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Eigentümergesellschafft und Verbindlichkeit von einberufener Versammlung


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 11.07.2013

Frage:

Die hier betroffene Eigentümergemeinschaft in NRW besteht aus 11 Miteigentümern, davon liegen die Anteile von 9 ME im Haupthaus und von 2 im eingeschossigen Anbau. Dazu habe ich folgende Fragen:

1. Die letztjährige ordentliche Versammlung wurde komplett angefochten, das Gericht hat der Anfechtung stattgegeben. Grund war, dass die Bestellung des Verwalters zum Zeitpunkt der Einberufung der Versammlung seit Monaten abgelaufen war, er dennoch eingeladen und auch die Versammlung abgehalten hatte.
Meine Frage dazu:
Ist die damalige Tagesordnung mit allen Punkten für die jetzt von einem neuen Verwalter einberufene Versammlung bindend, analog der zweiten Versammlung nach Beschlussunfähigkeit einer ersten im Sinne der Wiederholung oder ist er berechtigt, TOP’s willkürlich festzulegen, so dass die alten Themen ggf. nicht oder nur teilweise behandelt werden?

2. Alle 11 Miteigentümer haben am 10. Mai 1969 einstimmig und namentlich den (vereinbarungsersetzenden?) Beschluss gefasst, die in § 7 der Gemeinschafts-ordnung geregelte Pflicht aller ME zur Instandhaltung des Gemeinschafts-eigentums und deren Kostentragung dahin abzuändern, dass die 9 ME des Haupthauses nur für dieses und die beiden ME des Anbaus nur für den Anbau verpflichtet sind und das jeweils auch für die Pflege der zugeordneten Außenanlage. Bei diesem Beschluss ist wohl übersehen worden, nicht nur die Pflichten sondern für die beiden ME des Anbaus auch das Recht der alleinigen Nutzung der zu pflegenden Außenanlage einzuräumen.
Das gilt es nachzuholen, zumal nach § 15 Abs. 3 WEG ein „Anspruch auf interessensgerechte Gebrauchsregelung“ gegeben ist und ggf. mittels Regelungsklage durchgesetzt werden kann.
Meine Frage dazu:
Sind die anderen 9 ME verpflichtet, dem – alleinigen – Gebrauch durch die die Pflichten erfüllenden 2 ME zuzustimmen (= dem, der die Kosten trägt, steht der Gebrauch zu)?

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Antwort:

Frage Teil 1: Meine Frage dazu: Ist die damalige Tagesordnung mit allen Punkten für die jetzt von einem neuen Verwalter einberufene Versammlung bindend, analog der zweiten Versammlung nach Beschlussunfähigkeit einer ersten im Sinne der Wiederholung oder ist er berechtigt, TOP’s willkürlich festzulegen, so dass die alten Themen ggf. nicht oder nur teilweise behandelt werden?

Antwort Rechtsanwalt:

Die damalige Tagesordnung ist für den neuen Verwalter nicht bindend.

Der neue Verwalter stellt die Tagesordnung im pflichtgemäßen eigenen Ermessen auf.
Gegebenenfalls muss er sich dabei mit dem Verwalterbeirat (§ 49 WEG) abstimmen.

Ob überhaupt ein Bedarf für einen Beschluss besteht, und damit eine Notwendigkeit, einen TOP aufzunehmen, und wie der Beschluss genau formuliert wird, das kann der Verwalter erst einmal neu selbst festlegen. Dies gilt ganz besonders dann, wenn Beschlüsse bereits erfolgreich angefochten worden waren, schon um nicht ein zweites Mal eine gerichtliche Niederlage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu riskieren.

Den Grundsatz einer Bindung des neuen Verwalters an vorherige Tagesordnungspunkte durch den ehemaligen Verwalter gibt es nicht. Der neue Verwalter hat nach seiner Bestellung die Befugnis, nach eigenem Ermessen die Angelegenheiten so zu regeln, wie er es für angemessen hält. Die Tatsache, daß der ehemalige Verwalter offensichtlich die Tagesordnung mangels wirksamer Bestellung gar nicht mehr hätte aufstellen dürfen, ist hier nur ein zusätzliches Argument. Dies gilt auch für den Fall, daß auf solch einer Tageordnung beruhende Beschlüsse wirksam vor Gericht angefochten worden sind.
Das Gericht erklärt gegebenenfalls Beschlüsse für ungültig, vgl. § 46 WEG. Das bedeutet, die Beschlüsse fallen mit Wirkung ex tunc, von damals ab, weg.
Darüber hinaus hat die erfolgreiche rechtskräftige Anfechtung von Beschlüssen keine weitere Wirkung. Bei Formfehlern von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung gibt es keine Verpflichtung seitens der Wohnungseigentümerversammlung, diese Beschlüsse formrichtig nachzuholen. Entsprechend muß der neue Verwalter nicht unbedingt dieselben Tagesordnungspunkte erneut auf die Tagesordnung setzen.
Dies unterscheidet sich u.a. von Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts, das nach Nichtigerklärung von Gesetzen(§ 46 BVerfGG) gerne dem deutschen Gesetzgeber auferlegt, innerhalb bestimmter Fristen für verfassungsmäßige Zustände zu sorgen (im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung von § 35 BVerGG). Eine vergleichbare gesetzliche Ermächtigung gibt es im WEG nicht.

