig wäre. Dies wäre aber der Fall, wenn keine Ausnahme nach Abs. 11 vorliegt, oder eine sonstige Ausnahme, und die (nachbarschützenden) Abstandsvorschriften nach § 6 BauO NW verletzt wurden.

Die zuerst gestellte Frage, ob die Höherfestlegung für die Nachbargarage akzeptiert werden muss, beantwortet sich mit dem Gesetz, nämlich aus § 6 Abs. 4 BauO NW *1) eigentlich damit, daß Abgrabungen jedenfalls dann ausser Betracht bleiben, wenn sie entweder der Belichtung oder dem Zugang oder der Zufahrt zu einem Gebäude dienen. Danach bleiben bei der Ermittlung der Abstandsfläche Abgrabungen jedenfalls ausser Betracht, die der Belichtung oder dem Zugang oder der Zufahrt zu einem Gebäude dienen, außer Betracht, auch soweit sie nach § 9 Abs. 3 die Geländeoberfläche zulässigerweise verändern.

Auch Abgrabungen, die einen Teil des Baukörpers selber darstellen, weil sie technisch und funktionell diesem dienen, sind nach der Rechtsprechung keine Veränderungen der Geländeoberfläche i. S. des § 9 Abs. 3 BauO NRW und blieben auch bisher schon bei der Ermittlung der Wandhöhe außer Betracht (Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8.8.1995 – 7 B 1831/95).
Wenn dies bei Ihren Nachbarn der Fall sein sollte, dann dürfte dies den Standpunkt der Bauaufsicht erklären.

Aber sogar, wenn die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen sollten, dann wird die Abgrabung allenfalls als ein Fall nach § 9 Abs. 3 LBO NW *2) anzusehen sein, also ein Fall einer unzulässigen Veränderung der Geländeoberfläche. Bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen kann verlangt werden, dass die Geländeoberfläche erhalten oder verändert wird, um eine Störung des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbildes zu vermeiden oder zu beseitigen oder um die Geländeoberfläche der Höhe der Verkehrsflächen oder der Nachbargrundstücke anzugleichen. Sie hätten dann daraus allenfalls einen Anspruch auf Rückbau der Veränderung.

Insgesamt dürfte Ihr Standpunkt daher eher unzutreffend sein. Es gibt noch zwei weitere Aspekte des Sachverhalts, auf die ich kurz eingehen möchte.

Wenn die Überschreitung der Bauhöhe bereits im Bauantrag erkennbar war, und Sie im Rahmen der Erteilung der Baugenehmigung nicht rechtzeitig Ihre Einwendungen vorgebracht hatten, dürften Sie wegen der formellen Bestandskraft der Baugenehmigung zugunsten des Nachbarn mit Ihrem Vorbringen rechtlich bereits ausgeschlossen sein.

Die fragliche Baugenehmigung war ein für Ihre Nachbarn begünstigender Verwaltungsakt mit belastender Drittwirkung für Sie. In diesem Fall hätte der betroffene Nachbar durch Widerspruch und im Ablehnungsfall mithilfe einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht gegen die Baugenehmigung vorgehen können bzw. müssen. Sofern ein Widerspruch nach § 212a BauG keine aufschiebende Wirkung entfaltete, hätte nach § 80a Abs. 3 S. 2 iVm § 80 Abs. 5 S. 1 Var. 1 VwGO Antrag auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung gestellt werden müssen.
Auch die Voraussetzungen einer Baubeseitigungsverfügung seitens des Bauordnungsamts sind bei geringfügigen Überschreitungen im Nachhinein meist aus Gründen der Verhältnismäßigkeit wohl nicht mehr gegeben. Die Eingriffsgrenze liegt bei ca. 10 Prozent Überschreitung.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 6 BauO NRW – Abstandflächen

