Befristeter Mietvertrag: Sind mehrere Verlängerungen rechtens?
- Frage: Ich habe am 1. November 2012 einen Mietvertrag über eine möblierte Wohnung in Berlin abgeschlossen. Der Mietvertrag war zunächst befristet für 5 Monate, wurde dann aber bis Ende Juli 2013 verlängert. Jetzt steht wieder eine Verlängerung bis November 2013 an. Danach drängt vor allem die Maklerin (Zeitwohnungsagentur) darauf, daß ich wieder ausziehe, um einen neuen Mieter in die Wohnung zu bringen, um somit wiederum die volle Maklergebühr zu kassieren.
Die erste Frage wäre, ob solche befristeten Mietverträge überhaupt nach dem aktuellen Mietrecht noch wirksam sind. Wenn Sie das nicht sind, wäre die Frage, ob ich die weitere Verlängerung des Mietvertrages bis Ende November überhaupt unterschreiben soll, oder ob mir dies eher schadet. (Den MietV kann ich gerne zusenden, irgendwelche besonderen Qualifizierungstatbestände (etwa Eigenbedarf Vermieter) finden sich darin jedoch nicht. - Frage: Die Wohnungsagentur verlangt die Maklergebühr nicht auf einmal, sondern pro Monat, d.h. die volle Maklergebühr ist nach dem Vertrag nach einer Mietzeit von 12 Monaten fällig, bei mir also Ende 2013. (Der Maklerauftrag findet sich unter: http://www.wohnwitz.de/pdf/Vermittlungsauftrag.pdf). Die Maklerin will jetzt - wenn Sie mich aus der Wohnung nicht raus bekommt - wiederum ab Dezember 2013 ihre Maklergebühr erhalten - wiederum anteilig pro Monat. Aus meiner Sicht ist das weder vom Vertrag gedeckt noch nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz zulässig. Liege ich da richtig?
Die erste Frage wäre, ob solche befristeten Mietverträge überhaupt nach dem aktuellen Mietrecht noch wirksam sind.
Antwort Rechtsanwalt:
Die Befristung in Ihrem Mietvertrag ist nicht wirksam, da es im Mietvertrag an einem Befristungsgrund fehlt. In diesem Fall ist der Mietvertrag automatisch auf unbefristete Zeit geschlossen.
Ein befristeter Mietvertrag (qualifizierter Zeitmietvertrag) kann nur unter gesetzlich genau bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Die genauen gesetzlichen Voraussetzungen befinden sich in § 575 Absatz 1 BGB *1). Der erforderliche konkrete Befristungsgrund vom Vermieter muß im Vertrag benannt werden. Vorliegend fehlt es an solch einem Befristungsgrund.
Zu den eigentlich zulässigen Befristungsgründen gehört, wie Sie schon richtig vermerkt hatten, Eigenbedarf, aber auch wesentliche Instandsetzung der Mietsache, Wohnung für einen zur Dienstleistung Verpflichteten (Hausmeister). Dies darf aber nicht nur pro Forma vorgeschoben werden.
Wenn solch ein gesetzlich definierter Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ein qualifizierter zulässiger Zeitmietvertrag endet hingegen nach Ablauf der zeitlichen Befristung.
Frage: Wenn Sie das nicht sind, wäre die Frage, ob ich die weitere Verlängerung des Mietvertrages bis Ende November überhaupt unterschreiben soll, oder ob mir dies eher schadet.
Antwort Rechtsanwalt:
Da die Befristung des Mietvertrags unwirksam ist (s.o.), brauchen Sie keine Verlängerung des Mietvertrags zu unterschreiben. Sie sollten sich gegenüber dem Vermieter auf den Standpunkt stellen, daß wegen § 575 BGB eine extra Verlängerung Ihres Mietvertrags nicht erforderlich ist.
Frage: Die Maklerin will jetzt - wenn Sie mich aus der Wohnung nicht raus bekommt - wiederum ab Dezember 2013 ihre Maklergebühr erhalten - wiederum anteilig pro Monat. Aus meiner Sicht ist das weder vom Vertrag gedeckt noch nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz zulässig. Liege ich da richtig?
Antwort Rechtsanwalt:
Sie liegen da vollkommen richtig. Es handelt sich, nach dem gesetzlichen Regelmodell, vgl. § 652 BGB *2), um eine Nachweismaklerin. Da der Mietvertrag sich mangels wirksamer Befristung automatisch verlängert hat, kommt eine erneute Vermittlung des bereits bestehenden Vertrags durch die Maklerin nicht in Frage.
*) Unter meiner Antwort befinden sich:
Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
*2) § 652 BGB Entstehung des Lohnanspruchs
(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.