Der Verwalter ist aber im Rahmen von § 27 WEG gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Seine Aufgaben und Befugnisse sind dort näher konkretisiert.

Wenn es um Beschlussfassungen in Angelegenheiten ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG geht, kann allerdings jeder Eigentümer die Aufnahme entsprechender Tagesordnungspunkte verlangen. Im Ablehnungsfall kann er dies dann fristgebunden auch gerichtlich einfordern (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.07.1994, 3 Wx 456/92; BayObLG, Beschluss vom 23.09.1988, 2 Z 97/87).

Das Gericht hat dabei auch die Kompetenz, nach § 21 Abs. 8 WEG einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG nach billigem Ermessen zu entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt

Frage Teil 2:

Meine Frage dazu: Sind die anderen 9 ME verpflichtet, dem – alleinigen – Gebrauch durch die die Pflichten erfüllenden 2 ME zuzustimmen (= dem, der die Kosten trägt, steht der Gebrauch zu)?

Antwort Rechtsanwalt:

Die anderen 9 ME sind nicht verpflichtet, dem – alleinigen – Gebrauch durch die die Pflichten erfüllenden 2 ME zuzustimmen (= dem, der die Kosten trägt, steht der Gebrauch zu).

Die Zustimmung muss schon deshalb nicht erteilt werden, weil die Beschlussfassung ein demokratischer Vorgang ist und immer im Ermessen der einzelnen Eigentümer selbst steht. Dazu gehört auch das Recht, bei der Abstimmung nein sagen zu dürfen.
Das ergibt sich aber auch aus § 15 Abs. 1 WEG. Darin steht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Gebrauch des Sondereigentums regeln kann. Sie muss es aber nicht. Das bedeutet auch, sie muss etwas lediglich dann regeln, wenn im Rahmen einer Ermessensreduzierung auf Null das Können zum Müssen wird. Das ist vorliegend aber mit ziemlicher Sicherheit gerade nicht der Fall.

Andere Regelungen sind nach dem Gesetz auch denkbar und liegen eigentlich auch nahe.

Denn § 15 Abs. 3 WEG räumt ja grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums ein.

Entsprechend kann man auch die Nutzung des Sondereigentums insgesamt offen zugänglich lassen, so wie es das Gesetz im Prinzip auch vorsieht.

Wenn zugunsten der beiden Miteigentümer ein ausschließliches Nutzungsrecht an dem dort belegenden Sondereigentum eingeräumt würde, dann wäre dies aus Sicht der anderen betroffenen Miteigentümer bedenklich. Denn deren gesetzlich eingeräumtes Recht nach § 15 Abs. 3 WEG wird dann ja gerade insoweit beschnitten. Zu bedenken ist auch, dass dieses exklusive Recht noch nicht einmal auf Gegenseitigkeit beruhen soll, die beiden Miteigentümer sollen also sehr wohl das Sondereigentum der anderen Miteigentümer mit benutzen können?

Der von Ihnen erwähnte Anspruch auf interessensgerechte Gebrauchsregelung geht somit nicht so weit, dass eine konkrete Regelung mit einem exklusiven Sondernutzungsrecht von zwei Miteigentümern vorgegeben werden muss. Sollten den beiden Miteigentümern nachweislich höhere Aufwendungen infolge der Nutzung durch die anderen Miteigentümer entstehen, kann man auch denken an eine Regelung des Aufwandsersatzes, vielleicht auch an zeitliche Begrenzungen etc.

Insgesamt muß daher auf die oben erwähnte Möglichkeit verwiesen werden, zunächst einmal entsprechende Anträge zur Tagesordnung zu stellen und gegebenenfalls notfalls eine Entscheidung nach billigem Ermessen nach §§ 21 Abs. 8, 43 WEG weiter zu verfolgen.

Aber auch hier gilt der Vorbehalt, dass das billige Ermessen des Gerichts im Ergebnis nicht zwingend die Einräumung eines exklusiven Nutzungsrechts der beiden Miteigentümer beinhalten muss. Das Gericht kann durchaus auch einen der anderen angesprochenen Wege einschlagen bzw. ein Regelungsbedürfnis hier insgesamt verneinen.



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