Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mietpreiserhöung durch Vermieter


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 29.09.2013

Frage:

Mein Vermieter möchte die Miete als freie Mietpreisvereinbarung erhöhen. Unter Zurückstellung aller Bedenken wäre ich einmalig dazu bereit. Ich möchte jedoch vermeiden, dass ich mich auch für zukünftige Mieterhöhungen an dieses Verfahren binde. D.h. für weitere Erhöhungen möchte ich dann das formale Verfahren, das an den Mietspiegel o.ä. gebunden ist. Ist dies ohne Schwierigkeiten möglich oder muss ich jetzt etwas beachten?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Die Mieterhöhung bei der Wohnungsmiete ist in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in allen Einzelheiten geregelt. Darin sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter gewissen Voraussetzungen zulässig. Wichtig ist insbesondere die sogenannte Kappungsgrenze. Die Miete darf binnen drei Jahren insgesamt nicht mehr als um 20 Prozent erhöht werden. Sie muss auch mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein.

Das Verlangen nach Mieterhöhung ist recht formalisiert, vgl. § 558a BGB *2), was Form und Begründungspflicht anbelangt. Vereinbarungen, die zu Ihrem Nachteil sind, sind nach dem Gesetz automatisch unwirksam.

Sofern Sie der Mieterhöhung allerdings freiwillig zustimmen, dann schulden Sie die Miete dementsprechend nach § 559 BGB *3). Den vom Gesetz vorgesehenen Schutz verlieren Sie durch Ihre Zustimmung nicht.

Der Vollständigkeit halber soll noch erwähnt werden, dass es bei der Indexmiete, also eine Miete, die automatisch an einen Index angeknüpft wird, Besonderheiten auch für die Mieterhöhung gibt *4).

Die Empfehlung geht insgesamt dahin, bei der geforderten Mieterhöhung zu überprüfen, ob diese den Kriterien nach § 558 BGB entspricht.

Vergleichen Sie also Ihre Miete mit dem Mietspiegel oder mit vergleichbaren Wohnungen. Wenn die Miete erheblich unter dem Mietspiegel liegt, und die Miete auch mindestens 15 Monate lang unverändert war, dann können Sie einer einmaligen Mieterhöhung von bis zu 20 Prozent ruhig zustimmen, denn das müssten Sie sowieso, wenn der Vermieter sich an die Regeln gehalten hätte.

Sollte der Vermieter dann allerdings auf den Geschmack kommen und die Grenzen von § 558 BGB in Zukunft überschreiten, dann brauchen Sie sich darauf dann nicht mehr einlassen.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*2) § 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*3) § 558b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*4) § 557b BGB Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Indexmiete

Nach drei Jahren Mieterhöhung um mehr als 10% ? | Stand: 15.06.2016

FRAGE: Ich habe eine Wohnung mit Indexmietvertrag gemietet. Nach 3 Jahren Mietdauer dürfte mein Vermieter die Miete gem. Indexanstieg ca. 1,5% anheben. Kürzlich bekam ich ein Schreiben, in dem er di...

ANTWORT: Die von Ihrem Vermieter verlangte Mieterhöhung ist nicht zulässig. Nach § 3 Ihres Mietvertrages haben Sie eine Indexmiete vereinbart. Nach § 557b Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuc ...weiter lesen

Mieterhöhungen richten sich nach gesetzlichen Vorgaben | Stand: 21.08.2014

FRAGE: Seit 14 Jahren wohne ich in einer Betriebswohnung. (Zweitwohnung)Im Juni diesen Jahres wurde das Haus mit mehreren Mietern verkauft.Am 18.08.2014 erhielt ich vom neuen Vermieter einen neuen Mietvertra...

ANTWORT: Einschlägiges Gesetz für Mieterhöhungen sind die §§ 557 ff. BGB. Systematische Übersicht: Untertitel 2 - Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 - 577a ...weiter lesen

Fragen zur Untervermietung für gewerbliche Räume | Stand: 25.04.2014

FRAGE: Sachverhalt:Geschäftsraummietvertrag 680,- € + 85,- Nebenkosten bei ca. 280 qm im Erdgeschoss, sowie dazu ca. 72 qm Kellerraum mit den Eheleuten X seit Juli 2012. Der Mieter ist erkrankt un...

ANTWORT: In der Tat eine rechtlich verwickelte Situation, die es hier zu sortieren gilt.Vorrangig sind hier vertragliche Ansprüche, die aktuell allein zwischen Ihnen und dem Ehepaar X bestehen. Sollte es hie ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Indexmiete

Mieterhöhungsverlangen: Was ist erlaubt?
| Stand: 02.03.2016

Eine Mieterhöhung ist für beide Parteien des Mietvertrags, also Mieter und Vermieter eine unangenehme Angelegenheit. Dem Mieterhöhungsverlangen hat der Gesetzgeber im Abschnitt Mietrecht im Bürgerlichen ...weiter lesen

Mietvertrags-Generator: rechtssicher wie ein Muster, individuell wie vom Anwalt
| Stand: 17.02.2014

Ein Mietvertrag kann genauso gut mündlich geschlossen werden und ist ebenso gültig wie die übliche Schriftform, wenn sich Mieter und Vermieter einig über die Miete und den Beginn des Mietverhältnisses ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.852 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 29.03.2017
Danke! Wenn man ein rechtliches Problem hat möchte man gerne sofort seine Chncen und Risiken kennen. Ich kenne keine anderen Anwalt bei dem das schneller geht eine erste Einschätzung zu bekommen! Danke Dass es Euch gibt!

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | BGB | Durchschnittsmiete | Miete | Mieter | Mietgrenze | Mietindex | Mietpreisspiegel | Mietrichtwert | Mietspiegel | Ortsübliche Miete | ortsübliche Vergleichsmiete | Vergleichsmiete

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen