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Nebenkostenabrechnung trennt nicht zwischen Heizung und Warmwasser


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 12.11.2013

Frage:

Die Nk-Abrechnung meiner Wohnung in einem Mehrfamiliehaus, Bj.1978 trennt bei den Energiekosten nicht zwischen Heizung und Warmwasser.
Bisher keine Messgeräte verbaut.
Der Mieter verweigert aus diesem Grunde sowohl eine sich ergebende Nachzahlung als auch die Erstattung der Grundsteuer(Abrechnung eben falsch).
Hätte eine Klage Erfolg oder hat die Hausverwaltung einen Fehler gemacht?

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Antwort:

Nach vorläufiger juristischer Bewertung halte ich überwiegende Erfolgsaussichten von rechtlichen Schritten (Mahnbescheid bzw. Klage) wegen der nicht bezahlten Nachzahlung von Nebenkosten bzw. Erstattung von Grundsteuer gegen den Mieter für gegeben.
Wenn und solange die Betriebskostenabrechnung allerdings mangelhaft ist, hat allerdings der Mieter eine Einrede gegenüber der Forderung des Vermieters, die den Eintritt der Fälligkeit hinausschiebt.

Ob und inwieweit der Vermieter Nebenkosten vom Mieter verlangen darf, richtet sich nach dem Mietvertrag in Verbindung mit § 556 BGB *1). Aus § 556 Abs. 2 BGB *1) ergibt sich, daß die Nebenkosten als Pauschale vereinbart werden können, oder in Form von Vorauszahlungen, die dann später vom Vermieter abgerechnet werden. Die Einzelheiten sind weiter geregelt durch die Betriebskostenverordnung *2) sowie die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, kurz Heizkosten-VO *3).
Mangels weiterer Angaben dazu gehe ich davon aus, daß in Ihrem Mietvertrag keine Pauschale vereinbart wurde, sondern Vorauszahlungen, die eine Pflicht des Vermieters zur Abrechnung über die Nebenkosten mit sich bringen.

Tipp: Es wird angeregt, daß Sie mir den Mietvertrag, sowie eventuell auch die konkrete Nebenkostenabrechnungen und die Einwendungen des Mieters zur Auswertung noch als Anlage zu einer Email zur wegen des Sachzusammenhangs unentgeltlichen Auswertung zur Verfügung stellen, bitte die Bearbeitungsnummer im Betreff nicht vergessen und möglichst zur schnelleren Bearbeitung gleich cc an mein Emailadresse info@anif.de.

Nach den Grundsätzen des § 259 BGB *1) muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das kann der Mieter nur, wenn er erkennen kann, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. In die Abrechnung sind, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, bei Gebäuden mit – wie hier – mehreren Mieteinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

- geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- Berechnung des Anteils des Mieters und
- Abzug der Vorauszahlungen.

1. Nebenkostenabrechnung Trennung zwischen Heizung und Warmwasser

Die Frage, ob der Mieter eine Nachzahlung deshalb verweigern darf, weil die konkrete Nebenkostenabrechnung der Wohnung bei den Energiekosten nicht zwischen Heizung und Warmwasser trennt, hängt von der Vereinbarung im Mietvertrag ab.

Ein Verstoss gegen § 9 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) und eine Pflicht zur Trennung zwischen Warmwasser und Heizung dürfte nur insoweit vorliegen, als im Abrechnungszeitraum eine Pflicht des Vermieters zu dieser Trennung besteht. Wenn man bedenkt, daß eine Pflicht zum Einbau von Wärmemengenzählern erst ab 31.12.2013 besteht, dürfte dies vermutlich nicht der Fall sein.

Mit den Wärmemengenzählern wird die Energie gemessen, die zur Erzeugung von warmem Wasser benötigt wird. Ausgenommen von dieser Regelung sind nur Heizungsanlagen, bei denen ein unvertretbar hoher Aufwand erforderlich ist den Wärmezähler nachzurüsten.

Ich möchte auch noch auf § 12 der HeizkostenVO*5) hinweisen. Danach steht dem Mieter bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung ein Kürzungsrecht von 15 Prozent zu.

Tipp: Räumen Sie vor weiteren rechtlichen Schritten dem Mieter unter Nachfristsetzung, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, dieses Kürzungsrecht von 15 Prozent nach § 12 HeizkostenVO ein. Gegebenenfalls, wenn der Mieter immer noch uneinsichtig bleibt, wäre dann auch nur der um den Abschlag gekürzte Betrag einzuklagen. Über dieses Kürzungsrecht soll dem Vermieter ein Anreiz gegeben werden, die Abrechnung entsprechend umzustellen.

Was die Abrechnung für die Vergangenheit anbelangt, so dürfte die Position Ihres Mieters nicht haltbar sein. Sofern die Miet-Nebenkosten sauber und nachvollziehbar umgelegt worden sind, muss er sie auch bezahlten.

2. Grundsteuer

Verweigerung der Nachzahlung Erstattung der Grundsteuer wegen falscher Abrechnung:

Da ich den genauen Fehler nicht kenne, kann ich hier nur die allgemeinen Grundsätze aufzeigen. Eine falsche Abrechnung muß der Mieter natürlich nicht bezahlen. In aller Regel darf/ kann eine falsche Abrechnung aber dann eben einfach korrigiert werden, soweit dies technisch möglich ist.

Wenn es eine diesbezügliche Regelung im Mietvertrag gibt, dann kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden. Ein Verweis auf § 2 Ziff. 1 BetrKVO reicht dabei aus, wo die Grundsteuer namentlich genannt ist.

Die Grundsteuer wird normaler Weise entsprechend der Wohnflächen (Flächenmaßstab) umgelegt. Vgl. dazu auch§ 556 a Abs 1 BGB. Andere Vereinbarung wären aber denkbar, dabei ist der im Mietvertrag geregelte Umlageschlüssel vorrangig, vgl. BGH, Urteil v. 26.5. 2004 Aktenzeichen VIII ZR 169/03.

Wenn ein Fehler bei der Abrechnung gemacht wurde, dann sollte er eben baldmöglichst behoben werden, was jedenfalls in der Abrechnungsfrist nach § 566 Abs. 3 BGB *1) unbedenklich möglich ist.

Besonderheiten können sich bei nachträglichen Änderungen von Grundsteuerbescheiden ergeben, das würde sich gegebenenfalls nach § 560 Abs. 2 BGB beurteilen *7). Insgesamt müsste man wohl erst einmal die genaue Art des Fehlers näher rechtlich analysieren. Insoweit verweise ich auf mein Angebot oben zur rechtlichen Nachbewertung der Unterlagen.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 556 BGB
Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*2) Betriebskostenverordnung, Fundstelle:
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf
3) Heizkostenverordnung, Fundstelle:
http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/index.html#BJNR002610981BJNE001702308

*4) § 5 HeizkostenVO Ausstattung zur Verbrauchserfassung

(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.
(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Absatz 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.

*5) § 12 HeizkostenVO Kürzungsrecht, Übergangsregelung

(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.
(2) Die Anforderungen des § 5 Absatz 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt
1.
für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und
2.
für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.
(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, dass an die Stelle des Datums "1. Juli 1981" das Datum "1. August 1984" tritt.
(4) § 1 Absatz 3, § 4 Absatz 3 Satz 2 und § 6 Absatz 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt.
(5) Wird in den Fällen des § 1 Absatz 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Absatz 1 Satz 1 als erfüllt.
(6) Auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

*6) § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

*7) § 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten

(1) 1 Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. 2 Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. (2) 1 Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. 2 Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. (3) 1 Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. 2 Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. (4) 1 Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. (5) 1 Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (6) 1 Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



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