(1) Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist eine Abstandfläche nicht erforderlich gegenüber Grundstücksgrenzen,
a) gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand oder mit geringerem Grenzabstand als nach den Absätzen 5 und 6 gebaut werden muss oder
b)gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.
(2) Die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Abstandflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nur mit in der Abstandfläche zulässigen baulichen Anlagen überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandflächen nicht angerechnet werden.
(3) Die Abstandflächen dürfen sich nicht überdecken; dies gilt nicht für
1.Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen,
2.Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen und
3.Gebäude und andere bauliche Anlagen, die in den Abstandflächen zulässig sind oder gestattet werden.
(4) Die Tiefe der Abstandfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Besteht eine Außenwand aus Wandteilen unterschiedlicher Höhe, so ist die Wandhöhe je Wandteil zu ermitteln. Bei geneigter Geländeoberfläche ist die im Mittel gemessene Wandhöhe maßgebend; diese ergibt sich aus den Wandhöhen an den Gebäudekanten oder den vertikalen Begrenzungen der Wandteile. Abgrabungen, die der Belichtung oder dem Zugang oder der Zufahrt zu einem Gebäude dienen, bleiben bei der Ermittlung der Abstandfläche außer Betracht, auch soweit sie nach § 9 Abs. 3 die Geländeoberfläche zulässigerweise verändern. Zur Wandhöhe werden hinzugerechnet:

1.
voll die Höhe von
Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 70°,
Giebelflächen im Bereich dieser Dächer und Dachteile, wenn beide Seiten eine Dachneigung von mehr als 70° haben,
2.
zu einem Drittel die Höhe von
Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 45°,
Dächern mit Dachgaupen oder Dachaufbauten, deren Gesamtbreite je Dachfläche mehr als die Hälfte der darunter liegenden Gebäudewand beträgt,
Giebelflächen im Bereich von Dächern und Dachteilen, wenn nicht beide Seiten eine Dachneigung von mehr als 70° haben.
Das sich ergebende Maß ist H.

(5) Die Tiefe der Abstandflächen beträgt, soweit in einer örtlichen Bauvorschrift nach § 86 Abs. 1 Nr. 6 nichts anderes bestimmt ist,

0,8 H,
0,5 H in Kerngebieten,
0,25 H in Gewerbegebieten und Industriegebieten.
Zu öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen beträgt die Tiefe der Abstandfläche

0,4 H,
0,25 H in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten.
In Sondergebieten können geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden, wenn die Nutzung des Sondergebiets dies rechtfertigt. Zu angrenzenden anderen Baugebieten gilt die jeweils größere Tiefe der Abstandfläche. In allen Fällen muss die Tiefe der Abstandflächen mindestens 3 m betragen. Absatz 16 bleibt unberührt.

(6) Auf einer Länge der Außenwände und von Teilen der Außenwände von nicht mehr als 16 m genügt gegenüber jeder Grundstücksgrenze und gegenüber jedem Gebäude auf demselben Grundstück als Tiefe der Abstandflächen 0,4 H, in Kerngebieten 0,25 H, mindestens jedoch 3 m. Bei hintereinander liegenden Außenwänden wird nur die Außenwand mit der größten Länge auf die Länge nach Satz 1 angerechnet.

(7) Bei der Bemessung der Abstandfläche bleiben außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten,

1.
das Erdgeschoss erschließende Hauseingangstreppen und ihre Überdachungen, wenn sie von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen mindestens 1,50 m entfernt sind,
2.
untergeordnete Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge und Terrassenüberdachungen, wenn sie von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt sind, und
3.
Vorbauten wie Erker, Balkone, Altane, Treppenräume und Aufzugsschächte, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und sie von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen mindestens 3 m entfernt sind.
Bei der Ermittlung des Maßes nach Satz 1 bleiben Loggien außer Betracht.

(8) (weggefallen)

(9) (weggefallen)

(10) Gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen gelten die Absätze 1 bis 7 entsprechend für Anlagen, die nicht Gebäude sind,

1.soweit sie höher als 2 m über der Geländeoberfläche sind und von ihnen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen oder
2.soweit sie höher als 1 m über der Geländeoberfläche sind und dazu geeignet sind, von Menschen betreten zu werden.
Für Windenergieanlagen gelten die Absätze 4 bis 7 nicht. Bei diesen Anlagen bemisst sich die Tiefe der Abstandfläche nach der Hälfte ihrer größten Höhe. Die größte Höhe errechnet sich bei Anlagen mit Horizontalachse aus der Höhe der Rotorachse über der geometrischen Mitte des Mastes zuzüglich des Rotorradius. Die Abstandfläche ist ein Kreis um den geometrischen Mittelpunkt des Mastes.

(11) Gebäude mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m über der Geländeoberfläche an der Grenze, die als Garage, Gewächshaus oder zu Abstellzwecken genutzt werden, sind ohne eigene Abstandflächen sowie in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässig
ohne Öffnungen in den der Nachbargrenze zugekehrten Wänden,
einschließlich darauf errichteter untergeordneter Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie und Antennenanlagen jeweils bis zu 1,5 m Höhe,
auch, wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an ein Gebäude angebaut werden,
auch, wenn das Gebäude über einen Zugang zu einem anderen Gebäude verfügt.
Absatz 4 gilt nicht. Die Höhe von Giebelflächen ist bei der Berechnung der mittleren Wandhöhe zu berücksichtigen. Die Höhe von Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 30° werden der mittleren Wandhöhe hinzugerechnet. Die Gesamtlänge der Bebauung nach Satz 1 darf je Nachbargrenze 9 m und auf einem Grundstück zu allen Nachbargrenzen insgesamt 15 m nicht überschreiten.

(12) (weggefallen)

(13) Liegen sich Wände desselben Gebäudes oder Wände von Gebäuden auf demselben Grundstück gegenüber, so können geringere Abstandflächen als nach den Absätzen 5 und 6 gestattet werden, wenn die Belichtung der Räume nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

(14) Bei bestehenden Gebäuden ist die nachträgliche Bekleidung oder Verblendung von Außenwänden sowie die nachträgliche Anhebung der Dachhaut zulässig, wenn die Baumaßnahme der Verbesserung des Wärmeschutzes dient und wenn die Stärke der Bekleidung oder Verblendung bzw. die Anhebung der Dachhaut nicht mehr als 0,25 m und der verbleibende Abstand zur Nachbargrenze mindestens 2,50 m beträgt. Darüber hinaus können unter Würdigung nachbarlicher Belange und der Belange des Brandschutzes geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden, wenn die Baumaßnahme der Verbesserung des Wärmeschutzes dient. Die Sätze 1 und 2 gelten auch für Außenwände, deren Abstandfläche Absatz 5 nicht entspricht.

(15) Bei Gebäuden, die ohne Einhaltung von Abstandflächen oder mit geringeren Tiefen der Abstandflächen als nach den Absätzen 5 und 6 bestehen, sind zulässig

1.Änderungen innerhalb des Gebäudes,
2.Nutzungsänderungen, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen mindestens 2,50 m beträgt,
3.Änderungen, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen mindestens 2,50 m beträgt, ohne Veränderung von Länge und Höhe der diesen Nachbargrenzen zugekehrten Wände und Dachflächen und ohne Einrichtung neuer Öffnungen oder Vergrößerung bestehender Öffnungen in diesen Wänden und Dachflächen.
Darüber hinaus gehende Änderungen und Nutzungsänderungen können unter Würdigung nachbarlicher Belange und der Belange des Brandschutzes gestattet werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht für Gebäude nach Absatz 11.

(16) In überwiegend bebauten Gebieten können geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet oder verlangt werden, wenn die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere städtebauliche Verhältnisse dies auch unter Würdigung nachbarlicher Belange rechtfertigen.
*2) § 9 BauO NW

(3) Bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen kann verlangt werden, dass die Geländeoberfläche erhalten oder verändert wird, um eine Störung des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbildes zu vermeiden oder zu beseitigen oder um die Geländeoberfläche der Höhe der Verkehrsflächen oder der Nachbargrundstücke anzugleichen.



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