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Beschluss bei Eigentümerversammlung nicht mitbekommen


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 05.08.2013

Frage:

Ich habe eine Eigentumswohnung.
Am 28.12.2012 wurde eine außerordentliche Eigentümerversammlung, im Treppenhaus abgehalten, bei der ich verhindert war. Es handelte sich um eine Erweiterung der Hausreinigung von bisher EUR 1407 auf EUR 3500. Über den Beschluss wurde ich weder mündlich noch schriftlich informiert, ein Protokoll bekam ich nicht! Außerdem muss ich davon ausgehen, dass die Reinigung in Schwarzarbeit erledigt wird.

Meine Fragen:
1. Muss ich einen mir nicht bekannten Beschluss akzeptieren?
2. Muss ich Schwarzarbeit akzeptieren und was kann ich eventuell dagegen machen?

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Antwort:

1. Muß ich einen mir nicht bekannten Beschluß akzeptieren?

Antwort Rechtsanwalt:

Zunächst erlaube ich mir, Ihre Fragestellung dahingehend zu korrigieren, dass der Beschluss offensichtlich Ihnen bekannt ist (sonst hätten Sie ihn hier ja nicht wiedergeben können), er wurde Ihnen aber nicht formell bekannt gegeben, z.B. durch Zustellung. Mit dieser Maßgabe:

Sie müssen diesen Beschluss so nicht akzeptieren. Sie können durch Anfechtungsklage nach § 48 WEG die Unwirksamkeit des Beschlusses gerichtlich feststellen lassen.

Der rechtliche Hintergrund ist folgender:

Der Beschluss bezieht sich auf eine Frage der Verwaltung des gemeinsamen Wohnungseigentums. Geregelt sind diese Fragen gemeinschaftlichen Wohnungseigentums im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) *1). Die Formalien der Wohnungseigentümerversammlung und der Beschlussfassung sind geregelt in §§ 23 ff. WEG *2).

Es wird im WEG unterschieden zwischen Fällen der Nichtigkeit (Unwirksamkeit oder Ungültigkeit) von Beschlüssen und der Wirksamkeit (Gültigkeit), aber Anfechtbarkeit.

§ 23 Abs. 4 WEG *2) sieht vor, dass ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, nichtig ist. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Ihre fehlende Beteiligung an der Eigentümerversammlung löst noch keine Nichtigkeit des Beschlusses aus. Um einen Verstoss gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, handelt es sich hier nicht.

Das ergibt sich schon aus § 23 Abs. 3, wonach ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Es handelt sich also um theoretisch verzichtbare Rechte.

Der Beschluss ist jedoch anfechtbar nach § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG.

Ein anfechtbarer Beschluss bleibt gültig, auch wenn er fehlerhaft zustande gekommen ist, bis ein rechtskräftiges Urteil feststellt, dass er ungültig ist.
Die Anfechtung muss binnen Monatsfrist nach der Beschlussfassung durch gerichtliche Klage geltend gemacht werden kann, vgl. § 46 Absatz 2 Satz 2 WEG.

Wenn diese Frist versäumt wird, wird auch ein eigentlich rechtswidriger Beschluss bestandskräftig und kann nicht mehr angefochten werden.

Geregelt ist die Anfechtungsklage in § 46 WEG *3).

Danach muss die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer gerichtet werden. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Durch die Verweisung auf die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung (ZPO) wird klargestellt, dass u.a. Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gewährt werden kann.

Im Rahmen der Begründung des Antrags auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand sollte auf die fehlende Zustellung des Beschlusses hingewiesen werden.

Wenn der Beschluss Ihnen nicht ordentlich zugestellt worden ist, können Sie im Rahmen Ihrer Anfechtungsklage dies vortragen, vermutlich mit der Konsequenz, daß die Frist nach § 46 Abs. 2 Satz 2 WEG noch nicht zu laufen begonnen hat.
Im Rahmen der Anfechtungsklage, gegebenenfalls bzw. vorsorglich verbunden mit einem Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand, können Sie dann Ihre Argumente vorbringen, die meines Erachtens zur Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses führen dürfte.

Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, vgl. § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG.
Die Hausreinigung gehört zur ordnungsgemäßen Instandhaltung. Auch wenn für die Vergabe dieser Arbeiten eigentlich nicht unbedingt ein eigener Beschluss erforderlich gewesen sein dürfte, da es sich um Aufgaben der laufenden Verwaltung in der Zuständigkeit des Verwalters handelt, so müssen dennoch dann, wenn schon ein eigener Beschluss herbei geführt werden, auch die Regeln über die Beschlussfassung eingehalten werden. Diese wurden hier verletzt.

Aus Miteigentümer hätten Sie zu der außerordentlichen Mitgliederversammlung geladen werden müssen.

Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, vgl. § 21 Abs. 4 WEG.
Die Erhöhung der Hausreinigungskosten, ohne dass dafür ein Grund ersichtlich wäre, scheint offensichtlich nicht billigem Ermessen zu entsprechen.

Es gibt weitere Erwägungen:

Wenn die Eigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über eine Stimmenmehrheit verfügte, die Ihre Stimme mehr als ausgleichen würde, dann müssen Sie damit rechnen, dass der Beschluss selbst nach erfolgreicher Anfechtungsklage einfach genauso wiederholt werden wird, diesmal unter Einhaltung der Formalien. Hier wäre von einer Anfechtungsklage eher aus praktischen Gründen eher abzuraten.

2. Muss ich Schwarzarbeit akzeptieren und was kann ich eventuell dagegen machen?

Antwort RA:

Schwarzarbeit ist Straftat und das müssen Sie keineswegs akzeptieren.

Allerdings ist die Vorgehensweise in Deutschland für sogenannte Whistleblower leider immer noch nur erschwert möglich. Sie müssen sogar mit allerhand Schikanen durch die Behörden rechnen, bei denen Sie Anzeige erstatten, etwa durch den Vorwurf falscher Verdächtigung etc. Dies gilt besonders, wenn es sich um mafiaähnliche Ringe/ Organisationen handelt.

Darum ist eventuell eine anonyme Anzeige zu empfehlen, weil Sie derartige Revancheaktionen, besonders auch durch die Miteigentümer und die begünstigten Unternehmen, befürchten müssen.

In Frage kommen bei Schwarzarbeit insbesondere folgende Straftaten: Steuerhinterziehung (§ 370 Abgabenordnung) zutreffen sowie Betrug, § 263 BGB zu Lasten der Staatskasse durch Nichtabführung von Sozialabgaben.

Folgende Behörden sind die zur Bekämpfung von Schwarzarbeit vorgesehenen Behörden:

1. Finanzamt (Steuerfahndung)
2. Finanzkontrolle Schwarzarbeit (FKS)
3. Zoll Zuständigkeit über das Schwarzarbeits-Bekämpfungsgesetz

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/schwarzarbg_2004/gesamt.pdf

4. Polizei oder Staatsanwaltschaft
5. Bei Schwarzarbeit durch Handwerker käme auch eine Mitteilung an die Handwerkskammer, oder sonstige berufsständische Organisation in Frage

Es empfiehlt sich eine möglichst genaue Beschreibung der Umstände der Schwarzarbeit (Personen, Adressen, Zeitpunkt der Schwarzarbeit, Ort, Höhe des Entgelts, genaue Umstände).

Sie müssen den Behörden mit der Anzeige genug Munition an die Hand geben, um berechtigte Ermittlungen wegen der Schwarzarbeit einleiten zu können.
Sofern nicht anonym vorgegangen wird, wäre denkbar auch in der Folge bei der betreffenden Behörde Anfrage nach dem Sachstand der Strafanzeige bzw. Antrag auf Akteneinsicht über einen auf Strafrecht spezialisierten Kollegen.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) Fundort WEG
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/woeigg/gesamt.pdf

*2) § 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

*3) § 46 WEG
Anfechtungsklage

(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.



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